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D. Sono proprietaria di un appartamento in un condominio di 6 unità. Uno dei condòmini ha ampliato la sua proprietà di circa 25 mq. L’amministratore propone di modificare l’attuale tabella millesimale sommando i millesimi derivanti da questo ampliamento (non conosco le modalità per il calcolo) agli attuali 1.000 e di conseguenza aumentare i millesimi al condomino interessato, lasciando invariati gli altri. Questa procedura è corretta e legale?
Risponde la dott.ssa Valentina Napoli – Studio legale Morello
Le tabelle millesimali rappresentano le quote di proprietà individuale in un condominio, esprimono il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare in rapporto all’intero edificio di cui fanno parte, il cui valore viene posto pari a 1000, e vengono allegate al regolamento di condominio (art. 68 disp. att. cod. civ.).
Le predette tabelle hanno la funzione di ripartire in modo proporzionale alcune spese in relazione alla quota di possesso di ciascun condomino (ad esempio, utenze delle parti comuni), ma sono anche necessarie per la determinazione della valida costituzione dell’assemblea e delle relative maggioranze.
È possibile effettuare la modifica delle tabelle millesimali, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’art. 1136 secondo comma cod. civ. (maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio) in caso di ampliamenti e modifiche sostanziali al condominio, ovvero nel caso di un’alterazione superiore ad 1/5 del valore proporzionale dell’unità immobiliare (art. 69 disp.att. cod. civ.). Non solo: i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati anche quando risulta che l’alterazione sia conseguenza di un errore (quando ad esempio è stata indicata una superficie diversa da quella effettiva o per aver mal identificato gli elementi necessari ai fini della valutazione immobiliare).
Sul punto, si sono formate nel tempo due teorie contrastanti in giurisprudenza: un primo filone sosteneva la necessità del consenso unanime dell’assemblea ai fini della modifica delle tabelle millesimali, come previsto dall’art. 69 disp. att. cod. civ., circostanza pressochè impossibile da raggiungere a causa di probabili condòmini dissenzienti. Il secondo orientamento, invece, divenuto prevalente a partire dalla sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 18477/2010, ha stabilito, ribaltando la precedente teoria, che la modifica delle tabelle millesimali possa avvenire mediante una delibera assembleare presa con la maggioranza qualificata dei condòmini. Il sopravvenuto indirizzo interpretativo di cui alla pronuncia suddetta, è stato confermato dalla Corte anche in una successiva interpretazione del 2014 (Cass. Civ. n. 4569/2014), secondo cui l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, così come quello di revisione delle stesse, ha natura tecnica e non negoziale, e quindi non deve essere approvato con il consenso unanime dei condòmini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 secondo comma cod. civ.
Il caso in questione, pertanto, rientrando nella casistica di cui all’art. 69 disp. Att. Cod. Civ. ed alla luce dei recenti arresti della Cassazione in materia, seguirà la relativa disciplina: ai fini della rettifica o modifica delle tabelle millesimali, anche nell’interesse di un solo condomino, servirà una delibera assembleare presa con il voto della maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio.
