La civile convivenza in condominio. Quello che è il problema all’origine della maggior parte dei litigi che si verificano negli stabili italiani è oggi anche oggetto di un quesito posto da un lettore alla rubrica di consulenza legale di Italia Casa e Quotidiano del Condominio. Di seguito una sintesi della vicenda e il parere espresso dall’avvocato Emanuele Bruno, di Matera (www.studiobruno.info).

Il quesito

Buongiorno, mi chiamo V. M. e vivo in un condominio di 5 piani, che affaccia su un cortile carrabile adibito a parcheggio. Sullo stesso insistono altri 3 complessi condominiali, ciascuno con il proprio amministratore di condominio. Ai lati del cortile sono disposti i relativi marciapiedi e su uno di questi un condomino dell’edificio adiacente al nostro ha depositato una notevole quantità di oggetti ingobranti (poltrone, mobile per la cucina, un appendiabiti e due comodini) ostruendo, di fatto, il passaggio da parte dei residenti di almeno due dei condomini citati (i residenti degli altri due escono passando dall’altro lato).

Volevo chiedere come possiamo agire, come condominio, per far rimuovore il materiale: sia nel caso il responsabile dell’ostruzione sia un condomino del nostro stabile, che nel caso sia residente nello stabile adiacente?

E ancora: nel caso siano previste sanzioni da parte del Comune o vi siano dei costi di sgombero da sostenere, a chi devono essere imputate? Se non si trova il responsabile, chi paga per l’eventuale sanzione amministrativa o per i costi di sgombero?

Il parere legale

Il caso esposto descrive quattro condomini, ciascuno con proprio codice fiscale, con un cortile in comune. L’amministratore del singolo condominio gestisce le parti comuni del singolo immobile ed è privo di mandato, potere e legittimazione su cortile comune.

Il cortile, comune ai quattro, ricade nella disciplina del supercondominio.

Il comma 2 dell’art. 66 disp. att. c.c., legittima ciascun condomino ad attivarsi per la nomina di un amministratore del supercondominio. Ove i condòmini interessati siano più di sessanta, si applica la disciplina prevista dall’art. 67 disp. att. c.c.

Il super-amministratore, ex lege, è legittimato ad operare per ripristinare la situazione compromessa e garantire il corretto uso delle parti comuni.

Come comportarsi in assenza del super amministratore? Il deposito dei materiali potrebbe ostacolare l’accesso al singolo condominio e/o il corretto e sicuro esercizio del diritto di proprietà. Tale interpretazione potrebbe consentire, al singolo amministratore, di invitare e diffidare l’autore dell’occupazione a sgomberare l’area, così da ripristinare il corretto uso delle parti comuni.

L’amministratore agirebbe a tutela delle parti amministrate e non delle parti del super condominio. La stessa logica potrebbe essere utilizzata dal singolo condomino, ove vi fossero condizioni di ostacolo e/o pericolo al corretto utilizzo della singola proprietà privata.

Resta inteso che tutti i comproprietari del cortile sono obbligati a custodire e mantenere in sicurezza l’area e, per lo stesso principio, rispondono di quanto sul terreno accade (salve le dovute eccezioni) nonché delle relative spese di gestione (salva rivalsa).

Nel caso di specie, i comproprietari sono responsabili dell’area e devono attivarsi per la manutenzione-gestione in sicurezza. L’obbligo di attivarsi (molteplici sono le possibilità) sussiste anche se non si conosce l’autore dell’occupazione.

Utile sapere, in circostanze di tal fatta, che l’art. 633 c.p. sanziona la condotta di chi invade arbitrariamente terreni o edifici altrui, pubblici o privati, al fine di occuparli o di trarne altrimenti profitto (reato perseguibile a querela della persona offesa).

Ciò detto, è opportuno chiarire che non si può indicare una soluzione precisa. Occorrerebbe approfondire e comprendere concretamente la situazione, pertanto, la risposta è unicamente finalizzata ad introdurre elementi utili ad approfondire la questione.

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