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La corretta collocazione delle caldaietta sulla facciata condominiale. Questo l’oggetto di un quesito posto da un lettore alla rubrica di consulenza legale di Italia Casa e Quotidiano del Condominio. Di seguito, una sintesi della vicenda e la risposta fornita dall’avvocato Chiara Magnani, di Parma.
Il quesito
D. Vorrei sapere se l’installazione di una caldaietta per l’acqua sanitaria sulla parete della facciata condominiale sia regolare o meno, posto che la stessa è stata collocata circa 60 centimetri sotto il balcone dell’alloggio del piano superiore? Il condomino che ha installato il manufatto sostiene che la caldaia non emette scarichi di gas (ma se così, fosse perché non è stata installata in casa?). Inoltre, il regolamento condominiale non ammette installazioni sulla facciata condominiale e quanto sopra può creare un precedente per altri. Cosa prevede la legge?
La risposta dell’avv. Magnani
R. Collocare sulla facciata canne fumarie, tende parasole, condizionatori, ecc., a meno che non sia espressamente vietato dal regolamento (contrattuale) non risulta essere un atto illecito. Il divieto di installazione inserito nel regolamento condominiale è valido, infatti, solo se il regolamento è stato approvato, in sede assembleare, all’unanimità o se approvato singolarmente da tutti i condòmini all’atto del rogito.
L’installazione della caldaia sulla facciata condominiale rientra nell’uso della cosa comune ex art 1102 c.c., che espressamente prevede che “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”.
Il Tribunale di Roma (sentenza n. 22231/16) – richiamando anche pronunce di Cassazione – proprio con riferimento all’installazione di una caldaia sul balcone ed accanto alla finestra di un vicino ha ricordato come “l’installazione è legittima purché non alteri la destinazione d’uso della facciata del palazzo, non impedisca agli altri condòmini di fare lo stesso uso della facciata e non alteri il decoro architettonico”.
Dunque, il montaggio di una caldaia in facciata non costituisce una innovazione, ex art 1120 c.c., ma una modifica della cosa che ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, purché non impedisca l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico. Pertanto, seppure non sia innovazione, trovano applicazione i limiti di cui all’art. 1120 c.c.
Nel caso di modifiche apportate dal singolo alla cosa comune per servirsene in modo più intenso, così come per le attività svolte dal singolo sulla proprietà esclusiva ma diretta all’uso più intenso della cosa comune, la giurisprudenza (Cass. n. 11445/15) ritiene operanti i limiti imposti dall’art. 1120 c.c. in tema di innovazioni proprio in ragione del valore riconosciuto agli interessi condominiali e della tutela che ad essa deve essere sempre garantita.
