Quando in un condominio cambia amministratore, tutto dovrebbe avvenire in modo semplice e lineare: chi lascia consegna i documenti, chi subentra continua la gestione.
Nella realtà, però, non sempre accade così.
Può succedere che l’amministratore uscente trattenga, ritardi o ostacoli la consegna della documentazione condominiale, creando un’impasse gestionale che mette in difficoltà non solo il nuovo incaricato, ma anche l’intera comunità dei condòmini.
Senza i documenti, infatti, non è possibile sapere con precisione quali spese siano state sostenute, quali contratti siano in corso o quali situazioni pendenti debbano ancora essere risolte.

Ma cosa prevede la legge in questi casi?
L’articolo 1129, comma 8, del Codice Civile è chiarissimo: alla cessazione dell’incarico, l’amministratore deve consegnare tutta la documentazione in suo possesso riguardante il condominio e i singoli condòmini.
Non si tratta di una cortesia o di un gesto di collaborazione, ma di un obbligo giuridico vero e proprio.
Rientrano in questo obbligo atti, contratti, rendiconti consuntivi e preventivi, giustificativi delle spese, verbali, corrispondenza, archivi digitali e l’anagrafe condominiale prevista dall’articolo 1130 del Codice Civile.

E se l’amministratore non consegna?
La legge e la giurisprudenza non lasciano spazio ai dubbi.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 40134 del 15 dicembre 2021, ha affermato che l’amministratore cessato è tenuto alla consegna di tutta la documentazione, anche di quella nella disponibilità dei singoli proprietari, perché il dovere deriva dal principio di diligenza e collaborazione che ogni mandatario deve avere (art. 1710 c.c.).
Un’ulteriore ordinanza, la n. 18185 del 24 giugno 2021, ha precisato che questo obbligo esiste anche senza una richiesta formale: la consegna è automatica, poiché la documentazione appartiene al condominio e non alla persona che ha amministrato.

E se l’amministratore uscente continua a rifiutarsi?
In questo caso il nuovo amministratore può rivolgersi al giudice chiedendo un provvedimento d’urgenza, previsto dall’articolo 700 del Codice di procedura civile.
Il giudice può ordinare la consegna immediata dei documenti e, se necessario, imporre anche una somma di denaro per ogni giorno di ritardo, secondo quanto stabilito dall’articolo 614-bis.
Si tratta di una misura concreta, che serve a garantire il rispetto dell’ordine giudiziario e a scoraggiare chi tenta di eludere i propri obblighi.

E se nemmeno questo basta?
La legge prevede anche la possibilità di un intervento più incisivo: il giudice può autorizzare l’accesso forzoso presso lo studio dell’amministratore uscente, con l’assistenza dell’ufficiale giudiziario e, se necessario, della forza pubblica.
Inoltre, trattenere indebitamente la documentazione può configurare un reato di appropriazione indebita (art. 646 c.p.), mentre il mancato rispetto di un ordine del giudice può portare alla mancata esecuzione dolosa di un provvedimento giudiziario (art. 388 c.p.).
Un esempio recente lo ha fornito il Tribunale di Foggia con un’ordinanza del maggio 2025.
In quel caso, il nuovo amministratore aveva ottenuto un provvedimento d’urgenza per la consegna dei documenti, ma l’ex amministratore aveva ignorato l’ordine.
Il giudice, constatata la sua inottemperanza, ha applicato l’articolo 614-bis, condannandolo a una penale di 50 euro per ogni giorno di ritardo e autorizzando il condominio, tramite incaricati e con l’assistenza dell’ufficiale giudiziario, ad accedere allo studio per recuperare la documentazione anche in formato digitale.
Una decisione che conferma un principio essenziale: i documenti condominiali non appartengono all’amministratore, ma ai condòmini.

Ma oltre alle norme, c’è una questione di etica professionale.
Un amministratore serio sa che il suo compito non finisce con la revoca o con la scadenza dell’incarico. Consegnare tutta la documentazione, senza riserve, significa rispettare la fiducia ricevuta e la comunità che si è rappresentata.
L’amministratore non è proprietario dei documenti, ma custode temporaneo di beni e informazioni collettive.

Come dovrebbe comportarsi chi subentra?
In caso di ritardo o rifiuto, è necessario inviare una diffida scritta, fissando un termine perentorio preciso, e se il problema persiste, rivolgersi al giudice.
La legge, come abbiamo visto, tutela il condominio in modo chiaro e deciso.
Perché in fondo, la trasparenza non è un favore ma un dovere.
Cambiare amministratore non significa ricominciare da zero, ma garantire continuità, ordine e rispetto.
Chi lascia deve permettere a chi arriva di proseguire il lavoro con serenità e chiarezza.
I documenti non sono un potere da trattenere, ma un dovere da restituire.
E la vera professionalità di un amministratore si riconosce proprio nel modo in cui si lascia il testimone.

A cura di Sabrina Schemani
Amministratore di condominio – Studio Schemani ( Torino – Bardonecchia)

Lascia un commento Annulla risposta

Devi essere connesso per inviare un commento.