[A cura di: avv. Ermenegildo Mario Appiano – segretario Alac Torino]
Quando un condominio deve appaltare l’esecuzione di un lavoro di notevole entità è decisamente opportuno affidarsi ad un direttore dei lavori che rediga prima un capitolato, sulla cui base uniforme le ditte interessate presenteranno le loro offerte (così rendendo facile la loro comparazione) e poi segua l’esecuzione dei lavori svolti dall’impresa incaricata. Per evitare ovvi conflitti di interesse, è parimenti vitale che il direttore dei lavori sia un soggetto terzo rispetto all’impresa che si aggiudica l’appalto.
Purtroppo la cecità è regina in molte assemblee condominiali. Evitare la spesa per un direttore dei lavori indipendente è scelta decisamente infelice: il risparmio viene quasi sempre eroso dai maggiori costi dei lavori appaltati (si sceglie un preventivo redatto su una base non armonizzata, per cui poi insorgono le “sorprese”) ovvero dalle conseguenze negative discendenti dal fatto di non far eseguire il lavoro più appropriato ovvero da quelle derivanti da un’esecuzione d’opera non adeguatamente sorvegliata.
Tuttavia, se la presenza del direttore dei lavori indipendente è solitamente una saggia decisione, ciò non vale sempre ad evitare ogni problema. Può infatti accadere che, pur in sua presenza, i lavori non vengano eseguiti a regola d’arte dall’appaltatore e, conseguentemente, insorga un danno a carico del condominio committente. In tali spiacevoli circostanze, chi è responsabile? Sicuramente l’appaltatore. Ma ciò vale anche per il direttore dei lavori, ovvero vi sono dei casi in cui egli va esente da responsabilità? Qual è poi la posizione dell’amministratore del condominio committente i lavori mal eseguiti?
Il quadro della situazione è offerto da una recente quanto interessante sentenza della Cassazione (7 luglio – 30 settembre 2014, n. 20557), i cui passi fondamentali sono i seguenti.
“Costituisce pacifica giurisprudenza di questa Corte l’affermazione secondo cui in tema di appalto, è di regola l’appaltatore che risponde dei danni provocati a terzi ed eventualmente anche dell’inosservanza della legge penale durante l’esecuzione del contratto, attesa l’autonomia con cui egli svolge la sua attività nell’esecuzione dell’opera o del servizio appaltato, organizzandone i mezzi necessari, curandone le modalità ed obbligandosi a fornire alla controparte l’opera o il servizio cui si era obbligato. Il controllo e la sorveglianza del committente, invece, si limitano all’accertamento e alla verifica della corrispondenza dell’opera o del servizio affidato all’appaltatore con quanto costituisce l’oggetto del contratto. In tale contesto, una responsabilità del committente nei riguardi dei terzi risulta configurabile solo allorquando si dimostri che il fatto lesivo sia stato commesso dall’appaltatore in esecuzione di un ordine impartitogli dal direttore dei lavori o da altro rappresentante del committente stesso, tanto che l’appaltatore finisca per agire quale nudus minister privo dell’autonomia che normalmente gli compete (sentenze 23 marzo 1999, n. 2745, 20 aprile 2004, n. 7499, 2 marzo 2005, n. 4361, e 29 marzo 2007, n. 7755). È stata poi riconosciuta una responsabilità del committente anche quando sia configurabile in capo al medesimo una culpa in eligendo, per aver affidato il lavoro ad un’impresa che palesemente difettava delle necessarie capacità tecniche, ovvero in base al generale principio del neminem laedere di cui all’art. 2043 c.c. (sentenze 6 agosto 2004, n. 15185, e 27 maggio 2011, n. 11757, e 15 novembre 2013, n. 25758).
(omissis)
L’amministratore, però, non costituisce un’entità diversa dal condominio del quale è rappresentante, perché il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica diversa da quella dei singoli condòmini (ordinanza 11 gennaio 2012, n. 177). Ciò significa che il condomino che ritenga di essere stato danneggiato, come nella specie, da un’omessa vigilanza da parte del condominio nell’esecuzione di lavori sulle parti comuni non può considerare l’amministratore come un soggetto terzo ed estraneo; dovrà comunque rivolgere la propria pretesa risarcitoria nei confronti del condominio il quale, a sua volta, valuterà se esistono gli estremi di una rivalsa nei confronti dell’amministratore. Del resto, anche la sentenza 16 ottobre 2008, n. 25251, di questa Terza Sezione, che pure ha riconosciuto una sorta di responsabilità allargata in capo all’amministratore di condominio, ha tuttavia escluso che il potere di controllo sui beni comuni permanga quando l’appaltatore sia posto in condizioni di “esclusivo custode delle cose sulle quali si effettuano i lavori”.
Né può pervenirsi a differenti conclusioni in considerazione del ruolo di direttore dei lavori, (quando affidato all’amministratore stesso: n.d.r.). Il direttore dei lavori per conto del committente, infatti, presta un’opera professionale in esecuzione di un’obbligazione di mezzi e non di risultati ma, essendo chiamato a svolgere la propria attività in situazioni involgenti l’impiego di peculiari competenze tecniche, deve utilizzare le proprie risorse intellettive ed operative per assicurare, relativamente all’opera in corso di realizzazione, il risultato che il committente si aspetta di conseguire, onde il suo comportamento deve essere valutato non con riferimento al normale concetto di diligenza, ma alla stregua della diligentia quam in concreto; rientrano pertanto nelle obbligazioni del direttore dei lavori l’accertamento della conformità sia della progressiva realizzazione dell’opera al progetto, sia delle modalità dell’esecuzione di essa al capitolato e/o alle regole della tecnica, nonché l’adozione di tutti i necessari accorgimenti tecnici volti a garantire la realizzazione dell’opera senza difetti costruttivi (v. sentenze 20 luglio 2005, n. 15255, e 24 aprile 2008, n. 10728). Il direttore dei lavori, in sostanza, assume la specifica funzione di tutelare la posizione del committente nei confronti dell’appaltatore, vigilando che l’esecuzione dei lavori abbia luogo in conformità a quanto stabilito nel capitolato di appalto.
Da questo, tuttavia, non deriva a suo carico né una responsabilità per cattiva esecuzione dei lavori imputabile alla libera iniziativa dell’appaltatore, né un obbligo continuo di vigilanza anche in relazione a profili – tutto sommato marginali – come quello della copertura con teloni di plastica durante i lavori di scopertura e successiva ricostruzione del tetto.
(omissis)
In altre parole, in assenza di un qualche indice che faccia supporre che l’appaltatore sia stato sottoposto dal committente a direttive così stringenti da sottrargli qualsiasi possibilità di autodeterminazione, in conformità alla giurisprudenza in tema di appalto sopra ricordata deve ribadirsi che l’appaltatore rimane esclusivo responsabile dell’esecuzione dei lavori, nonché dei relativi danni conseguenti a negligenza nell’esecuzione”.
Ecco dunque un utile quadro della situazione.