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[A cura di: Andrea Tolomelli – presidente AbiConf] La tematica dei lavori straordinari in condominio, dal punto di vista dell’amministratore di condominio, va esaminata anzitutto dal punto di vista del conferimento dei poteri.
Come noto, l’amministratore di condominio esercita un mandato con rappresentanza, ex art. 1705 c.c. e seguenti, in virtù del quale gli atti legittimamente compiuti ricadono direttamente sui singoli condòmini. A norma dell’art. 1135 c.c., all’amministratore di condominio sono ex lege precluse attività di natura straordinaria in assenza di uno specifico mandato assembleare, deliberato, per quanto ai lavori di notevole entità, con la maggioranza dei condòmini intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio ex art. 1136 c.c. 2° e 4° comma.
L’amministratore trae i suoi poteri ad agire – per quanto agli interventi straordinari – dalla delibera assembleare. Particolare cura dovrà, dunque, essere rimessa nella stesura della delibera dei lavori straordinari, diramandosi da tale atto tutti i poteri di gestione in capo all’amministratore. Sarà così importante determinare l’oggetto dell’appalto, l’impresa prescelta (avendo cura di evidenziare eventuali facoltà di subappalto), termini di esecuzione dell’opera, garanzie individuate e più in generale assegnare all’amministratore di condominio la facoltà di trattare le condizioni contrattuali con l’impresa individuata dall’assemblea dei condomini.
La previsione delle spese
L’amministratore di condominio ha un dovere di previsione delle spese decise dall’assemblea dei condòmini che si esplicita nell’ordinario nella presentazione all’assemblea annua di un bilancio preventivo ex art. 1135 c.c., comma primo, n. 2, e per quanto alle spese straordinarie nella formazione di un fondo speciale con incassi preventivi alle spese, come previsto dal riformulato n. 4 comma primo dell’articolo 1135 c.c.. a mente del quale : “… l’assemblea dei condòmini provvede: 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.
È poi importante, nell’ambito della delibera delle opere straordinarie, disporre la nomina delle figure tecnico-professionali all’uopo necessarie: opportuna per l’amministratore la nomina di un responsabile dei lavori e la previsione degli onorari richiesti.
Come pure sarà quanto mai opportuno evidenziare e deliberare gli onorari amministrativi dovuti per la gestione straordinaria che si consiglia di forfetizzare in maniera fissa, in quanto onorari percentuali presterebbero il fianco a discussioni nel caso dell’eventuale aumento o diminuzione dei costi preventivati dell’intervento.
L’amministratore correttamente incaricato per la gestione amministrativa dell’intervento straordinario avrà anche piena legittimazione nel caso di azioni giudiziarie dipendenti e conseguenti alla delibera straordinaria.
Vedi in tal senso la Suprema Corte di Cassazione nella sentenza n. 16260, sez. II, del 03/08/2016: “L’amministratore di condominio, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, può proporre opposizione a decreto ingiuntivo, nonché impugnare la decisione del giudice di primo grado, per tutte le controversie che rientrino nell’ambito delle sue attribuzioni ex art. 1130 c.c., quali quelle aventi ad oggetto il pagamento preteso nei confronti del condominio dal terzo creditore in adempimento di un’obbligazione assunta dal medesimo amministratore per conto dei partecipanti, ovvero per dare esecuzione a delibere assembleari, erogare le spese occorrenti ai fini della manutenzione delle parti comuni o l’esercizio dei servizi condominiali”.
L’assicurazione del condominio in Giurisprudenza
A chiusura di questa breve trattazione è appena il caso si rammentare che anche la stipula di un contratto di assicurazione per il fabbricato condominiale è considerata in giurisprudenza atto di natura straordinaria che richiede l’autorizzazione o la ratifica dell’assemblea dei condòmini. Vedi in tal senso la Suprema corte di Cassazione nella sentenza n. 8233 del 3 aprile 2007 a mente della quale “L’amministratore del condominio non è legittimato a stipulare il contratto d’assicurazione del fabbricato se non sia stato autorizzato da una deliberazione dell’assemblea dei partecipanti alla comunione. Infatti, la disposizione dell’art. 1130, comma 1, n. 4), c.c., obbligando l’amministratore ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto di assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la suddetta norma avendo, viceversa, come suo unico e diverso fine, quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio danneggiato”.
È appena il caso di evidenziare che va considerato atto straordinario propriamente la scelta di assicurare o meno il condominio, e invece può ben rientrare nei poteri dell’amministratore di condominio l’individuazione della polizza più conveniente e garanzie correlate, sulla base dei fondi accordati annualmente all’amministratore di condominio ed indicati a bilancio.
