[A cura di: avv. Emanuele Bruno di Matera – www.studiobruno.info] Può il singolo condomino convocare autonomamente l’assemblea condominiale? Occorre distinguere due ipotesi:

1.  è presente l’amministratore di condominio;
2.  è assente l’amministratore di condominio.

Prima ipotesi: è presente l’amministratore di condominio

La convocazione dell’assemblea rientra tra i poteri propri (art. 1130) dell’amministratore. Il singolo condomino può chiedere all’amministratore di convocare una assemblea ma detta richiesta non è vincolante per il professionista, che è libero di valutare.

Si segnala Cass. Civ. n. 16980/2005 – A norma dell’articolo 66, comma 1, delle disposizioni di attuazione del cc, l’assemblea dei condòmini può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario. Al riguardo il concetto di necessità previsto dalla disposizione in parola coincide con quello di opportunità, lasciando all’amministratore un margine di discrezionalità, nel decidere se convocare o meno l’assemblea dei condòmini.

Ove la richiesta venga formulata da almeno due condòmini che rappresentino almeno un sesto dei millesimi, l’amministratore è tenuto ad effettuare la convocazione entro i successivi dieci giorni, decorsi i quali i condòmini istanti possono provvedere direttamente alla convocazione dell’assemblea (comma 1 art. 66 disp. att. c.c.).

La convocazione diretta dell’assemblea è dunque possibile, costituisce fondamentale strumento di tutela per i condomini lì dove si verifichino particolari situazioni di inadempimento e/o inoperatività dell’amministratore.

Detta possibilità costituisce valida alternativa alla procedura di revoca amministratore; infatti, consente il regolare funzionamento dell’organo assembleare (organo indispensabile della amministrazione condominiale) che potrà deliberare la revoca dell’amministratore nonché l’avvio di tutte le iniziative necessarie a tutelare gli interessi condominiali, qualificando, ancora una volta e sempre di più, l’azione di revoca come eccezionale intervento pubblico all’interno di un fenomeno (il condominio) dichiaratamente privato.

Resta inteso che convocazione, redazione e conservazione dei verbali deve seguire le norme dettate in materia di condominio, come si dirà nelle righe a seguire.

Seconda ipotesi: è assente l’amministratore di condominio

In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino (comma 2 art. 66 disp. att. c.c.). Resta fermo, come per l’ipotesi di cui al superiore punto 1, l’obbligo di rispettare le procedure di convocazione, verbalizzazione, notifica copia verbale agli assenti e conservazione dei verbali.

L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.

Sul punto si segnala: In tema di condominio negli edifici, ai fini della validità delle delibere assembleari, occorre non solo che tutti i condomini siano stati invitati alla riunione, ma anche che i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto delle medesime – Tribunale di Pordenone, 19.05.2017.

Il verbale dovrà dare atto della regolarità della convocazione, del luogo e dell’ora in cui si è svolto, dei presenti, degli assenti, della elezione di presidente e segretario, dell’ordine del giorno, verbalizzare la discussione dei relativi punti e la conseguente votazione nonché dell’orario di chiusura e della sottoscrizione.

Caso particolare

Caso particolare è rappresentato dalla ipotesi in cui venga dichiarata illegittima, dunque annullata, la nomina dell’amministratore. In tale circostanza si riterrà assente l’amministratore e quindi il potere di convocazione ricadrà sul singolo condomino? La giurisprudenza respinge tale ipotesi e chiarisce: in tema di condominio di edifici, l’istituto della “prorogatio imperii” – che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condòmini e nell’interesse del condominio alla continuità dell’amministratore – è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell’opera dell’amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all’art. 1129, secondo comma, cod. civ., o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina. Ne consegue che l’assemblea può validamente essere convocata dall’amministratore la cui nomina sia stata dichiarata illegittima non ostando al riguardo il dettato di cui all’art. 66, secondo comma, cod. civ., in quanto il potere di convocare l’assemblea, da tale norma attribuito a ciascun condomino, presuppone la mancanza dell’amministratore, che è ipotesi diversa da quella che si verifica nei casi di cessazione per qualsivoglia causa del mandato dell’amministratore o di illegittimità della sua nomina – Cass. Civ. n. 1405/2007; conforme a Cass. Civ. n. 4531/2003.

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