[A cura di: avv. Paolo Ribero] Il proprietario-condomino, anche concedendo in locazione la propria unità immobiliare non è esonerato da responsabilità nel caso in cui il proprio conduttore violi il regolamento condominiale.

Giurisprudenza e dottrina sono pacifiche nel riconoscere tale responsabilità. Già nel 1997, con sentenza del 29 agosto, n. 8239, la Corte di Cassazione affermava che “il condomino, siccome principale destinatario delle norme regolamentari, si pone nei confronti della collettività condominiale non solo come responsabile delle dirette violazioni di quelle norme da parte sua, ma anche come responsabile delle violazioni delle stesse norme da parte del conduttore del suo bene”. Si ravvisa in questa fattispecie una sorta di culpa in eligendo o in vigilando in quanto il proprietario-condomino deve garantire alla collettività condominiale che il soggetto da lui autorizzato ad utilizzare gli spazi e servizi comuni sia rispettoso delle regole che i condòmini si sono posti.

Tale principio è stato ancora ribadito con sentenza della Cassazione n. 4920/2006 ove viene chiaramente affermato che “il condomino, siccome principale destinatario delle norme regolamentari,… è tenuto non solo ad imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti dal regolamento ma altresì a prevenire le violazioni e a sanzionarle anche mediante la cessazione del rapporto”.

La responsabilità del condomino-locatore è riconosciuta anche processualmente. Infatti, la giurisprudenza è conforme nel ritenere che in caso di violazione del regolamento condominiale da parte del conduttore, legittimato passivo in giudizio è il locatore-condomino. “Nell’ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell’edificio condominiale a determinati usi il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario del locale” (Cass. Civ. 29/10/2003 n. 16240).

Quali tutele per il locatore?

L’unica difesa che potrà invocare il locatore sarà quella di essersi attivato (dandone prova) per impedire la realizzazione della violazione, ma per un maggiore esonero da responsabilità dovrà altresì dimostrare di aver richiesto anche la risoluzione del rapporto.

Risulta, pertanto, opportuno in sede di redazione del contratto di locazione specificare che dalla violazione del regolamento condominiale a cui anche il conduttore è sottoposto potrebbe derivare la risoluzione del rapporto contrattuale, onde evitare di dover essere considerati responsabili per azioni poste in essere dal proprio conduttore.

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