Nel mese di aprile del 2024 ho stipulato un preliminare d’acquisto per un immobile in fase di ristrutturazione (50 per cento su 96.000 euro) direttamente con l’impresa. Il preliminare è stato registrato e ho versato un importo superiore ai 96.000 euro con assegno bancario e a titolo di caparra confirmatoria. In caso di rogito nel 2024, con versamento dell’intera somma dovuta, non ci sarebbero problemi per il recupero del 50 per cento in 10 anni. Ma se il rogito sarà stipulato nell’anno 2025 potrò godere in ogni caso del credito? Per quanto riguarda la registrazione del preliminare non ci sono problemi, il dubbio mi sorge in quanto ho versato una caparra confirmatoria e non, per esempio un acconto per stato avanzamento lavori.

La risposta è affermativa. La detrazione spetta al futuro acquirente, nel rispetto di tutte le altre condizioni previste, se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato.

Più in generale, il promissario acquirente di un box pertinenziale o di un immobile facente parte di un edificio interamente ristrutturato – di cui all’art. 16-bis, comma 3, del TUIR – o di un immobile sul quale intende effettuare i lavori di recupero del patrimonio edilizio, può beneficiare della detrazione per gli importi versati in acconto sull’acquisto dell’immobile o versati per i lavori di ristrutturazione, a condizione che alla data di presentazione della dichiarazione dei redditi – nella quale il contribuente si avvale della detrazione – siano stati registrati il preliminare di acquisto o il rogito.

Occorre, altresì, che il promissario acquirente sia stato immesso nel possesso dell’immobile ed esegua gli interventi a proprio carico.

Non è richiesta l’autorizzazione ad eseguire i lavori da parte del promittente venditore, che può ritenersi implicitamente accordata in conseguenza dell’anticipata immissione nel possesso dell’immobile.

La detrazione spetta al futuro acquirente, alle condizioni sopra precisate, anche nelle ipotesi in cui non si perfezioni l’acquisto.

Sostanzialmente, quando l’immobile è venduto o trasferito per atto tra vivi prima che sia terminato il periodo per fruire dell’agevolazione, il diritto alle quote rimanenti del beneficio fiscale è trasferito, salvo diversi accordi tra le parti, all’acquirente dell’unità immobiliare.

Non rileva che quanto pagato abbia la forma giuridica della caparra confirmatoria e non, ad esempio, dell’acconto sul prezzo.

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