In seguito ai lavori di rifacimento della impermeabilizzazione di un terrazzo di proprietà esclusiva, che funge da copertura dell’intero condominio, si sono resi necessari lavori di manutenzione delle ringhiere. Queste spese (compresa quella dell’eventuale sostituzione) spettano al condominio o al condomino proprietario?

Nell’ambito della ripartizione delle spese per il rifacimento di un lastrico solare o di una terrazza di proprietà esclusiva che svolge la funzione di copertura alle unità immobiliari sottostanti (ripartizione che vede un terzo di costi gravanti sul lastrico e due terzi gravanti sulle unità citate), non tutti i manufatti rientrano in questa suddivisione.

La giurisprudenza, infatti, da tempo ha stabilito che tutto ciò che non sia funzionale alla copertura ma lo sia, per esempio, all’affaccio, è da ritenere totalmente a carico del proprietario esclusivo.

Sono dunque a completo carico dell’utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad esempio, le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere eccetera, collegate alla sicurezza del calpestio). Mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura, vanno sempre suddivise tra l’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condòmini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione indicata dall’articolo 1126 del Codice civile.

Pertanto, la clausola che ponga a carico dell’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare genericamente le spese di “manutenzione” ha una sua ragion d’essere (anche ove riferita alle spese di manutenzione ordinaria e sempreché le stesse siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) là dove viene a porne a carico dell’utente o proprietario esclusivo l’intero onere, e non il semplice terzo come previsto dalla norma in argomento.

Tuttavia, come sempre in materia di condominio, per stabilire se un bene sia di natura o funzione condominiale è necessario l’accertamento nel caso concreto, cui è preposto il giudice di merito.

In altre parole, se le ringhiere hanno una funzione decorativa per l’intero edificio in ragione dei loro fregi ornamentali o altro, si dovrà ritenerle di competenza condominiale (sentenza della Corte di Cassazione civile, sezione VI, n. 10848, dell’8 giugno 2020).

Nel caso descritto dal quesito, dunque, se le ringhiere non possono considerarsi ornamentali, le spese per la loro manutenzione o sostituzione saranno a carico del solo proprietario esclusivo della terrazza.

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