Nel 2025 il mercato immobiliare italiano ha vissuto un anno dalle due facce. Da un lato, il bilancio complessivo delle compravendite residenziali è positivo: 766.756 transazioni, pari a un +6,5% rispetto al 2024, secondo l’ultimo rapporto dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. Un risultato che conferma la vitalità della domanda, soprattutto nelle grandi città, dove l’incremento si è attestato al +5,5%. Dall’altro lato, però, il quarto trimestre ha registrato un dato che ha fatto sobbalzare analisti e operatori: le vendite di case nuove sono crollate del 39%, un tracollo che segna una brusca frenata dopo mesi di apparente stabilità.

Il paradosso è evidente. Mentre il mercato dell’usato continua a trainare il settore, sostenuto da prezzi in crescita e da una domanda che non accenna a diminuire, il comparto del nuovo sembra essersi inceppato. Le ragioni sono molteplici e affondano in un contesto che nel 2025 si è fatto sempre più complesso. Già a metà anno, infatti, i dati ISTAT segnalavano un andamento divergente: i prezzi delle abitazioni esistenti salivano fino al +4,9%, toccando il livello più alto dal 2010, mentre quelli delle nuove costruzioni rallentavano fino a un modesto +1,5%.

Il rallentamento dei prezzi del nuovo, però, non ha portato a un aumento delle vendite. Anzi. Secondo diverse analisi di settore, tra cui quelle pubblicate da Abitare Co., il 2025 ha visto un calo significativo dell’offerta di nuove costruzioni, con un mercato che già nel 2024 mostrava segnali di affaticamento: vendite in flessione del 20,4% su base annua e un totale di poco più di 46mila abitazioni nuove scambiate.

A pesare sono stati soprattutto i costi di costruzione, ancora elevati nonostante un parziale raffreddamento dei prezzi delle materie prime, e l’incertezza normativa legata agli incentivi edilizi, che ha frenato molti operatori. A ciò si aggiunge un cambiamento strutturale della domanda: gli acquirenti, schiacciati da tassi di interesse ancora alti e da un’inflazione che ha eroso il potere d’acquisto, sembrano orientarsi sempre più verso soluzioni già esistenti, spesso più centrali e immediatamente disponibili.

Il risultato è un mercato bifronte: dinamico e in crescita sul fronte delle compravendite complessive, ma in forte sofferenza per quanto riguarda il nuovo. Un segnale che potrebbe anticipare un 2026 di ulteriori assestamenti, in cui la capacità del settore di innovare – in termini di sostenibilità, efficienza energetica e qualità progettuale – sarà decisiva per invertire la rotta.

Per ora, il dato del –39% nel quarto trimestre resta un campanello d’allarme potente. E racconta un settore che, pur crescendo nei numeri complessivi, sta cambiando pelle più rapidamente di quanto molti operatori avessero previsto.

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