In condominio l’assemblea è il cuore pulsante della vita comune. È lì che si decidono lavori, spese, regole e priorità; è lì che si stabilisce come verranno gestite le parti comuni e quanto ciascun condomino dovrà contribuire. Partecipare non è un obbligo, ma un diritto. E rinunciarvi significa lasciare che siano gli altri a decidere anche per chi non è presente. La legge, infatti, non prevede sanzioni per chi diserta le riunioni, ma stabilisce che le delibere approvate con il quorum previsto siano vincolanti per tutti, assenti compresi.

Le assemblee condominiali seguono regole precise, fissate dagli articoli 1135 e 1136 del Codice Civile e dall’articolo 66 delle relative disposizioni di attuazione. L’amministratore deve convocare i condomini con almeno cinque giorni di anticipo, indicando luogo, data e ordine del giorno. Le decisioni vengono prese a maggioranza, variabile a seconda dell’argomento trattato, e devono essere riportate in un verbale firmato da presidente e segretario. È un meccanismo pensato per garantire trasparenza e partecipazione, ma funziona solo se i condomini scelgono di esserci.

Chi non partecipa perde la possibilità di incidere su scelte che possono avere un impatto significativo, come lavori straordinari, interventi urgenti o la nomina dell’amministratore. E non può lamentarsi dopo: l’articolo 1137 del Codice Civile stabilisce che le delibere approvate sono obbligatorie anche per gli assenti. L’unica tutela è la possibilità di impugnare la decisione entro 30 giorni dalla ricezione del verbale, ma solo in presenza di vizi di forma o di sostanza. Se la delibera è nulla, invece, può essere contestata in qualsiasi momento.

L’assenza sistematica può creare problemi anche alla governance dello stabile. Se in seconda convocazione non si raggiunge il numero minimo di partecipanti, l’assemblea non può deliberare e il condominio rischia di rimanere paralizzato: lavori rinviati, bilanci non approvati, decisioni sospese. Una situazione che può tradursi in costi maggiori e in un deterioramento della gestione.

Chi non può partecipare ha comunque un’alternativa: la delega. L’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile consente di farsi rappresentare da un altro condomino o da una persona esterna, salvo divieti del regolamento. Nei condomìni con più di venti partecipanti, però, un delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e dei millesimi, per evitare concentrazioni di potere.

Diverso è il caso degli astenuti, cioè di chi partecipa ma sceglie di non votare. La loro presenza conta per il quorum costitutivo, ma l’astensione non equivale a un voto contrario. Tuttavia, anche gli astenuti possono impugnare una delibera entro 30 giorni, proprio come gli assenti e i dissenzienti.

Infine, è fondamentale che la convocazione sia regolare. Se un condomino non viene avvisato correttamente, la delibera può essere annullata. La Cassazione, con la sentenza 4806/2005, ha ribadito che la mancata convocazione di un avente diritto rende invalida la decisione, soprattutto quando comporta un pregiudizio diretto. In questi casi l’amministratore deve riconvocare l’assemblea e ripetere la votazione.

In definitiva, non partecipare alle assemblee non comporta multe né sanzioni, ma può avere conseguenze concrete sulla vita quotidiana e sulle tasche dei condomini. Essere presenti significa esercitare un diritto, evitare sorprese e contribuire a una gestione più equilibrata e consapevole dello stabile. Anche perché, in condominio, decidono sempre quelli che si presentano.

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