La gestione economica del condominio è un aspetto fondamentale per garantire trasparenza e correttezza. La legge impone all’amministratore di redigere il rendiconto annuale e sottoporlo all’approvazione dell’assemblea entro 180 giorni dalla chiusura dell’anno finanziario. Se l’amministratore non presenta il bilancio entro i termini, i condòmini hanno il diritto di chiederne la revoca tramite il Tribunale, anche individualmente. L’unica difesa dell’amministratore è dimostrare che il ritardo è dovuto a cause indipendenti dalla sua volontà. La legge impone questa rigidità per garantire trasparenza e prevenire gestioni opache dei fondi condominiali.

La regola generale: obbligo di presentazione del bilancio
L’articolo 1130, numero 10, del Codice Civile stabilisce che l’amministratore deve:
– Redigere il rendiconto annuale relativo alla gestione dell’anno appena concluso.
– Convocare l’assemblea per la sua approvazione entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio finanziario (di solito entro il 30 giugno dell’anno successivo).
Questa regola non rappresenta un’opzione ma un obbligo legale, pensato per garantire ai condòmini la possibilità di controllare come vengono gestiti i fondi e intervenire in caso di irregolarità.

Bilancio non presentato e revoca dell’amministratore
L’articolo 1129 del Codice Civile considera il mancato rispetto della scadenza una grave irregolarità. Se l’amministratore non presenta il bilancio nei termini, i condòmini hanno il diritto di chiedere la revoca giudiziaria, rivolgendosi al Tribunale del luogo in cui si trova il condominio.
– Non serve l’accordo di tutti i condòmini: basta la richiesta di un singolo proprietario.
– Il giudice non ha discrezionalità in questo caso: il mancato adempimento è considerato automaticamente grave e porta alla revoca dell’amministratore.
– Se l’amministratore non ha giustificazioni valide, la revoca è inevitabile.

Il caso: Decreto del 14 aprile 2025, Tribunale di Bari
Un esempio concreto arriva dal Tribunale di Bari (decreto del 14 aprile 2025): un condòmino ha contestato il mancato deposito dei rendiconti annuali per più anni consecutivi. L’amministratore, pur avendo ricevuto la notifica del procedimento, ha scelto di non presentarsi in Tribunale. Il giudice, verificata l’irregolarità, ha revocato l’amministratore e lo ha condannato a pagare le spese legali.

Possibili giustificazioni per evitare la revoca
L’unico modo per evitare la revoca è dimostrare che il ritardo non è imputabile all’amministratore. Alcune circostanze accettabili potrebbero essere:
– Mancanza di documentazione contabile per cause indipendenti dall’amministratore (es. fornitori che non hanno inviato fatture nonostante solleciti).
– Forza maggiore, come una malattia grave o un evento catastrofico che ha impedito la gestione amministrativa.
– Convocazione dell’assemblea impossibile, ad esempio per mancanza del quorum richiesto.
Non sono giustificazioni valide: “ero troppo occupato”, “i condòmini non mi hanno fornito i documenti”, “non ho avuto tempo”.

Perché la legge è così severa
La regola della presentazione del bilancio entro 180 giorni è stata rafforzata con la riforma del condominio del 2012 per garantire che la gestione economica del palazzo fosse trasparente e controllabile. Senza un bilancio puntuale, i condòmini non possono verificare come vengono utilizzati i fondi, con il rischio di sprechi o gestioni poco chiare.
Per questo, la legge prevede una conseguenza severa come la revoca immediata, per garantire serietà e affidabilità nella gestione condominiale.

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