Trasformare un magazzino in abitazione civile non è un semplice adeguamento dello spazio, ma un vero e proprio mutamento d’uso urbanisticamente rilevante, soggetto a precise regole edilizie.
Lo ha chiarito il TAR Campania nella sentenza n. 1693/2025, stabilendo che un intervento del genere può configurarsi come una ristrutturazione edilizia e, se comporta un aumento di superficie e volumetria, necessita del permesso di costruire.

Il caso: un magazzino che diventa abitazione
La vicenda giudiziaria nasce dalla contestazione di un’ingiunzione di demolizione per alcune opere abusive. In particolare, il proprietario aveva trasformato un magazzino (categoria catastale B/8 ) in una parte integrante della propria abitazione, aumentando la superficie residenziale.
– Il Comune ha contestato l’intervento, evidenziando l’assenza del permesso di costruire, oltre alla mancata autorizzazione sismica e paesaggistica, necessaria in un’area soggetta a vincoli.
– Il proprietario si è difeso sostenendo che la porzione aggiunta fosse solo un locale di sgombero, complementare all’abitazione, senza aumento significativo di volume o modifica dei prospetti.

La decisione del TAR: è ristrutturazione edilizia con cambio d’uso
Il TAR ha respinto il ricorso, stabilendo che il mutamento di destinazione d’uso di un immobile deve considerarsi urbanisticamente rilevante, soprattutto quando incide sul carico urbanistico e modifica la funzione dell’edificio.
– La trasformazione di un magazzino in abitazione non può essere considerata irrilevante, anche se il proprietario sostiene che lo spazio sia solo un ripostiglio.
– La giurisprudenza (Consiglio di Stato, Sez. VII, n. 835/2023) ha già chiarito che, anche senza variazioni igienico-sanitarie, un locale destinato alla residenza aumenta la superficie e la volumetria, dunque richiede permesso di costruire.
In questo caso, il limite di altezza previsto dal Regolamento Edilizio Comunale era di 2,40 metri, ma l’intervento ha portato il sottotetto a 3,40 metri, creando un aumento di volumetria non autorizzato.
Senza permesso di costruire, scatta automaticamente la sanzione demolitoria ai sensi dell’ art. 31 del DPR 380/2001.

Come il Decreto Salva Casa ha cambiato le regole sui cambi d’uso
Il Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito nella legge 105/2024) ha semplificato la disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso, ma con precise limitazioni.
Oggi, i cambi d’uso sono sempre ammessi, anche tra diverse categorie funzionali, ma solo se non comportano opere che richiedono il permesso di costruire.
– Cambi d’uso nella stessa categoria funzionale (es. da ufficio a negozio) → Sempre consentiti, anche con lavori.
– Cambi d’uso tra categorie diverse (es. da magazzino a residenziale) → Possibili solo nelle zone A, B e C del DM 1444/1968, ma possono richiedere titoli abilitativi diversi.
– SCIA al posto del permesso di costruire → Solo se gli interventi edilizi sono realizzabili con CILA.

Quando basta la SCIA e quando serve il permesso di costruire?
Oggi è tecnicamente possibile fare un cambio d’uso con opere (es. trasformare un garage in abitazione) tramite SCIA, purché non siano necessarie modifiche strutturali.
– SCIA → Se le opere non impattano su volumetria e struttura, quindi sono assentibili con CILA.
– Permesso di costruire → Se l’intervento comporta aumento di superficie abitabile o volumetria, come nel caso esaminato dal TAR.
Nel caso specifico, il magazzino è stato annesso all’abitazione, con aumento della volumetria e della superficie. Questo supera la SCIA, rendendo obbligatorio il permesso di costruire.

Conclusione
Il cambio di destinazione d’uso non è sempre una semplice formalità. Se comporta modifiche strutturali, aumento di volume o variazione del carico urbanistico, serve il permesso di costruire.
Il Decreto Salva Casa ha introdotto semplificazioni per alcuni cambi d’uso, ma non ha eliminato l’obbligo del titolo edilizio quando le opere modificano significativamente l’edificio.
In sintesi, prima di avviare la trasformazione di un locale in spazio abitativo, è fondamentale verificare se l’intervento rientra nelle opere ammesse con SCIA o se richiede permesso di costruire, per evitare sanzioni e demolizioni forzate.

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