In ambito condominiale uno dei problemi più spesso affrontati è quello relativo alle infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza, rilevate dai condòmini che abitano all’ultimo piano.

A tal proposito è innanzitutto importante chiarire che il lastrico solare è una superficie piana, orizzontale, costruita in cemento o materiali impermeabili e la sua funzione è quella di proteggere l’edificio dalle intemperie. La proprietà di un lastrico solare può essere comune a tutti i condòmini oppure può essere esclusiva di uno o più condòmini.

Da un punto di vista normativo, le principali disposizioni che interessano il lastrico solare e i vari aspetti correlati ad esso sono l’art. 1117 c.c. che definisce il lastrico solare come parte comune quando ha la funzione di copertura per più unità immobiliari, l’art. 1123 c.c. che regola la ripartizione delle spese per le parti comuni e l’art. 1126 c.c. che stabilisce come ripartire le spese per il lastrico solare ad uso esclusivo.

Le infiltrazioni derivanti dal lastrico solare possono generare importanti danni a livello strutturale, ad esempio danni alle pareti o ai soffitti che vanno a indebolire la struttura muraria, danni ai pavimenti o ai rivestimenti o, nelle ipotesi più gravi, danni che vanno a compromettere la stabilità delle strutture portanti dell’edificio. Inoltre, le infiltrazioni favoriscono la proliferazione di umidità e muffa e ciò può gravare anche sulla salute dei condòmini. Infine, le infiltrazioni possono anche generare danni agli impianti elettrici e idraulici con il rischio di cortocircuiti.

Di fronte a questa tipologia di problema è necessario intervenire tempestivamente ed è quindi fondamentale capire su chi gravano le responsabilità. La distinzione fatta precedentemente tra lastrico solare di proprietà comune o esclusiva è fondamentale per determinare chi è responsabile dei danni causati dalle infiltrazioni.
Se il lastrico solare è di proprietà comune, la responsabilità ricade sul condominio che quindi deve occuparsi della manutenzione e della riparazione. Se il lastrico solare è di proprietà esclusiva di uno o più condòmini, la responsabilità per i danni da infiltrazione è condivisa tra il proprietario utilizzatore esclusivo del lastrico e gli altri condòmini.

Difatti generalmente anche se il lastrico solare è di proprietà esclusiva, questo svolge la funzione di copertura dell’edificio, pertanto tutti i condòmini traggono una diretta utilità da questa funzione, a meno che nel regolamento condominiale o nel titolo di acquisto non sia specificato diversamente.

Il condominio ha quindi l’obbligo di garantire comunque la manutenzione e la conservazione del lastrico solare, proprio perché funge da copertura all’intero edificio. A tal proposito, da un punto di vista normativo, in ragione della diversa utilizzazione della cosa comune, il legislatore ha stabilito all’art. 1126 c.c. che le spese per la manutenzione e per il risarcimento dei danni causati dall’infiltrazione, vengano ripartite secondo le seguenti quote:
• nella misura di 1/3 per il proprietario del lastrico solare;
• nella misura di 2/3 per tutti i condòmini ai quali il lastrico solare serve da copertura.
Per quanto riguarda i danni causati dalle infiltrazioni, se il lastrico solare è di proprietà condominiale le spese sono ripartite tra tutti i condòmini in proporzione alle loro quote millesimali, ciò significa che ogni condomino contribuisce al risarcimento dei danni in base alla sua quota di proprietà dell’edificio.

Sul tema delle responsabilità in caso di infiltrazioni dal lastrico solare è utile comprendere come l’obbligo risarcitorio discenda da diversi titoli, ovvero, per quanto concerne il proprietario esclusivo del lastrico solare, proprio in virtù dell’utilizzo esclusivo che ha sul bene, pesa l’obbligo di custodia dello stesso. Tale obbligo consiste, infatti, nel provvedere alla manutenzione ordinaria così da non cagionare danni a terzi.

Per quanto riguarda il condominio, la responsabilità deriva dall’obbligo dell’amministratore di garantire l’adozione di misure di conservazione delle parti comuni e dalla violazione da parte dell’assemblea di effettuare la manutenzione del condominio.

Per quanto concerne la riparazione delle infiltrazioni il primo passo da fare è una perizia tecnica volta a individuare la causa dell’infiltrazione attraverso opportuni sopralluoghi e stabilire le opere necessarie per risolvere il problema ed evitare l’aggravio del danno.

Ad ogni modo, è sempre consigliabile mirare a prevenire le infiltrazioni adottando buone pratiche di manutenzione e soluzioni specifiche per evitare i danni attraverso le ispezioni regolari, la manutenzione del manto impermeabile e la tempestiva riparazione di crepe e fessure che possono formarsi nelle giunture o nelle superfici del lastrico solare.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

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