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• CONDOMINIO GIURIDICO
• Giurisprudenza in condominio

• Redazione
• Nov 28, 2025

Con la sentenza n. 5671 del 30 giugno 2025, il Consiglio di Stato interviene su un tema cruciale per il diritto urbanistico: la qualificazione delle opere edilizie accessorie e la portata delle cosiddette “tolleranze costruttive” introdotte dall’art. 34-bis del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. n. 380/2001). Il caso esaminato riguarda la trasformazione di una superficie accessoria in sala ristorante e la realizzazione di un parapetto non rappresentato nei progetti originari. La decisione offre spunti rilevanti per la definizione dei confini tra regolarità formale e abuso edilizio, con implicazioni dirette per tecnici, amministrazioni e proprietari immobiliari.

Il caso
La vicenda trae origine da una concessione edilizia in sanatoria rilasciata nel 1999 per un immobile destinato in parte a locale commerciale (mq 165,35) e in parte a superficie accessoria (mq 185,97), non utilizzabile come sala. Negli anni successivi, la superficie accessoria è stata trasformata in sala ristorante, con chiusure perimetrali, una copertura più consistente e l’aggiunta di un parapetto mai rappresentato negli elaborati progettuali. Il Comune, rilevata la difformità rispetto al titolo abilitativo, ha emesso un’ordinanza di demolizione, contestando la natura abusiva delle opere.
La società proprietaria ha impugnato il provvedimento davanti al TAR, sostenendo che il parapetto fosse un elemento funzionale alla sicurezza, implicitamente ricompreso nella sanatoria, e comunque rientrante nelle tolleranze esecutive previste dall’art. 34-bis del TUE. A sostegno, sono stati richiamati il D.M. n. 236/1989 (barriere architettoniche) e il D.Lgs. n. 81/2008 (sicurezza nei luoghi di lavoro), che impongono la presenza di parapetti in caso di dislivelli. In subordine, è stata richiesta la qualificazione del manufatto come pertinenza, con applicazione della sanzione pecuniaria in luogo della demolizione.
Il TAR ha respinto il ricorso, ritenendo che il parapetto costituisse opera autonoma non riconducibile a semplice irregolarità costruttiva, e che la trasformazione della superficie accessoria in sala ristorante integrasse un mutamento sostanziale della destinazione d’uso, non coperto dal titolo edilizio.

L’esame del Consiglio di Stato
Il Consiglio di Stato, confermando la decisione di primo grado, ha ribadito che le tolleranze esecutive introdotte dall’art. 34-bis del TUE non possono sanare difformità sostanziali né opere non rappresentate nei progetti approvati. La norma, infatti, consente la regolarizzazione di minime discrepanze tra progetto e realizzazione, ma non può essere invocata per giustificare interventi che alterano la destinazione d’uso o la volumetria dell’immobile.
Nel caso di specie, il parapetto non era presente negli elaborati progettuali e non poteva essere considerato un mero errore materiale. La sua funzione, pur legata alla sicurezza, non ne giustifica l’inserimento implicito nel titolo edilizio, né la sua riconduzione a tolleranza costruttiva. Inoltre, la trasformazione della superficie accessoria in sala ristorante ha comportato un ampliamento della superficie utile, con effetti rilevanti sul carico urbanistico e sulla conformità dell’immobile alle norme di piano.
La sentenza richiama anche l’art. 3 del TUE, che definisce gli interventi edilizi e distingue tra manutenzione ordinaria, straordinaria, ristrutturazione e nuova costruzione. La modifica della destinazione d’uso, specie se accompagnata da opere strutturali, rientra nella ristrutturazione edilizia e richiede un titolo abilitativo specifico. In assenza di tale titolo, l’intervento è da considerarsi abusivo.

Osservazioni e implicazioni
La pronuncia del Consiglio di Stato si inserisce in un contesto normativo in evoluzione, segnato dal recente decreto “Salva Casa”, che ha ampliato le possibilità di regolarizzazione delle difformità edilizie. Tuttavia, la sentenza n. 5671/2025 pone un limite chiaro: le tolleranze esecutive non possono essere utilizzate come strumento di sanatoria generalizzata. La distinzione tra superficie utile e superficie accessoria, così come la rappresentazione grafica delle opere, resta centrale per la legittimità degli interventi.
Dal punto di vista pratico, la decisione impone maggiore attenzione nella redazione dei progetti edilizi e nella gestione delle pratiche di sanatoria. I tecnici dovranno garantire la coerenza tra elaborati e stato di fatto, mentre le amministrazioni saranno chiamate a valutare con rigore la natura delle difformità. Per i proprietari, la sentenza rappresenta un monito: anche interventi apparentemente marginali, come un parapetto, possono comportare conseguenze rilevanti se non correttamente autorizzati.
In conclusione, la sentenza n. 5671/2025 contribuisce a delineare un confine netto tra regolarizzazione e abuso, riaffermando il principio di legalità nell’attività edilizia. Un richiamo alla responsabilità condivisa tra progettisti, amministratori e cittadini, in un settore dove la precisione normativa è condizione essenziale per la tutela del territorio e la sicurezza degli edifici.

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• Redazione
• Nov 27, 2025

Il condòmino danneggiato ha diritto ad un risarcimento, ma non può comunque sottrarsi all’obbligo di contribuire alla manutenzione delle parti comuni delle parti comuni dell’edificio.
Il proprietario ha citato in giudizio il condominio, chiedendo il risarcimento integrale dei danni subiti.

L’esame del Tribunale
La gestione delle parti comuni in un condominio è spesso fonte di controversie, soprattutto quando la mancata manutenzione provoca danni alle singole unità immobiliari.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 9030 del 5 aprile 2025, ha stabilito un principio chiave: il condomino danneggiato ha diritto al risarcimento, ma non è esonerato dal contribuire alle spese di riparazione delle parti comuni.
Recita testualmente la massima: “Il condomino, che subisca nella propria unità immobiliare un danno derivante dall’omessa manutenzione delle parti comuni dell’edificio ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 del Codice civile, assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall’obbligo, che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile, di contribuire a sua volta, in misura proporzionale al valore della rispettiva porzione, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni dell’edificio e alla rifusione dei danni cagionati”.

Il caso giudiziario: il danno e la richiesta di risarcimento
La vicenda nasce dalla denuncia di un condòmino che ha subito danni alla propria unità immobiliare a causa della mancata manutenzione
Il Tribunale ha riconosciuto la responsabilità del condominio, stabilendo che l’omessa manutenzione aveva direttamente causato il danno.
Tuttavia, la Corte d’Appello ha parzialmente modificato la decisione, affermando che il condomino danneggiato, pur avendo diritto al risarcimento, non poteva essere esonerato dal contribuire alle spese di riparazione delle parti comuni.