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Abusi edilizi, responsabilità del proprietario e onere della prova: il TAR Liguria detta le regole
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La sentenza n. 639/2025 del TAR Liguria affronta una vicenda complessa e ricca di profili tecnici, offrendo una ricostruzione rigorosa dei principi che governano gli abusi edilizi, l’onere della prova e i poteri dell’amministrazione.
Il caso riguarda un’ordinanza di demolizione emessa dal Comune nei confronti di una società proprietaria di un complesso immobiliare storico, sul quale erano stati realizzati ampliamenti, sopraelevazioni, tettoie e manufatti vari ritenuti privi di titolo edilizio.
La decisione consente di ribadire alcuni capisaldi della giurisprudenza amministrativa: la natura vincolata dell’ordine di demolizione, l’irrilevanza del decorso del tempo, la responsabilità del proprietario anche se non autore materiale dell’abuso e la necessità di un titolo edilizio per ogni intervento che incida su volume e superficie.
Il caso: le opere contestate e le censure della proprietà
La società ricorrente aveva impugnato un’ordinanza comunale di demolizione relativa a una pluralità di opere ritenute abusive: ampliamenti volumetrici dell’edificio principale, una sopraelevazione con piano attico, tettoie nell’area pertinenziale, la copertura in cemento di una cisterna, una rampa di accesso e un accumulo di materiali vari. L’immobile, di natura storica, era composto da un corpo principale e da diversi manufatti accessori.
La proprietà aveva articolato numerosi motivi di ricorso: irregolarità della notifica dell’ordinanza, mancata comunicazione di avvio del procedimento, difetto di motivazione, impossibilità di individuare con precisione le opere da demolire, errata qualificazione degli interventi come abusivi, violazione del legittimo affidamento per il tempo trascorso, illegittimità della previsione di acquisizione gratuita e della sanzione pecuniaria, nonché l’esistenza di una domanda di condono del 1985 che, a suo dire, avrebbe dovuto sospendere ogni iniziativa repressiva.
Il Comune si era costituito chiedendo il rigetto del ricorso. Il TAR, ritenendo necessario accertare l’epoca di realizzazione delle opere, aveva disposto una verificazione tecnica. Dopo alcune sostituzioni dei periti, il verificatore incaricato aveva svolto sopralluoghi, analizzato documentazione catastale storica, pratiche edilizie e cartografie regionali, depositando una relazione conclusiva.
Un primo nodo affrontato dal TAR riguarda l’onere della prova. La ricorrente aveva sostenuto che alcune opere fossero anteriori al 1942 o comunque al 1967, epoche in cui non era richiesto un titolo edilizio. Tuttavia, secondo la giurisprudenza consolidata, spetta al privato dimostrare l’epoca di realizzazione dell’opera quando intende sottrarla al regime autorizzatorio. Le doglianze tardive sul difetto di istruttoria sono state dichiarate inammissibili, anche per la discontinuità difensiva della ricorrente.
Il TAR ha inoltre respinto la censura relativa alla notifica dell’ordinanza: l’atto era stato notificato anche tramite messo comunale, secondo le regole dell’irreperibilità relativa, e comunque la piena conoscenza del provvedimento da parte della società aveva sanato eventuali vizi.
Quanto alla mancata comunicazione di avvio del procedimento, il Tribunale ha richiamato il principio consolidato secondo cui l’ordine di demolizione è un atto vincolato e non richiede la comunicazione preventiva. Nel caso concreto, peraltro, una comunicazione era stata comunque inviata a un professionista incaricato dalla ricorrente.
L’esame: verificazione tecnica, qualificazione degli interventi e natura vincolata della demolizione
Uno dei punti centrali della sentenza riguarda la verificazione tecnica disposta dal TAR per accertare l’epoca di realizzazione delle opere. Il verificatore ha analizzato documentazione catastale storica dal 1938, pratiche edilizie comunali, fotografie agli atti e cartografie regionali, precisando di non aver potuto effettuare rilievi topografici o analisi dei materiali per mancata autorizzazione della proprietà. Sulla base degli elementi disponibili, ha concluso che tutte le opere oggetto dell’ordinanza erano state realizzate dopo il 1967, epoca in cui era già vigente l’obbligo di titolo edilizio.
Le contestazioni della ricorrente sulle modalità della verificazione sono state ritenute infondate: l’uso della documentazione catastale era previsto dall’ordinanza istruttoria, il verificatore aveva esaminato anche i documenti prodotti dalla ricorrente motivandone l’irrilevanza, e le critiche si basavano su valutazioni soggettive prive di incidenza sulle conclusioni tecniche.
Il TAR ha poi affrontato la qualificazione delle opere. La ricorrente sosteneva che si trattasse di interventi di manutenzione straordinaria, soggetti solo a sanzione pecuniaria. Il Tribunale ha escluso tale tesi: gli interventi comportavano ampliamenti volumetrici e superficiari significativi, alterando lo stato dei luoghi. Rientravano quindi nel concetto di “nuova costruzione” o “ristrutturazione edilizia pesante” ai sensi dell’art. 3 del D.P.R. 380/2001, richiedendo un titolo edilizio e, in caso di assenza, la demolizione.
Quanto al decorso del tempo, il TAR ha richiamato l’orientamento costante secondo cui il tempo non sana l’abuso edilizio e non genera affidamento tutelabile. L’ordine di demolizione è un atto vincolato, finalizzato al ripristino della legalità violata, e non richiede motivazioni ulteriori anche se l’opera è risalente.
Il Tribunale ha inoltre chiarito che la previsione di acquisizione gratuita dell’area e la sanzione pecuniaria massima non producono effetti immediati: esse operano solo in caso di mancata ottemperanza all’ordine di demolizione. Eventuali contestazioni potranno essere sollevate solo in quella fase.
Infine, la domanda di condono del 1985 non aveva alcun effetto sospensivo: essa riguardava esclusivamente lavori sui servizi igienici e non le opere oggetto dell’ordinanza.
Osservazioni: i principi ribaditi dal TAR e le implicazioni operative
La sentenza n. 639/2025 del TAR Liguria rappresenta un compendio dei principi fondamentali in materia di abusi edilizi.
Primo principio: l’onere della prova grava sul privato.
Chi sostiene che un’opera sia stata realizzata in epoca in cui non era richiesto un titolo edilizio deve dimostrarlo con documentazione certa. In mancanza, l’opera si presume abusiva.
Secondo principio: il tempo non sana l’abuso.
Il decorso degli anni non legittima un’opera priva di titolo né impone all’amministrazione un onere motivazionale rafforzato. L’ordine di demolizione resta un atto vincolato.
Terzo principio: ogni ampliamento richiede un titolo edilizio.
Ampliamenti volumetrici, sopraelevazioni, tettoie e manufatti che alterano lo stato dei luoghi non possono essere qualificati come manutenzione straordinaria. La loro realizzazione senza titolo comporta demolizione.
Quarto principio: la sanatoria non copre abusi preesistenti.
Un titolo edilizio in sanatoria non può legittimare opere che si innestano su uno stato di fatto già abusivo. La “doppia conformità” resta un requisito imprescindibile.
Quinto principio: l’acquisizione gratuita è una conseguenza eventuale.
La previsione di acquisizione dell’area opera solo in caso di inottemperanza all’ordine di demolizione e non è immediatamente lesiva.
Sesto principio: il condono non blocca la repressione se non riguarda le opere contestate.
Una domanda di condono parziale non sospende l’efficacia dell’ordinanza di demolizione per opere diverse.
La decisione del TAR Liguria si conclude con il rigetto integrale del ricorso, confermando la piena legittimità dell’ordinanza comunale. Una pronuncia che rafforza la linea rigorosa della giurisprudenza in materia edilizia: la responsabilità del proprietario è ampia, l’onere della prova è stringente e la tutela dell’assetto urbanistico prevale su ogni affidamento non fondato su titoli validi.
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I lavori di ristrutturazione di un appartamento sito in un condominio sono interventi effettuati allo scopo di migliorare e modificare lo stato di un immobile e pur essendo delle opere private, possono avere un impatto diretto o indiretto sugli altri condòmini in termini di rumore, vibrazioni, polvere etc.
In questa fase delicata può succedere che il proprietario dell’abitazione oggetto dei lavori di ristrutturazione, possa essere chiamato a rispondere dei danni prodotti nell’appartamento del vicino a causa delle vibrazioni degli strumenti utilizzati per la ristrutturazione. Difatti, purtroppo, è possibile che le vibrazioni possano creare crepe o lesioni nei muri degli immobili adiacenti. Proprio su questo punto si sofferma la recente sentenza 9702/2025 del Tribunale di Roma.
Nel caso esaminato dal tribunale capitolino, un condomino, proprietario di un appartamento, aveva fatto causa al vicino del piano di sopra che aveva effettuato dei lavori di ristrutturazione nel proprio appartamento, ritenendolo responsabile di varie lesioni e crepe sorte nel proprio appartamento e generate a causa dei lavori di ristrutturazione.
I danni consistevano in crepe sui muri e rottura delle soglie in marmo delle finestre e il proprietario dell’appartamento danneggiato ha dichiarato che secondo il suo parere tali danni erano stati provocati sia dai lavori di rifacimento alla facciata del condominio risalenti al 2018 e sia dai lavori di ristrutturazione dell’appartamento al piano di sopra. In totale, il proprietario danneggiato aveva chiesto € 9.800 di risarcimento.
Il Tribunale di Roma ha, quindi, disposto una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) per stabilire la causa dei danni e ha ascoltato i testimoni i quali avevano riferito che i lavori effettuati nell’appartamento sito al piano superiore comprendevano l’apertura di una finestra e la trasformazione della soffitta in abitazione, causando delle scosse continue e delle vibrazioni, con conseguenti danni all’immobile sottostante.
Dopo una lunga e articolata istruttoria, i giudici del Tribunale di Roma, grazie soprattutto agli elementi forniti dalla CTU, hanno riconosciuto la responsabilità del proprietario dell’appartamento in cui erano stati svolti gli interventi di ristrutturazione, ritenendo comprovato il nesso causale tra i danni all’immobile e i lavori di ristrutturazione eseguiti nell’appartamento sovrastante.
Si è ritenuto, quindi, che le lesioni potevano essere state causate da vibrazioni continue per percussioni su pareti e pavimenti contigui, inoltre, attraverso la consulenza tecnica d’ufficio è stato accertato che i lavori erano stati eseguiti in modo negligente o comunque senza gli adeguati accorgimenti tecnici, utilizzando l’impiego di macchinari che causano eccessive vibrazioni.
In virtù di quanto stabilito, il Tribunale di Roma ha accolto la richiesta di risarcimento del proprietario dell’immobile danneggiato, stabilendo un risarcimento pari a € 3.200 oltre rivalutazione e interessi.
Al contempo, però, il tribunale capitolino non ha accolto la richiesta di risarcimento posta a carico del condominio per i lavori di rifacimento della facciata, poiché non è stato dimostrato alcun nesso causale tra la tipologia dei lavori effettuati dall’impresa incaricata e i danni denunciati.
Ai sensi dell’art. 2043 del codice civile riguardo la responsabilità extracontrattuale, il Tribunale di Roma ha concluso che il proprietario dell’appartamento in cui vengono effettuati i lavori è tenuto a rispondere dei danni causati ad altre unità abitative, a condizione che venga provato il nesso causale tra i lavori e i danni.
Se questa correlazione viene dimostrata, il responsabile è tenuto a risarcire il proprietario dell’immobile danneggiato, coprendo le spese necessarie per riparare le parti danneggiate, oltre a rivalutazione e interessi.
A tal proposito, è importante evidenziare come in casi come quello appena descritto, la CTU svolge un ruolo fondamentale e particolarmente utile, poiché dispone delle competenze tecniche necessarie per stabilire l’origine dei danni, riuscendo a chiarire se siano stati dovuti agli interventi di ristrutturazione, come nel caso analizzato, o se invece si tratta di danni preesistenti o dovuti a cause diverse. Inoltre, la CTU verifica anche se i lavori sono stati eseguiti in modo corretto o se, invece, sono stati eseguiti senza gli adeguati accorgimenti tecnici o attraverso macchinari non adeguati.
A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI
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