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CONDOMINIO GIURIDICO

Stalking in condominio: non basta essere condòmini per ottenere il risarcimento

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Lavori di ristrutturazione in condominio e danni al vicino: quando spetta il risarcimento?

I lavori di ristrutturazione di un appartamento sito in un condominio sono interventi effettuati allo scopo di migliorare e modificare lo stato di un immobile e pur essendo delle opere private, possono avere un impatto diretto o indiretto sugli altri condòmini in termini di rumore, vibrazioni, polvere etc.

In questa fase delicata può succedere che il proprietario dell’abitazione oggetto dei lavori di ristrutturazione, possa essere chiamato a rispondere dei danni prodotti nell’appartamento del vicino a causa delle vibrazioni degli strumenti utilizzati per la ristrutturazione. Difatti, purtroppo, è possibile che le vibrazioni possano creare crepe o lesioni nei muri degli immobili adiacenti. Proprio su questo punto si sofferma la recente sentenza 9702/2025 del Tribunale di Roma.

Nel caso esaminato dal tribunale capitolino, un condomino, proprietario di un appartamento, aveva fatto causa al vicino del piano di sopra che aveva effettuato dei lavori di ristrutturazione nel proprio appartamento, ritenendolo responsabile di varie lesioni e crepe sorte nel proprio appartamento e generate a causa dei lavori di ristrutturazione.

I danni consistevano in crepe sui muri e rottura delle soglie in marmo delle finestre e il proprietario dell’appartamento danneggiato ha dichiarato che secondo il suo parere tali danni erano stati provocati sia dai lavori di rifacimento alla facciata del condominio risalenti al 2018 e sia dai lavori di ristrutturazione dell’appartamento al piano di sopra. In totale, il proprietario danneggiato aveva chiesto € 9.800 di risarcimento.

Il Tribunale di Roma ha, quindi, disposto una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) per stabilire la causa dei danni e ha ascoltato i testimoni i quali avevano riferito che i lavori effettuati nell’appartamento sito al piano superiore comprendevano l’apertura di una finestra e la trasformazione della soffitta in abitazione, causando delle scosse continue e delle vibrazioni, con conseguenti danni all’immobile sottostante.

Dopo una lunga e articolata istruttoria, i giudici del Tribunale di Roma, grazie soprattutto agli elementi forniti dalla CTU, hanno riconosciuto la responsabilità del proprietario dell’appartamento in cui erano stati svolti gli interventi di ristrutturazione, ritenendo comprovato il nesso causale tra i danni all’immobile e i lavori di ristrutturazione eseguiti nell’appartamento sovrastante.

Si è ritenuto, quindi, che le lesioni potevano essere state causate da vibrazioni continue per percussioni su pareti e pavimenti contigui, inoltre, attraverso la consulenza tecnica d’ufficio è stato accertato che i lavori erano stati eseguiti in modo negligente o comunque senza gli adeguati accorgimenti tecnici, utilizzando l’impiego di macchinari che causano eccessive vibrazioni.

In virtù di quanto stabilito, il Tribunale di Roma ha accolto la richiesta di risarcimento del proprietario dell’immobile danneggiato, stabilendo un risarcimento pari a € 3.200 oltre rivalutazione e interessi.

Al contempo, però, il tribunale capitolino non ha accolto la richiesta di risarcimento posta a carico del condominio per i lavori di rifacimento della facciata, poiché non è stato dimostrato alcun nesso causale tra la tipologia dei lavori effettuati dall’impresa incaricata e i danni denunciati.

Ai sensi dell’art. 2043 del codice civile riguardo la responsabilità extracontrattuale, il Tribunale di Roma ha concluso che il proprietario dell’appartamento in cui vengono effettuati i lavori è tenuto a rispondere dei danni causati ad altre unità abitative, a condizione che venga provato il nesso causale tra i lavori e i danni.

Se questa correlazione viene dimostrata, il responsabile è tenuto a risarcire il proprietario dell’immobile danneggiato, coprendo le spese necessarie per riparare le parti danneggiate, oltre a rivalutazione e interessi.

A tal proposito, è importante evidenziare come in casi come quello appena descritto, la CTU svolge un ruolo fondamentale e particolarmente utile, poiché dispone delle competenze tecniche necessarie per stabilire l’origine dei danni, riuscendo a chiarire se siano stati dovuti agli interventi di ristrutturazione, come nel caso analizzato, o se invece si tratta di danni preesistenti o dovuti a cause diverse. Inoltre, la CTU verifica anche se i lavori sono stati eseguiti in modo corretto o se, invece, sono stati eseguiti senza gli adeguati accorgimenti tecnici o attraverso macchinari non adeguati.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

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Parapetti e superfici accessorie: il Consiglio di Stato chiarisce i limiti delle tolleranze edilizie

Con la sentenza n. 5671 del 30 giugno 2025, il Consiglio di Stato interviene su un tema cruciale per il diritto urbanistico: la qualificazione delle opere edilizie accessorie e la portata delle cosiddette “tolleranze costruttive” introdotte dall’art. 34-bis del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. n. 380/2001). Il caso esaminato riguarda la trasformazione di una superficie accessoria in sala ristorante e la realizzazione di un parapetto non rappresentato nei progetti originari. La decisione offre spunti rilevanti per la definizione dei confini tra regolarità formale e abuso edilizio, con implicazioni dirette per tecnici, amministrazioni e proprietari immobiliari.

Il caso
La vicenda trae origine da una concessione edilizia in sanatoria rilasciata nel 1999 per un immobile destinato in parte a locale commerciale (mq 165,35) e in parte a superficie accessoria (mq 185,97), non utilizzabile come sala. Negli anni successivi, la superficie accessoria è stata trasformata in sala ristorante, con chiusure perimetrali, una copertura più consistente e l’aggiunta di un parapetto mai rappresentato negli elaborati progettuali. Il Comune, rilevata la difformità rispetto al titolo abilitativo, ha emesso un’ordinanza di demolizione, contestando la natura abusiva delle opere.
La società proprietaria ha impugnato il provvedimento davanti al TAR, sostenendo che il parapetto fosse un elemento funzionale alla sicurezza, implicitamente ricompreso nella sanatoria, e comunque rientrante nelle tolleranze esecutive previste dall’art. 34-bis del TUE. A sostegno, sono stati richiamati il D.M. n. 236/1989 (barriere architettoniche) e il D.Lgs. n. 81/2008 (sicurezza nei luoghi di lavoro), che impongono la presenza di parapetti in caso di dislivelli. In subordine, è stata richiesta la qualificazione del manufatto come pertinenza, con applicazione della sanzione pecuniaria in luogo della demolizione.
Il TAR ha respinto il ricorso, ritenendo che il parapetto costituisse opera autonoma non riconducibile a semplice irregolarità costruttiva, e che la trasformazione della superficie accessoria in sala ristorante integrasse un mutamento sostanziale della destinazione d’uso, non coperto dal titolo edilizio.

L’esame del Consiglio di Stato
Il Consiglio di Stato, confermando la decisione di primo grado, ha ribadito che le tolleranze esecutive introdotte dall’art. 34-bis del TUE non possono sanare difformità sostanziali né opere non rappresentate nei progetti approvati. La norma, infatti, consente la regolarizzazione di minime discrepanze tra progetto e realizzazione, ma non può essere invocata per giustificare interventi che alterano la destinazione d’uso o la volumetria dell’immobile.
Nel caso di specie, il parapetto non era presente negli elaborati progettuali e non poteva essere considerato un mero errore materiale. La sua funzione, pur legata alla sicurezza, non ne giustifica l’inserimento implicito nel titolo edilizio, né la sua riconduzione a tolleranza costruttiva. Inoltre, la trasformazione della superficie accessoria in sala ristorante ha comportato un ampliamento della superficie utile, con effetti rilevanti sul carico urbanistico e sulla conformità dell’immobile alle norme di piano.
La sentenza richiama anche l’art. 3 del TUE, che definisce gli interventi edilizi e distingue tra manutenzione ordinaria, straordinaria, ristrutturazione e nuova costruzione. La modifica della destinazione d’uso, specie se accompagnata da opere strutturali, rientra nella ristrutturazione edilizia e richiede un titolo abilitativo specifico. In assenza di tale titolo, l’intervento è da considerarsi abusivo.

Osservazioni e implicazioni
La pronuncia del Consiglio di Stato si inserisce in un contesto normativo in evoluzione, segnato dal recente decreto “Salva Casa”, che ha ampliato le possibilità di regolarizzazione delle difformità edilizie. Tuttavia, la sentenza n. 5671/2025 pone un limite chiaro: le tolleranze esecutive non possono essere utilizzate come strumento di sanatoria generalizzata. La distinzione tra superficie utile e superficie accessoria, così come la rappresentazione grafica delle opere, resta centrale per la legittimità degli interventi.
Dal punto di vista pratico, la decisione impone maggiore attenzione nella redazione dei progetti edilizi e nella gestione delle pratiche di sanatoria. I tecnici dovranno garantire la coerenza tra elaborati e stato di fatto, mentre le amministrazioni saranno chiamate a valutare con rigore la natura delle difformità. Per i proprietari, la sentenza rappresenta un monito: anche interventi apparentemente marginali, come un parapetto, possono comportare conseguenze rilevanti se non correttamente autorizzati.
In conclusione, la sentenza n. 5671/2025 contribuisce a delineare un confine netto tra regolarizzazione e abuso, riaffermando il principio di legalità nell’attività edilizia. Un richiamo alla responsabilità condivisa tra progettisti, amministratori e cittadini, in un settore dove la precisione normativa è condizione essenziale per la tutela del territorio e la sicurezza degli edifici.

Omessa manutenzione delle parti comuni: il condòmino danneggiato non è esonerato dalle spese di riparazione

Il condòmino danneggiato ha diritto ad un risarcimento, ma non può comunque sottrarsi all’obbligo di contribuire alla manutenzione delle parti comuni delle parti comuni dell’edificio.
Il proprietario ha citato in giudizio il condominio, chiedendo il risarcimento integrale dei danni subiti.

L’esame del Tribunale
La gestione delle parti comuni in un condominio è spesso fonte di controversie, soprattutto quando la mancata manutenzione provoca danni alle singole unità immobiliari.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 9030 del 5 aprile 2025, ha stabilito un principio chiave: il condomino danneggiato ha diritto al risarcimento, ma non è esonerato dal contribuire alle spese di riparazione delle parti comuni.
Recita testualmente la massima: “Il condomino, che subisca nella propria unità immobiliare un danno derivante dall’omessa manutenzione delle parti comuni dell’edificio ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 del Codice civile, assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall’obbligo, che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile, di contribuire a sua volta, in misura proporzionale al valore della rispettiva porzione, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni dell’edificio e alla rifusione dei danni cagionati”.

Il caso giudiziario: il danno e la richiesta di risarcimento
La vicenda nasce dalla denuncia di un condòmino che ha subito danni alla propria unità immobiliare a causa della mancata manutenzione
Il Tribunale ha riconosciuto la responsabilità del condominio, stabilendo che l’omessa manutenzione aveva direttamente causato il danno.
Tuttavia, la Corte d’Appello ha parzialmente modificato la decisione, affermando che il condomino danneggiato, pur avendo diritto al risarcimento, non poteva essere esonerato dal contribuire alle spese di riparazione delle parti comuni.

Il ricorso in Cassazione
Il caso è arrivato in Cassazione, con il condomino che contestava l’obbligo di partecipare alle spese di ripristino, sostenendo che il danno fosse stato causato esclusivamente dall’inerzia del condominio.
L’esame dei giudici: diritto
al risarcimento, ma obbligo
di contribuire alle spese
La Cassazione ha confermato il principio stabilito dalla Corte d’Appello, chiarendo che: “Il condomino danneggiato assume la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio”.
Tuttavia, il danno subito non lo esonera dall’obbligo di contribuire alle spese di riparazione delle parti comuni, in proporzione ai millesimi di proprietà.
L’obbligo di partecipazione alle spese non deriva da una condotta illecita, ma dalla comproprietà delle parti comuni e dalla loro utilità per tutti i condomini.
La Suprema Corte ha quindi rigettato il ricorso, confermando che il condomino danneggiato ha diritto al risarcimento, ma deve comunque partecipare alle spese di ripristino dell’edificio.

Un principio chiave per la gestione condominiale
Questa pronuncia della Cassazione stabilisce un precedente importante per la gestione delle controversie condominiali.
Se da un lato il condomino danneggiato può ottenere il risarcimento, dall’altro non può sottrarsi agli obblighi di contribuzione per la manutenzione delle parti comuni.
Un principio che rafforza la responsabilità collettiva nella gestione degli edifici condominiali, evitando che i costi di riparazione ricadano solo su alcuni proprietari.