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ALLOGGIO IN CONDOMINIO: PARTI COMUNI NON POSSONO ESSERE ESCLUSE DA COMPRAVENDITA

[A cura di: avv. Paolo Ribero]


Nuovamente la Corte di Cassazione è stata chiamata a ribadire un principio – ormai consolidato – secondo cui l’art. 1117 C.C. non contiene un’elencazione tassativa ma solo esemplificativa delle cose comuni, essendo tali, salvo risulti diversamente dal titolo, anche quelle aventi un’oggettiva e concreta destinazione al servizio della cosa comune di tutte o di una parte soltanto delle unità immobiliari di proprietà individuale.

Con la sentenza n. 1680, depositata il 29 gennaio 2015, la Suprema Corte ha ribaltato una decisione della Corte di Appello di Palermo relativa alla possibilità di escludere nell’atto di compravendita di un appartamento la proprietà di alcune parti comuni. Il caso sottoposto alla Corte riguardava l’acquisto effettuato da un ottico di un locale al piano terra e di locali al piano superiore collegati dal dante causa con una scala interna in modo che i clienti non dovessero usufruire della scala condominiale: nell’atto d’acquisto veniva previsto che l’unità immobiliare compravenduta non avrebbe avuto accesso alla scala condominiale (accesso che era stato impedito con la costruzione di un muro).

La vertenza ha oggetto la nullità di detta clausola. 

Il Tribunale accertava la nullità della clausola ed il diritto dell’attore a ripristinare l’accesso al proprio immobile dal corridoio comune. Tale decisione veniva riformata dalla Corte d’Appello che riteneva che il titolo d’acquisto non includeva il corridoio e questo non era annoverato tra le parti comuni dall’art. 1117 c.c.

La Suprema Corte ha ravvisato errori nella decisione della Corte d’Appello ribadendo con la sentenza in esame (n. 1680/2015) che la giurisprudenza della Cassazione “ha chiarito già da tempo che l’art. 1117 c.c. non stabilisce una presunzione legale di comunione per le cose in esso indicate nei n. 1, 2 e 3, ma dispone che detti beni sono comuni a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base a un titolo; e che il criterio d’individuazione delle cose comuni dettato da tale norma non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (Cass. S.U. n. 7449/93)”.

Da tale premessa è derivata l’affermazione che la clausola, contenuta in un contratto di vendita di un appartamento sito in un edificio in condominio, con cui sia esclusa dal trasferimento la proprietà di alcune parti comuni dell’edificio stesso, “deve ritenersi nulla poiché con essa si intende attuare rinuncia di un condomino alle parti comuni, vietata dal capoverso dell’art. 1118 c.c. (Cass. N. 3309/77, Cass. 6036/95)”.

Si sostiene inoltre che se si considerasse valida la vendita che escluda un diritto condominiale, si inciderebbe sulle quote millesimali, in violazione del I comma dell’art. 1118. È pacifico in dottrina e giurisprudenza (Cass. 561/70) che in materia di determinazione del valore dei piani o delle porzioni di piano, da cui dipende la proporzione nei diritti e negli obblighi dei condòmini, l’assemblea dei condòmini non dispone di alcun potere. E pertanto ciò che non può disporre l’assemblea condominiale non può nemmeno essere realizzato da un singolo condomino, il quale, quindi, non può alienare la propria unità immobiliare separatamente dai diritti sulle cose comuni.

RENT TO BUY: IN UNA CIRCOLARE DELLE ENTRATE I PRIMI CHIARIMENTI FISCALI

Ufficializzata dallo Sblocca Italia, la formula del cosiddetto rent to buy era attesa, oltre che dalla prova dei fatti per valutarne efficacia e diffusione, anche e soprattutto da un più accurato inquadramento fiscale. Un passo avanti, in quest’ultima direzione, è stato fatto lo scorso 19 febbraio, quando l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la circolare n. 4/E fornendo chiarimenti sul regime applicabile, ai fini delle imposte dirette e indirette, ai nuovi contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili. Di seguito una sintesi dei contenuti della circolare a cura di Lucia Grifoni di Nuovo FiscoOggi (la rivista ufficiale delle Entrate).


Le novità secondo il codice civile. La circolare chiarisce che si tratta di una fattispecie contrattuale, diversa dalla locazione finanziaria, finalizzata a conferire al conduttore l’immediato godimento dell’immobile, rinviando al futuro il trasferimento della proprietà del bene, con imputazione di una parte dei canoni al corrispettivo del trasferimento. Questa tipologia contrattuale si caratterizza:

* per l’immediata concessione in godimento dell’immobile verso il pagamento di canoni;

* per il diritto del conduttore di acquistare il bene;

* per l’imputazione di una quota dei canoni a corrispettivo del trasferimento.


Il fisco segue gli step contrattuali. Particolare attenzione è stata rivolta dall’Agenzia alle tematiche che riguardano: 

* la quota di canone corrisposta per il godimento dell’immobile; 

* la quota di canone corrisposta come anticipazione del corrispettivo; 

* il successivo trasferimento dell’immobile; 

* le somme restituite in caso di mancata conclusione del contratto di compravendita.

Viene distinta la disciplina fiscale applicabile per il periodo del godimento dell’immobile (antecedente all’esercizio del diritto di acquisto), i cui canoni sono assimilati a quelli della locazione, dal successivo esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore e del trasferimento dell’immobile, con riguardo anche alla tipologia dei soggetti concedenti/venditori, operanti o meno in regime di impresa. L’Agenzia, inoltre, chiarisce il trattamento fiscale riservato alle ipotesi di mancato trasferimento dell’immobile e conseguente restituzione di tutti o parte degli acconti, sia quando non è stato esercitato il diritto di acquisto (comma 1-bis), sia quando il contratto si risolve per inadempimento da parte del concedente (comma 5).


Imposte sui redditi. Per il concedente che opera in regime d’impresa, nei periodi precedenti all’esercizio del diritto di acquisto rilevano solo i canoni di locazione (nel caso di immobili strumentali per natura o di beni merce) o quanto emerge dal confronto tra il canone di locazione e la rendita catastale (nel caso di immobili patrimonio), mentre non assumono rilevanza gli acconti, essendo un anticipo sul prezzo di vendita. Se il conduttore esercita il diritto di acquisto, emerge per il concedente titolare di reddito d’impresa un componente positivo di reddito. Se, invece, il conduttore non esercita il diritto di acquisto, assume rilevanza reddituale per il concedente (come componente positivo da assoggettare a tassazione) la sola quota di acconto versata durante la locazione dal conduttore e trattenuta dal concedente secondo gli accordi contrattuali.

In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, assumono rilevanza nella determinazione del reddito d’impresa, come interessi passivi, i soli interessi legali che il proprietario è tenuto a corrispondere al conduttore. Nell’ipotesi di risoluzione per inadempimento del conduttore, si producono i medesimi effetti fiscali previsti in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto. In particolare, il concedente assoggetta a tassazione la sola quota di acconto versata durante la locazione dal conduttore, che non deve essere a quest’ultimo restituita.

Per il proprietario/concedente che non opera in regime d’impresa, la quota dei canoni stabilita per il godimento è tassata come reddito fondiario derivante dalla locazione, cui è assimilato il godimento dell’immobile ed è determinata in base alle regole ordinarie. La quota dei canoni stabilita come acconto prezzo per il trasferimento non è tassata fino al periodo di imposta del trasferimento. In ogni caso, il proprietario/concedente può optare per la cedolare secca, se ne sussistono i presupposti.

Nel caso di esercizio del diritto di acquisto, il proprietario/concedente deve verificare se ha conseguito una plusvalenza imponibile quale reddito diverso in base alle regole ordinarie. Nel caso in cui il conduttore non eserciti tale diritto, la restituzione da parte del proprietario delle quote dei canoni imputata ad acconto prezzo non assume alcuna rilevanza reddituale, né per il proprietario né per il conduttore. Per il proprietario, la parte dell’acconto prezzo eventualmente trattenuta costituisce un reddito diverso, derivante dall’assunzione di “obblighi di permettere” (art.67, comma 1, lettera l, del Tuir), imponibile per un importo corrispondente a quanto trattenuto. Stesso trattamento è previsto per le somme eventualmente trattenute dal concedente a titolo di indennità, nell’ipotesi di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore.


Il regime Iva. Se il concedente è un soggetto Iva, alle quote di canone imputate a godimento dell’immobile si applica la disciplina Iva prevista per i canoni di locazione, mentre le quote di canoni corrisposte a titolo di anticipazione del prezzo di cessione (acconti) seguono il trattamento Iva applicabile alle cessioni di immobili. Nel caso di esercizio del diritto di acquisto dell’immobile, il momento di effettuazione dell’operazione si verifica con il passaggio della proprietà e la base imponibile è determinata dal corrispettivo di vendita pattuito cui va sottratta la somma dei canoni (acconti) versati dall’acquirente.

In caso di omesso esercizio del diritto di acquisto e di conseguente restituzione al conduttore della quota versata a titolo di acconto sul prezzo, il proprietario emette una nota di variazione a favore del conduttore per gli importi restituiti. La nota di variazione per l’ammontare complessivo è emessa anche se una parte degli acconti viene trattenuta. Tuttavia, tale quota assume, comunque, natura di corrispettivo dovuto per l’esercizio (a titolo oneroso) del diritto riconosciuto al conduttore e, conseguentemente, deve essere assoggettata a Iva, con aliquota ordinaria. 

In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire al conduttore tutti gli acconti sul prezzo incassati e, quindi, emette una nota di variazione. Se invece l’inadempimento è del conduttore, il concedente, se stabilito dal contratto, acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità. Tali canoni, mutando la loro natura in penalità per inadempimento del conduttore, devono essere esclusi dall’applicazione dell’Iva mediante l’emissione di una nota di variazione.


Imposta di registro. Nel periodo precedente l’esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore, rileva sia la concessione in godimento dell’immobile da parte del proprietario a fronte del pagamento di un corrispettivo (una quota del canone) sia la quota di canone destinata, nella misura indicata nel contratto, ad acconti prezzo, per la vendita dell’immobile. La quota del canone corrisposta per il godimento è assimilata, ai fini dell’imposizione, ai canoni di locazione. L’imposta può essere assolta sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto ovvero sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno. Diversamente, in relazione all’imposizione sugli acconti, l’imposta viene calcolata sull’ammontare complessivo dei corrispettivi pattuiti per l’intera durata del contratto.

Se il contratto di godimento rientra nel campo di applicazione dell’Iva, per i fabbricati abitativi, l’imposta di registro è dovuta nella misura proporzionale del 2% se il contratto è esente da Iva, in misura fissa, se invece il contratto è imponibile Iva. Per gli immobili strumentali, in deroga al principio di alternatività Iva/Registro, il contratto sconta l’imposta di registro in misura proporzionale dell’1%, indipendentemente dal regime Iva di imponibilità o di esenzione. Le quote di canone da imputare a corrispettivo di vendita sono assoggettate all’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro. 

Se il contratto di godimento non rientra nel campo di applicazione dell’Iva, per il godimento trova applicazione l’imposta di registro nella misura proporzionale del 2%, mentre, per quanto attiene alla quota di canone da imputare a corrispettivo di vendita, trova applicazione l’imposta di registro nella misura del 3% (articolo 9 della tariffa, parte I, Tur) sull’importo complessivo degli acconti pattuiti. Esercitato il diritto all’acquisto da parte del conduttore, per il trasferimento dell’immobile si applicano le aliquote normalmente previste per i trasferimenti. Per la determinazione dell’imposta di registro da applicare in sede di trasferimento, l’Agenzia chiarisce inoltre che è applicabile la disciplina dettata dalla nota all’articolo 10 della tariffa, parte I, del Tur, secondo la quale dall’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo deve essere scomputata quella corrisposta in relazione agli acconti prezzo. 

Infine, nel caso di mancato esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore ovvero di risoluzione del contratto per inadempimento, viene chiarito che non si dà luogo alla restituzione dell’imposta di registro corrisposta nella misura del 3%, applicata in relazione alla quota di canone assimilata ad acconti prezzo, anche nel caso in cui il concedente proceda alla restituzione di tali somme al conduttore.


CESSIONE DEL TERRENO CHE OSPITA CASE POPOLARI: CONFERMATO IL REGIME FISCALE DI FAVORE

[A cura di: Marcello Maiorino, Nuovo FiscoOggi – Agenzia delle Entrate]


La risoluzione 17/E delle Entrate, del 16 febbraio 2015, fornisce chiarimenti sull’applicabilità, agli atti riguardanti la cessione di aree già concesse in diritto di superficie agli assegnatari degli alloggi, del regime di favore previsto dall’articolo 32 del Dpr 601/1973: imposta di registro in misura fissa ed esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale.

Questa la fattispecie che dà lo spunto per i chiarimenti arrivati con il documento di prassi:

* alcuni contribuenti sono interessati alla stipula di una convenzione per il trasferimento in proprietà di un’area inclusa nel piano di zona consortile per l’edilizia economica e popolare

* la cooperativa cui aderiscono i contribuenti ha realizzato un fabbricato, assegnando ai soci la proprietà superficiaria degli alloggi

* il Comune, ancora proprietario dell’area di sedime, ha proposto la trasformazione del diritto di superficie in proprietà, sulla base dell’articolo 31, commi 45 e seguenti, della legge 448/1998.

Preliminarmente, facendo seguito alla specifica richiesta del contribuente, la risoluzione precisa che alla cessione dell’area su cui insiste il fabbricato non si può applicare il regime agevolativo per l’acquisto della prima casa (imposta di registro al 2% e imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna). Questo perché il legislatore ha espressamente individuato nelle “case di abitazione” gli immobili che possono beneficiare delle agevolazioni, escludendo l’applicabilità delle stesse anche agli atti di trasferimento delle aree su cui insiste il fabbricato. Del resto, in linea con la giurisprudenza della Cassazione, le norme recanti agevolazioni o benefici fiscali sono di stretta interpretazione e non sono estendibili a fattispecie non espressamente previste dal legislatore.

Ciò premesso, viene passata in rassegna la disciplina prevista dall’articolo 31 della legge 448/1998, il quale stabilisce, al comma 45, che i Comuni possono cedere in proprietà le aree comprese nei piani approvati in base alla legge 167/1962, già concesse in diritto di superficie ai sensi dell’articolo 35, comma 4, della legge 865/1971. L’articolo 3, comma 81, della legge 549/1995, prevede che gli atti e le convenzioni dei commi da 75 a 79 dello stesso articolo (disposizioni abrogate dall’articolo 31, comma 50, della legge 448/1998) sono soggetti a registrazione in misura fissa e non si considerano, ai fini Iva, operazioni svolte nell’esercizio di attività commerciali. Pertanto, fermandoci a tale disciplina, gli atti tramite i quali i Comuni cedono in proprietà le aree già concesse in diritto di superficie sconterebbero l’imposta di registro in misura fissa.

La fattispecie va però coordinata con i recenti interventi normativi che hanno interessato la materia dei trasferimenti immobiliari. In particolare, l’articolo 10, comma 4, del Dlgs 23/2011, ha previsto la soppressione di tutte le esenzioni e agevolazioni tributarie, anche se disposte da leggi speciali, con riferimento agli atti costitutivi o traslativi di diritti reali su immobili a titolo oneroso. Al riguardo, come già precisato con la circolare 2/2014, la dizione utilizzata dal legislatore è ampia, così da ricomprendere tutte le agevolazioni relative ad atti costitutivi o traslativi di diritti reali su immobili a titolo oneroso, riconducibili nell’ambito applicativo dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Tur. Pertanto, in relazione agli atti di cessione di aree già concesse in diritto di superficie, stipulati a decorrere dall’1 gennaio 2014, ferma restando la qualificazione ai fini Iva, non trova più applicazione l’imposta fissa di registro, disposta dall’articolo 3, comma 81, della legge 549/1995.

Tuttavia, occorre tener conto del fatto che l’articolo 20, comma 4-ter, del Dl 133/2014, ha introdotto modifiche all’articolo 10, comma 4, del Dlgs 23/2011, la cui vigente formulazione stabilisce che “è altresì esclusa la soppressione delle esenzioni e delle agevolazioni tributarie riferite…”, tra l’altro, “…all’articolo 32 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601”. Quest’ultima disposizione si applica anche agli atti di trasferimento della proprietà delle aree previste al titolo III della legge 865/1971 e agli atti di concessione del diritto di superficie sulle aree medesime. Nell’ambito dei primi sono inclusi i piani Peep, destinati all’edilizia economica e popolare (legge 167/1962): si tratta delle aree acquisite per esproprio dai Comuni, concesse in diritto di superficie per l’edificazione di case di tipo economico e popolare e dei relativi servizi urbani e sociali.

Tra gli atti di trasferimento riguardanti le aree in questione, possono essere ricondotti quelli attraverso cui si dispone (ai sensi dell’articolo 31, comma 45, legge 448/1998) la cessione, da parte dei Comuni, delle aree comprese nei piani approvati in base alla legge 167/1962, già concesse in diritto di superficie secondo l’articolo 35 della legge 865/1971; quest’ultimo stabilisce, infatti, che sulle aree comprese nei piani di edilizia economica e popolare, il Comune riconosce il diritto di superficie per la costruzione degli alloggi popolari.

La successiva cessione, in favore degli assegnatari degli immobili, delle aree sulle quali insistono i fabbricati già realizzati, già concesse in diritto di superficie, concretizza un atto connesso con l’atto di concessione del diritto di superficie e ascrivibile alla medesima ratio agevolativa sottesa all’impianto normativo dell’articolo 32 del Dpr 601/1973.

Inoltre, il corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato dal Comune “…al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie”, come previsto dal comma 48, dell’articolo 31, legge 448/1998.

Di conseguenza, gli atti con cui il Comune cede, agli assegnatari degli alloggi, l’area inclusa nel piano di zona consortile per l’edilizia economica e popolare situata nel territorio comunale, possono essere ricondotti tra gli atti attuativi dei piani di edilizia economica e popolare e, quindi, soggetti al regime di favore previsto dall’articolo 32 del Dpr 601/1973: imposta di registro in misura fissa ed esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale.


CRONACA FLASH

Minacciata con ascia,

Donna mette in fuga ex 

In provincia di Chieti un uomo di 46 anni è stato rintracciato dai carabinieri e arrestato per essere entrato in casa della ex moglie con un’ascia e per averla picchiata con calci e pugni. La donna è riuscita a difendersi, colpendo l’uomo alla tempia, e la sua reazione ha messo in fuga l’aggressore. Gli ex coniugi sono stati accompagnati in ospedale dove sono stati medicati e giudicati guaribili in pochi giorni.


Elettrodomestico a fuoco

Uomo muore carbonizzato

È stato il fratello ad accorgersi del rogo e a dare l’allarme rientrando a casa, ma non c’è stato nulla da fare. Un uomo di 77 anni è morto a causa di un incendio scoppiato nella notte nella sua abitazione nel Modenese. Quando è arrivato il fratello, la camera da letto della vittima era ancora avvolta dalle fiamme e il 77enne era già senza vita, carbonizzato. Tra le ipotesi sull’origine del rogo, quella di un surriscaldamento provocato da un elettrodomestico.


Picchia la compagna 

Poi mangia una mela

Un uomo di 30 anni, disoccupato, è stato arrestato dai carabinieri di Reggio Emilia con l’accusa di aggressione ai danni della compagna. La donna, 35 anni, si è presentata in un ristorante, visibilmente sotto choc, con il volto tumefatto e senza varie ciocche di capelli, strappatesi nel corso della colluttazione con il compagno. L’uomo è stato rintracciato e arrestato dai carabinieri all’ingresso dell’abitazione. All’arrivo dei militari, pare che fosse intento a mangiare una mela, con grande naturalezza. 


Centenario armato

si nasconde con badante

Scena da film d’azione in provincia di Ravenna, dove un anziano ex direttore di banca, di quasi 100 anni, si è rinchiuso nella sua abitazione insieme alla sua badante con pistola in pugno e colpo in canna. Il pensionato ha minacciato di sparare a chiunque volesse entrare. I carabinieri, tuttavia, sono riusciti a fare irruzione e a disarmare l’anziano che ha cercato fino all’ultimo di non mollare la presa sull’arma dopo avere tolto la sicura, e tenendo il dito sul grilletto. Ignote le cause del gesto. 


Occupano casa vacanze

Blitz dei carabinieri 

Sorpresi a bivaccare all’interno di una villa adibita alle vacanze estive a Lido di Camaiore, in provincia di Lucca. Così, cinque cittadini marocchini, fra i 30 e i 34 anni, sono stati denunciati dai carabinieri. I militari, nel corso di controlli mirati in zona, si sono insospettiti per gli strani movimenti riscontrati in prossimità della villa. Così all’alba hanno circondato l’edificio e hanno organizzato il blitz. Una volta entrati, hanno sorpreso i cinque che, dopo aver scardinato gli ingressi, avevano occupato la struttura, creando un accampamento temporaneo.



Anziana cade in casa

Il cane lancia l’allarme

Il cane è l’eroe che non ti aspetti in questa vicenda. È grazie a lui, un barboncino bianco, che un’anziana signora ha potuto ricevere i soccorsi. La donna, dopo essere caduta in casa (un appartamento in provincia di Genova) è rimasta alcune ore per terra senza riuscire a muoversi e a chiamare aiuto. A far scattare i soccorsi è stato il cagnolino, cha ha cominciato ad abbaiare fino a quando i vicini non lo hanno sentito e hanno chiamato il 118. L’anziana è stata ricoverata al pronto soccorso in buone condizioni, mentre il cagnolino è stato affidato al servizio della Croce Bianca di Rapallo.

CRONACA FLASH

Fiamme in abitazione, 

8 persone intossicate

Tragedia sfiorata in uno stabile situato alla periferia di Bologna. Otto persone sono rimaste leggermente intossicate, ma per fortuna nessuno è rimasto seriamente ferito. Le fiamme sono partite da una stanza di un appartamento al piano terra, in quel momento disabitato, ma il fumo ha rapidamente invaso l’edificio e otto condòmini hanno richiesto l’assistenza dei sanitari. I vigili del fuoco hanno provveduto a spegnere il rogo, sulle cui cause sono ancora in corso accertamenti.

Sequestrata cannabis 

in casa di odontotecnico

Un insospettabile odontotecnico è stato trovato in possesso di una vera e propria coltivazione di cannabis. L’uomo, 46 anni, incensurato, è stato posto ai domiciliari. In casa, in una stanza con finestra oscurata, gli uomini della squadra mobile hanno trovato 67 piante di cannabis di altezza fra i 70 e i 120 centimetri, un impianto di aerazione e un sistema di lampade, timer e termometri. Nello studio del professionista gli agenti hanno invece sequestrato altre 11 piante di marijuana essiccate, 10,5 grammi di hashish, 250 grammi di foglie di marijuana essiccate.

Stufa causa incendio,

Un morto e un intossicato

Un stufa elettrica potrebbe essere la causa che ha provocato un incendio che è divampato rapidamente in un appartamento a Roma. Nel tragico incidente, un anziano di 79 anni ha perso la vita. In casa con lui c’era anche la sorella 94enne, che è trasportata in ospedale per intossicazione e una ferita alla testa. Sul posto sono intervenuti i vigili del fuoco e i carabinieri.

Furto di gioielli in casa

Denunciata una colf

Godeva della fiducia della famiglia per cui lavorava: questo le avrebbe permesso di agire indisturbata e rubare un orologio in oro massiccio e diversi preziosi. Ecco come la polizia ha ricostruito la vicenda che ha portato all’arresto di una donna di 40 anni, che lavorava presso una famiglia come colf in una cittadina in provincia di Modena. Alcuni gioielli sono stati restituiti ai proprietari; sequestrati alla donna anche 700 euro, probabilmente incassati vendendo parte della refurtiva. Altri preziosi rubati erano stati venduti in un “Compro oro”. 

Saccheggiano un alloggio,

poi restano a dormire

Fare i ladri a volte stanca. Così due giovani, un romeno ed un marocchino, dopo essere entrati in una villetta in provincia di Arezzo e averla svaligiata degli oggetti preziosi, hanno deciso di schiacciare un pisolino. La sosta, però, è stata loro fatale. I due sono stati scoperti dal proprietario poco dopo essere usciti di casa con un borsone contenente la refurtiva e sono stati arrestati dalla polizia. I due complici sono stati notati in un giardino antistante la casa dal proprietario, che ha riconosciuto il borsone (era suo) in cui i topi d’alloggio avevano stipato i beni trafugati. I malviventi sono stati condannati con rito abbreviato a 8 mesi di reclusione.

IMU AGRICOLA: COSA ACCADE SE IL COMUNE NON HA DELIBERATO L’ALIQUOTA?

[Fonte: Antonio Iazzetta, Nuovo FiscoOggi – Agenzia delle Entrate]


Sono arrivati i chiarimenti ministeriali su alcuni dubbi in merito al pagamento dell’Imu sui terreni agricoli (in scadenza martedì 10 febbraio), sorti dopo il varo delle nuove regole dettate dal decreto legge 4/2015 in materia di esenzione per i comuni montani o parzialmente montani.

In particolare, con la risoluzione 2/2015, il dipartimento delle Finanze è intervenuto su:

* aliquota da applicare nei comuni che non hanno approvato parametri ad hoc;

* esenzione per i fondi concessi in comodato o in affitto a coltivatori diretti e a Iap:

* rimborso o compensazione delle somme versate in base ai precedenti criteri e, ora, non più dovute.


ALIQUOTA NON DELIBERATA

Per la questione dell’aliquota, è stato ribadito che, in base al comma 692 dell’articolo 1 della legge 190/2014 (Stabilità 2015), se i Comuni non hanno approvato specifiche aliquote per i terreni agricoli, la relativa Imu va determinata applicando quella di base, fissata nella misura dello 0,76%. Per rendere ancor più chiaro il concetto, nella risoluzione si fa l’esempio di un Comune che ha deliberato un’aliquota dello 0,6% per le abitazioni principali accatastate come A/1, A/8 e A/9, una dello 0,9% per le aree fabbricabili e un’aliquota residuale dell’1% per tutti gli altri immobili. In questo caso, non avendo il Comune approvato un’aliquota propria per i terreni agricoli, va applicata quella di base (0,76%).


COMUNI PARZIALMENTE MONTANI

La seconda questione affrontata riguarda l’esenzione per i terreni agricoli ricadenti nei comuni parzialmente montani, prevista se i fondi sono posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola e, aggiunge la norma, anche nel caso di concessione dei terreni in comodato o in affitto a coltivatori diretti e Iap. A tale ultimo proposito, la risoluzione chiarisce che l’esenzione spetta esclusivamente se anche il soggetto che concede i terreni in affitto o in comodato è egli stesso un coltivatore diretto o un imprenditore agricolo professionale, iscritto nella previdenza agricola.


NO IMU PER EX TERRENI ESENTI

Nella risoluzione, inoltre, si ricorda che, per l’annualità 2014, i terreni che risultavano esenti sulla base del Dm 28 novembre 2014 e che, invece, sono divenuti imponibili in virtù dei criteri fissati dal Dl 4/2015, sono comunque esclusi dal tributo municipale. Niente Imu anche per i terreni a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile che non erano già esenti sulla base dei criteri previsti dal decreto del 28 novembre 2014.


RIMOBORSO IMPOSTA NON DOVUTA

Infine, i contribuenti che hanno effettuato versamenti in relazione a terreni che, sulla base delle prime regole, risultavano imponibili e che, invece, in virtù di quelle introdotte dal Dl 4/2015, sono esenti dall’Imu, possono chiedere il rimborso di quanto versato ovvero, se previsto dal regolamento comunale, possono utilizzare tali somme in compensazione.


CEDOLARE SECCA: QUESITI E RISPOSTE SULLA DISCIPLINA FISCALE

Cedolare secca e disciplina fiscale. È l’oggetto delle ultime Faq pubblicate dall’Agenzia delle Entrate sull’apposita sezione del proprio portale. Un approfondimento che prende spunto dagli interrogativi che quotidianamente si pongono (e pongono all’Agenzia) i contribuenti. Eccone alcuni.


D. Sono proprietario di un appartamento locato e ho optato per la cedolare secca. L’inquilino mi ha comunicato che non vuole proseguire la locazione. Cosa devo fare?

R. Deve registrare la risoluzione presentando, entro 30 giorni dal perfezionamento della stessa, il modello RLI compilato, allo stesso ufficio presso il quale è stato registrato il contratto di locazione. I 30 giorni decorrono dal momento in cui il rapporto di locazione si è interrotto. Non è dovuta l’imposta di registro per la risoluzione.



D. In caso di cessione di contratto, nel quale ho optato per la cedolare secca, devo pagare l’imposta di registro?

R. Sì, è dovuta l’imposta di registro, che ammonta a 67 euro.



D. Ho intenzione di dare in locazione un box auto: posso optare per la cedolare secca?

R. Può optare per la cedolare secca soltanto se il box è pertinenza di immobile a uso abitativo ed è locato insieme ad esso.



D. Posso optare per la cedolare secca se il conduttore è una società che intende adibire l’immobile ad abitazione dei propri dipendenti?

R. No, sono esclusi dal campo di applicazione della cedolare secca i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.



D. Quando devo versare l’imposta sostitutiva per un contratto di locazione in cui ho optato per il regime della cedolare secca?

R. Per il primo periodo di imposta in cui opta per il regime della cedolare secca non sono dovuti acconti, dovrà semplicemente versare l’imposta a saldo l’anno successivo. Solo dal secondo anno dovrà iniziare a versare gli acconti, analogamente a quanto accade per l’Irpef.



D. Durante il periodo di applicazione della cedolare secca posso aggiornare il canone di locazione?

R. No, per il periodo di durata dell’opzione è sospesa per il locatore la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualunque titolo (compresi gli aggiornamenti ISTAT), anche se la facoltà è prevista nel contratto di locazione.



D. Ho optato per la cedolare secca quando ho registrato il contratto di locazione. Devo fare qualcosa alla scadenza delle successive annualità contrattuali?

R. No, l’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto produce  i suoi effetti fino alla scadenza del contratto e comunque fino a revoca.

CONDOMINIO: LEGITTIMAZIONE PASSIVA DELL’AMMINISTRATORE HA PORTATA GENERALE

[A cura di: avv. Chiara Magnani – Ass. Foro Immobiliare]


Ancora una volta la Cassazione si pronuncia sulla legittimazione passiva dell’amministratore. Lo ho fatto con la sentenza n. 25634/14 nella quale, nel riaffermare come “… in tema di condominio… la legittimazione passiva dell’amministratore ha portata generale”, ha precisato come suddetto principio non subisca deroghe nemmeno quando un condomino o un terzo chieda l’accertamento della proprietà esclusiva relativamente ad un bene che dovrebbe, ex art. 1117 c.c., essere comune.

La sentenza trae origine da una opposizione a decreto ingiuntivo nella quale un condomino comproprietario di un appartamento, nel contestare la debenza della somma portata dal decreto, rilevava come il condominio non avesse tenuto conto del controcredito maturato a titolo di canoni di locazione per l’immobile utilizzato dal condominio come portineria – e di proprietà di tre condòmini – chiedendo, in via riconvenzionale, l’accertamento del credito per canoni di locazione e conseguente condanna del condominio al pagamento, nonché l’accertamento dell’illegittima occupazione dell’immobile da parte del condominio e il conseguente il rilascio del bene.

Il Tribunale rigettava l’opposizione. Il comproprietario proponeva appello ribadendo l’esistenza di un controcredito per canoni locatizi afferenti l’immobile di proprietà esclusiva dei tre fratelli e concesso in locazione al condominio. Ancora una volta il condominio contestava la richiesta rilevando come l’unità fosse bene condominiale per avere il padre degli opponenti venduto il medesimo in epoca anteriore alla donazione richiamata dall’appellante a fondamento del proprio diritto di comproprietario esclusivo dell’appartamento medesimo. La Corte di Appello ritenendo necessario integrare il contraddittorio con tutte le parti potenzialmente interessate al giudizio, con propria sentenza rinviava al giudice di primo grado. Avverso siffatto provvedimento il condominio ricorreva in Cassazione. 

Già in passato (Cass. 28141/13; 25454/13;026681/06) la Corte aveva affermato come la legittimazione passiva dell’amministratore, ex art. 1131 c.c., abbia una portata generale e, pertanto, trovi applicazione anche in quei giudizi azionati dal terzo o dal condominio per vedersi riconosciuta la proprietà esclusiva di un bene comune. Con la sentenza n. 25634/14 gli Ermellini hanno precisato come questo principio trovi il suo fondamento nell’art. 1131 c.c., dove chiaramente si legge che “l’amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio”, ma altresì nella ratio del medesimo articolo che ha proprio lo scopo di agevolare, i terzi e/o singoli condòmini, nell’individuare il soggetto da convenire in giudizio ogni qualvolta si verta in materia di beni e parti comuni. 

Sulla base, pertanto, del suddetto principio, la Corte ha rilevato come nel giudizio di cui trattasi, non fosse necessario né la partecipazione, dal lato passivo, di tutti i condòmini né, dal lato attivo, degli altri comproprietari dell’appartamento, avendo l’amministratore, da un lato, e il singolo comproprietario, dall’altro, piena legittimazione di agire. 

ACQUISTO DI IMMOBILE PER AMPLIARE PRIMA CASA: SI POSSONO DETRARRE GLI INTERESSI DEL MUTUO?

[A cura di: Nuovo FiscoOggi – Agenzia delle Entrate]


“Posso detrarre gli interessi passivi su un mutuo contratto per l’acquisto di una casa da accorpare alla mia abitazione principale, per la quale già detraggo gli interessi passivi sul mutuo?”. È di grande attualità il quesito indirizzato da un contribuente al servizio di Posta Fiscale di Nuovo FiscoOggi: l’organo d’informazione ufficiale dell’Agenzia delle Entrate. Di seguito, la risposta fornita dall’esperto: Gianfranco Mingione.

“È possibile fruire della detrazione anche per gli interessi passivi relativi al mutuo contratto per l’acquisto di un’unità immobiliare adiacente alla propria abitazione principale, dopo che sia stato realizzato l’accorpamento, che deve risultare anche dalle variazioni catastali (risoluzione n. 117/2009). Il limite di detraibilità di 4.000 euro – previsto dall’articolo 15, comma 1, lettera b), del Tuir – deve essere riferito all’ammontare complessivo degli interessi e oneri accessori relativi ai due mutui accesi per l’acquisto delle unità immobiliari accorpate. Anche il secondo mutuo deve essere stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale; tale condizione deve risultare dal contratto di acquisto dell’immobile, dal contratto di mutuo o da altra documentazione rilasciata dalla banca ovvero, in mancanza, deve essere attestata dal contribuente mediante apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (risoluzione n. 147/2006). Devono inoltre essere rispettate le altre condizioni di legge, quali il limite temporale che deve intercorrere tra l’accensione del mutuo, l’acquisto e la destinazione ad abitazione principale; in pratica, l’immobile va adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto, che deve avvenire nell’anno antecedenete o in quello successivo alla stipula del mutuo (circolare 11/2014)”.

BONUS ARREDI: TUTTE LE SPIEGAZIONI IN UN VIDEO DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE

Un video al servizio dei contribuenti. È l’iniziativa dell’Agenzia delle Entrate, che – alla luce dell’entrata in vigore della Legge di Stabilità 2015 – ha aggiornato il proprio filmato contenente tutte le spiegazioni per fruire della detrazione Irpef del 50 per cento sull’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici destinati a immobili oggetto di lavori di ristrutturazione è prorogata a tutto l’anno in corso.

Il documento è disponibile su “Entrate in video”, il canale YouTube dell’Agenzia. Una funzionaria del Fisco spiega, a chi ha effettuato interventi di recupero del patrimonio edilizio agevolati con il “bonus ristrutturazioni” del 50%, come fare per usufruire dell’ulteriore “sconto” per il relativo arredo.

Occorre, tuttavia, fare sempre attenzione a date e scadenze. Dopo le modifiche apportate dalla Legge di Stabilità, infatti, la detrazione spetta, adesso, per le spese effettuate dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2015. Nessun cambiamento, invece, per quanto riguarda i requisiti per richiedere l’agevolazione, gli acquisti interessati, le modalità di pagamento e quelle di fruizione del beneficio. La detrazione, pertanto, andrà calcolata su un importo massimo di 10mila euro per unità immobiliare, e dovrà essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo.

Peraltro, tutte le informazioni necessarie, compreso l’elenco dettagliato dei lavori che danno diritto all’agevolazione, sono reperibili anche nella pubblicazione “Bonus mobili ed elettrodomestici”, presente sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate, nella sezione “Guide fiscali”.