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Senza piano comunale, niente sconto sull’acquisto dell’immobile popolare

Alla cessione realizzata dall’ente locale, nell’ambito di un più generale programma di dismissioni pubbliche per esigenze di bilancio deve essere applicata la tassazione ordinaria.

Con l’ordinanza n. 1899 del 28 gennaio 2021, la Corte di cassazione, nel respingere il ricorso del contribuente, ha confermato la legittimità dell’operato dell’Agenzia delle Entrate, che aveva disconosciuto, in relazione a un atto di trasferimento immobiliare, la spettanza del regime agevolativo di cui all’articolo 32 del Dpr n. 601/1973.
In particolare, già in esito al giudizio di primo grado, la competente Commissione tributaria provinciale aveva dichiarato legittimo l’avviso di liquidazione relativo all’atto di compravendita, in ragione del fatto che tale atto non poteva beneficiare dell’imposta di registro in misura fissa e dell’esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale, di cui al richiamato articolo 32.
Anche la competente Ctr, nel confermare in appello l’esito del giudizio di primo grado, negava le agevolazioni, in quanto l’atto di compravendita non risultava posto in essere per l’attuazione di programmi pubblici di edilizia residenziale, di cui all’articolo 32, avendo il Comune ceduto l’immobile per esigenze finanziarie.

La Corte suprema, nella pronuncia in commento, delinea il quadro normativo vigente in materia.
In particolare, il menzionato articolo 32 del Dpr n. 601/1973, al comma 2, prevede l’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa e l’esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale per gli “…atti di trasferimento della proprietà delle aree previste al titolo III della legge (n. 865/1971) e gli atti di concessione del diritto di superficie sulle aree stesse…”.
Lo stesso trattamento di favore si applica in relazione “agli atti di cessione a titolo gratuito delle aree a favore dei comuni o loro consorzi nonché agli atti e contratti relativi all’attuazione dei programmi pubblici di edilizia residenziale di cui al titolo IV della legge (n. 865 del 1971)”.

Con la previsione di interpretazione autentica recata dall’articolo 1, comma 58, della legge n. 208/2015, a mente della quale “…l’ articolo 32, secondo comma del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601, si interpreta nel senso che l’imposta di registro in misura fissa e l’esenzione dalle imposte ipotecarie e catastali si applicano agli atti di trasferimento della proprietà delle aree previste al titolo III della legge 22 ottobre 1971, n. 865, indipendentemente dal titolo di acquisizione della proprietà da parte degli enti locali”, il legislatore ha disposto l’applicazione del trattamento di favore agli atti di trasferimento indicati, a prescindere dal titolo di acquisizione delle aree da parte del Comune, anche laddove la stessa, invece che tramite una procedura espropriativa, avvenga con una ordinaria compravendita stipulata in regime di diritto privato.

In materia di programmi pubblici di edilizia residenziale, l’articolo 48 della legge n. 865/1971 stabilisce che “nel triennio 1971-1973, i programmi pubblici di edilizia residenziale, di cui al presente titolo, prevedono: la costruzione di alloggi destinati alla generalità dei lavoratori…” e al successivo articolo 50 che “nei comuni che abbiano provveduto alla formazione dei piani di zona ai sensi della legge 18 aprile 1962, n. 167, le aree per la realizzazione dei programmi pubblici di edilizia abitativa previsti dal presente titolo sono scelte nell’ambito di detti piani”.

La nozione di edilizia residenziale pubblica, richiamata dall’articolo 32 del Dpr n. 601/1973, è stata individuata dapprima dall’articolo 1, comma 2, del Dpr n. 1035/1972 e successivamente dall’articolo 1, comma 1, della legge n. 560/1993, che in materia di alienazione ha ricompreso, tra gli alloggi di edilizia residenziale pubblica “quelli acquisiti, realizzati o recuperati, ivi compresi quelli di cui alla legge 6 marzo 1976, n. 52, a totale carico o con concorso o con contributo dello Stato, della regione o di enti pubblici territoriali, nonché con i fondi derivanti da contributi dei lavoratori ai sensi della legge 14 febbraio 1963, n. 60, e successive modificazioni, dallo Stato, da enti pubblici territoriali, nonché dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP) e dai loro consorzi comunque denominati e disciplinati con legge regionale”.
Ciò premesso, la Corte sottolinea che il regime di favore, di cui all’articolo 32, comma 2, del Dpr n. 601/1973, si applica agli atti e contratti relativi all’attuazione dei programmi pubblici di edilizia residenziale, che possono articolarsi con diverse modalità e che risultano prevalentemente finalizzati alla costruzione (o ristrutturazione) di alloggi destinati a soddisfare bisogni di classi sociali disagiate, con riferimento al bene primario della propria abitazione o comunque finalizzati a favorire direttamente o indirettamente la soddisfazione di tali bisogni.

In base alle disposizioni recate dagli articoli 50 e 51 della legge n. 865/1971, tali programmi devono essere realizzati nelle aree comprese nei piani di zona, se il Comune li ha già formati ovvero, in mancanza, nelle aree indicate dal Consiglio comunale, nell’ambito delle zone destinate all’edilizia residenziale dai piani regolatori generali e dai programmi di fabbricazione.

La Cassazione ha pertanto ribadito che, in ragione della natura agevolativa rivestita dall’articolo 32, che richiede una stretta interpretazione, va esclusa l’applicazione del regime di favore in esame per tutti quegli atti e contratti che, benché relativi al settore dell’edilizia economica e popolare, non riguardino in via diretta e immediata l’attuazione dei programmi pubblici di edilizia residenziale.
La Corte quindi condivide le conclusioni cui è pervenuta la competente Ctr, laddove ha negato la spettanza del regime di favore, avendo riscontrato l’estraneità di tale finalità nell’atto di compravendita oggetto di accertamento.
Al riguardo, fa notare che la cessione, in relazione alla quale il contribuente invoca l’applicazione del regime di favore, è stata posta in essere da parte di un Comune nell’ambito di un più generale piano di dismissioni pubbliche per esigenze di bilancio e non al fine di attuare un programma pubblico di edilizia residenziale.

Fonte: FiscoOggi.it

Occorre una procura speciale per redigere il regolamento di condominio

A cura di: Avv. Giuseppina Maria Rosaria Sgrò

Per la stesura del regolamento condominiale è necessaria una procura speciale, altrimenti la clausola contenuta nell’atto di acquisto è nulla per indeterminatezza dell’oggetto. Ciò è quanto stabilito dal Tribunale di Torino con la sentenza n. 297 del 21 gennaio 2021.

Nel caso in esame, gli attori chiamavano in giudizio tutti gli altri condòmini ed il condominio stesso in persona dell’amministratore pro tempore, affinché venisse accertata e dichiarata dal Tribunale la nullità del regolamento condominiale in essere.

Costituitasi in giudizio, la società costruttrice e condomina lamentava il fatto che gli attori non avessero espressamente formulato domanda di nullità della clausola contrattuale contenente il mandato alla stipula del regolamento e sul cui presupposto si fondava la domanda di nullità dello stesso.

Difatti, dagli atti di causa emergeva che il regolamento di condominio in questione fosse stato redatto dalla società costruttrice dell’edificio molti anni dopo la costituzione del condominio in forza di una clausola contenuta negli atti di compravendita immobiliare stipulati dagli attori e dagli altri condòmini. Secondo detta clausola, “l’acquirente conferisce alla società venditrice mandato irrevocabile per addivenire alla stipula di tutti gli atti di obbligo e di vincolo che venissero comunque richiesti dalle competenti autorità amministrative, nonché per addivenire al deposito del regolamento di condominio dello stabile, con le più ampie facoltà e poteri al riguardo, compresi quelli di individuare le parti comuni del fabbricato, nonché le porzioni ad uso esclusivo (ad esempio posti auto esterni), redigere le tabelle di comproprietà delle parti comuni e di concorso nelle relative spese, e compiere in genere quant’altro necessario per l’espletamento del mandato stesso, senza alcuna limitazione o riserva”.

Il Tribunale di Torino sottolineava che, una volta sorto il condominio, non è più possibile che il costruttore stili il regolamento sulla base della delega contenuta nei diversi atti di acquisto delle singole unità immobiliari.

Il Giudice piemontese, rifacendosi a costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, affermava che l’acquirente/condomino che, con il contratto di acquisto di un’unità immobiliare di un fabbricato, abbia assunto l’obbligo di rispettare il regolamento condominiale che sarà predisposto dal costruttore, non vale a conferire a quest’ultimo il potere di stilare un qualsiasi regolamento, né può comportare l’approvazione di un regolamento in quel momento inesistente, in quanto lo scopo di una clausola del genere è esclusivamente quello di richiamare nel singolo atto di acquisto il valore cogente di un regolamento già esistente (ovvero già predisposto e conosciuto), che viene richiamato per relationem, quale parte integrante del contratto di compravendita.

Nella questione sottoposta al Tribunale di Torino non veniva messa in dubbio la validità del regolamento di condominio stipulato sulla base di una procura speciale, ma la nullità del regolamento stipulato in forza di un mandato senza rappresentanza, dal contenuto generico e indeterminato. Ed è per l’eccessiva indeterminatezza della clausola contrattuale in questione che il Giudice piemontese dichiarava la nullità della stessa e del conseguente regolamento condominiale, tra l’altro, redatto diversi anni dopo la stipula dei contratti di compravendita immobiliare.

L’asseverazione tardiva blocca la detrazione da Sismabonus

18 Marzo 2021
In base alla disciplina in vigore al momento della vicenda, la documentazione andava presentata insieme alla richiesta di autorizzazione all’inizio degli interventi antisismici

Con la risposta n. 192 del 18 marzo 2021, l’Agenzia delle entrate chiarisce un ulteriore dubbio riguardante la tempistica relativa alla presentazione della asseverazione del rischio sismico degli edifici necessaria per usufruire Sismabonus. In particolare il quesito riguarda la corretta applicazione dell’articolo 16, comma 1-quater del Dl n. 63/2013.

L’interpello è di una società che oltre all’attività principale svolge un’attività secondaria rappresentata dalla compravendita e costruzione di immobili destinati principalmente all’esercizio dell’attività principale.
L’istante, con cinque diversi rogiti, ha acquistato tra il 2017 e il 2019, alcuni edifici con lo scopo di ristrutturarli tramite demolizione e ricostruzione con ampliamento della metratura. A fine lavori il progetto prevede la realizzazione di due edifici da utilizzare nell’esercizio dell’attività di impresa della ditta.
Il permesso a costruire è stato rilasciato nel dicembre 2020.
Gli immobili in questione sono situati nella zona sismica 2 e dopo gli interventi avranno superfici più ampie e una maggiore cubatura rispetto agli edifici preesistenti.
La società ha presentato due distinte richieste di permesso a costruire nel 2019, la seconda delle quali consisteva in una variante dell’autorizzazione ricevuta nel 2018. Nel 2020, con documentazione integrativa, ha prodotto le asseverazioni attestanti il rischio sismico accertato prima dell’intervento in quanto l’opera deve essere ancora realizzata.

La società ritiene di poter usufruire del Sismabonus “ordinario” previsto dal combinato disposto degli articoli 16-bis, lettera i) del Tuir e 16 del Dl n. 63/2013, usufruendo della detrazione del 50% delle spese sostenute, nel limite di 96mila euro per ciascun immobile e per ogni anno, da suddividere in 5 quote annuali di pari importo, o delle maggiori detrazioni del 70% e 80% a seconda che vi sia la diminuzione di una o due classi di rischio.
E in relazione a tale agevolazione chiede se potrà beneficiare del Sismabonus ordinario e possa applicare la detrazione nel limite massimo di 96mila euro per ogni edificio esistente prima della demolizione.

L’Agenzia delle entrate, sulla base delle informazioni emerse dalla lettura dell’interpello, esclude che l’istante possa beneficiare dell’agevolazione.
La conclusione sfavorevole per il contribuente emerge dal quadro normativo che disciplina l’agevolazione richiamata dalla società. L’amministrazione, come di consueto, ricorda in quali casi spetta la detrazione prevista dall’articolo 16-bis del Tuir e dall’articolo 16 del Dl 63/2013.
In particolare, l’Agenzia ricorda che il decreto n. 58/2017 del Mit detta le linee guida per la determinazione del rischio sismico degli immobili e definisce e le modalità per l’attestazione, da parte di professionisti abilitati, dell’efficacia degli interventi effettuati. Il Dm stabilisce che chi progetta l’intervento strutturale deve asseverare la classe di rischio dell’edificio prima dei lavori e quella conseguibile a fine intervento.
In relazione al caso in esame è importante rilevare che l’articolo 3, comma 3, di tale decreto, in vigore al momento della presentazione delle richieste di permesso a costruire da parte dell’istante, prevedeva la contestuale presentazione dell’asseverazione insieme alla richiesta del titolo abilitativo.
Nel caso in esame, quindi, l’asseverazione prodotta nel 2020, successivamente alla richiesta di autorizzazione a costruire (2019 e con variante all’autorizzazione 2018), impedisce alla società di accedere al Sismabonus, come chiarito con la circolare n. 19/2020 in base a cui l’accesso all’agevolazione è precluso in caso di asseverazione tardiva.

Solo successivamente ai fatti dell’interpello è entrata in vigore la modifica prevista dal decreto Mit n. 24/2020, che ha previsto che “il progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico e l’asseverazione di cui al comma 2, devono essere allegati alla segnalazione certificata di inizio attività o alla richiesta di permesso di costruire, al momento della presentazione allo sportello unico competente di cui all’articolo 5 del citato decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, per i successivi adempimenti, tempestivamente e comunque prima dell’inizio dei lavori”.
Tale disposizione è valida per i titoli abilitativi chiesti a partire dalla data di entrata in vigore del provvedimento (16 gennaio 2020).

In conclusione la società, non avendo allegato le previste asseverazioni alle richieste di permesso a costruire nel 2019, come variante del 2018, non può beneficiare, in base alla disciplina all’epoca vigente, del Sismabonus. La conclusione assorbe anche gli altri quesiti dell’istante.

Fonte: FiscoOggi

Per la fruizione del Superbonus l’immobile deve essere esistente

16 Marzo 2021
Tale requisito non sussiste per le unità che sono iscritte nel Catasto con la categoria F/3 in quanto si tratta di fabbricati ancora in corso di costruzione, esclusi, pertanto, dal beneficio

Gli appartamenti di un condominio risultanti “al grezzo” e accatastati F/3 non possono accedere al Superbonus. Nel caso di ampliamento di edificio esistente il “Super ecobonus” non si applica alla parte eccedente il volume ante-operam. Una cooperativa a proprietà divisa non potrà fruire del Superbonus in assenza della costituzione in condominio. Sono alcuni dei chiarimenti dell’Agenzia forniti rispettivamente con le risposte n. 174, n. 175 e n. 184 del 16 marzo 2021.

risposta n. 174/2021

Un condominio costituito da 5 piani fuori terra e composto da 18 appartamenti e 3 magazzini di cui 5 appartamenti che risultano “al grezzo” e accatastati nella categoria F/3 “unità in corso di costruzione”, non potrà fruire del Superbonus per gli interventi eseguiti sugli immobili F/3 in quanto non sono definibili quali unità “esistenti” di natura residenziale, ma in corso di costruzione. Viene meno infatti un requisito fondamentale per l’applicazione dell’agevolazione.
La presenza delle cinque unità immobiliari accatastate nella categoria F/3 non preclude, tuttavia, la possibilità al condominio istante di accedere al Superbonus, considerato che le restanti unità immobiliari sono diversamente accatastate e hanno natura residenziale, sempre che vengano rispettate tutte le condizioni richieste dalla normativa.
Il condominio potrà beneficiare, per gli interventi di efficientamento energetico (trainanti e trainati), della detrazione calcolata su un ammontare complessivo delle spese di importo variabile in funzione di 13 unità immobiliari, restandone escluse quelle censite come unità F/3.

risposta n. 175/2021

Per gli interventi da eseguire, in mancanza del titolo edilizio, non ancora richiesto al Comune competente, la detrazione delle relative spese è subordinata alla condizione che lo stesso titolo evidenzi che le opere consistono in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione. L’intervento deve riguardare edifici o unità immobiliari “esistenti”, non essendo agevolati gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione. A differenza del Super sismabonus, la detrazione fiscale legata al Super ecobonus non si applica alla parte eccedente il volume ante-operam. Ne consegue che, nel caso in esame, relativo ad interventi da eseguirsi su un edificio composto da 3 unità abitative e 4 unità pertinenziali di proprietà di due soggetti, sussistendo la prevalenza residenziale, si potrà accedere al Superbonus sia per gli interventi antisismici che per gli interventi di efficientamento energetico, ma per tali ultimi interventi si potrà fruire delle detrazioni per le sole spese relative alla parte esistente.
Con l’Ape, ante e post intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata, deve essere dimostrato che dagli interventi realizzati derivi il miglioramento di almeno due classi energetiche o il conseguimento della classe energetica più alta. Nel caso di interventi di ristrutturazione con demolizione che includono l’ampliamento, l’Ape post operam deve essere redatto considerando l’edificio nella sua configurazione finale.
Riguardo il limite di spesa ammissibile al Superbonus si considera il numero delle unità immobiliari esistenti prima dell’inizio dei lavori. Il calcolo deve tener conto anche delle pertinenze all’interno di edifici in condominio, dovendosi escludere invece quelle collegate in un edificio diverso da quello oggetto di intervento. Nell’istanza in esame, il limite di spesa per gli interventi di Sismabonus è pari a 96mila euro per le 7 unità complessive che costituiscono l’edificio.
Quando si esegue un intervento antisismico ammesso al Superbonus sono agevolabili anche le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria, (pareti esterne e interne, pavimenti, soffitti, impianto idraulico ed elettrico) necessarie per completare l’intervento nel suo complesso. Anche tali spese concorrono al limite dei 96mila euro per immobile, a condizione, tuttavia, che l’intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato (circolare n. 24/2020). Anche per i lavori per l’adozione di misure antisismiche vale il principio secondo cui l’intervento di categoria superiore assorbe quelli di categoria inferiore ad esso collegati. L’istante potrà beneficiare delle agevolazioni Superbonus con riferimento agli interventi di riduzione del rischio sismico in funzione del numero delle unità immobiliari di cui si compone l’edificio comprese le pertinenze, se non collocate fuori dal condominio, per un numero massimo di 7 unità. L’istante inoltre potrà beneficiare delle agevolazioni rientranti nella disciplina del Superbonus, per gli interventi di efficientamento energetico, per le sole spese relative alla parte esistente (volume ante-operam).
La circostanza che la cessione del credito avviene a favore di una società a responsabilità limitata nella quale l’istante è socio e membro del consiglio di amministrazione, infine, non è una causa ostativa alla fruizione del Superbonus nelle modalità di cui all’articolo 121 del decreto “Rilancio”.
Sono, in sintesi, le cinque soluzioni interpretative fornite dall’Agenzia delle entrate con la risposta n. 175/2021, concernenti lavori di ristrutturazione edilizia su unità A2 e C6 con demolizione e ampliamento, oltre a interventi energetici su un condominio.

risposta n. 184/2021

Una cooperativa a proprietà divisa, che vuole eseguire degli interventi di risparmio energetico, non potrà beneficiare del Superbonus, considerato che dall’istanza non emerge la costituzione di un condominio nell’accezione richiesta dalla disciplina civilistica, requisito che consente l’accesso all’agevolazione. È, in estrema sintesi, il chiarimento all’istante, che, invece, riteneva di poter rientrare nel campo di applicazione dell’articolo 119 del decreto “Rilancio”, sulla base dell’equiparazione della “concessione d’uso amministrativo ai fini edilizi ed urbanistici”, in suo possesso, e il diritto di proprietà.
L’Agenzia, inoltre, ricorda che, ai sensi della lettera d), comma 9, dell’articolo 119, rientrano nell’ambito di applicazione del Superbonus le “cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci”, fattispecie diversa dalla qualifica dell’istante come cooperativa a proprietà divisa.

Fonte: fiscoggi

Immobili non residenziali, prosegue la parziale ripresa

Fonte: FiscoOggi.it

Tax credit “affitti” per l’Enc sul canone versato a lordo Iva

8 Marzo 2021
Per determinare la soglia degli introiti non superiore a 5 milioni di euro, si devono considerare i soli ricavi rilevanti ai fini Ires, con esclusione di quelli derivanti da attività svolte per scopi istituzionali.

L’Agenzia delle entrate, con la risposta n. 160 dell’8 marzo 2021, per i canoni di locazione relativi agli immobili adibiti a sede istituzionale, dà il via libera all’utilizzo del bonus “affitti” all’ente non commerciale, che svolge solo, occasionalmente, attività commerciale ed è privo di partita Iva. Il credito d’imposta, in tale ipotesi, va determinato sull’importo dell’affitto al lordo dell’Iva, in quanto l’imposta rappresenta per l’ente non commerciale un costo che incrementa il canone di locazione corrisposto.

L’istante è un Enc privo di partita Iva e, al tempo stesso, associazione privatistica senza fini di lucro. Le sue risorse finanziarie derivano dalle quote associative e dalle attività non commerciali (articolo 148, comma 3 del Tuir), per un importo annuale superiore a 5 milioni di euro. L’ente svolge, inoltre, occasionalmente attività commerciali finalizzate agli scopi istituzionali, con ricavi marginali, dichiarati ai fini Ires come redditi diversi, quali royalties, subaffitti di impianti sportivi e incassi di gare di spareggio per la conclusione dei campionati. L’associazione opera, in tutto il territorio nazionale, in immobili per i quali paga canoni di affitto a fronte di fatture sottoposte a Iva.
L’istante chiede se può beneficiare del credito di imposta previsto dall’articolo 28 del decreto “Rilancio” in relazione ai canoni corrisposti e se deve tener conto del limite dei 5 milioni fissati dalla norma per usufruire dell’agevolazione. L’ente ritiene che gli introiti che superano tale tetto derivano da attività non commerciale e, quindi, non rilevanti ai fini del bonus in questione e incassa il sì anche dell’amministrazione finanziaria.

Il credito d’imposta oggetto dell’interpello è stato introdotto dal decreto “Rilancio” per risarcire parzialmente gli esercenti dei canoni di locazione mensili degli immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda corrisposti nonostante la chiusura forzata dell’attività dovuta all’emergenza da Covid-19. Possono beneficiare dell’agevolazione i contribuenti che svolgono attività d’impresa, arte o professione, che nel 2019 non hanno superato, tra ricavi o compensi, il tetto complessivo di 5 milioni di euro (comma 1).
La norma specifica che possono usufruire del tax credit anche gli enti non commerciali per il canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili a uso non abitativo destinati allo svolgimento dell’attività istituzionale (comma 4).
Per chi svolge attività economica il credito d’imposta è subordinato a una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi nel mese di riferimento di almeno il 50% rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente e, inoltre, la misura dell’agevolazione è commisurata “all’importo versato nel periodo d’imposta 2020 con riferimento a ciascuno dei mesi di marzo, aprile e maggio e giugno” (comma 5).

L’Agenzia delle entrate è intervenuta sull’argomento con diversi documenti di prassi. In particolare, con la circolare n. 14/2020 (vedi articolo “Credito d’imposta canoni di locazione. I primi chiarimenti delle Entrate”) e la risoluzione n. 68/2020 (vedi articolo “Credito d’imposta canoni di affitto esteso alla sublocazione dell’Asd”) ha chiarito che, come prevede la norma, possono fruire del credito di imposta gli enti non commerciali, comprese le organizzazioni del terzo settore, e gli enti religiosi civilmente riconosciuti, relativamente al costo sostenuto per il “canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento dell’attività istituzionale”.
L’amministrazione osserva che, dalla lettura della disposizione, emerge che detti organismi possono usufruire del contributo anche se svolgono, oltre all’attività istituzionale, un’attività commerciale, in modo non prevalente o esclusivo.

Il quadro normativo, secondo l’Agenzia, esclude dal beneficio gli enti che esercitano, in via prevalente o esclusiva, un’attività in regime di impresa con ricavi superiori al limite di 5 milioni di euro nel periodo d’imposta precedente.

Gli enti non commerciali, spiega la risoluzione n. 68/2020 richiamata, per determinare la soglia degli introiti non superiore a 5 milioni di euro, devono considerare i soli ricavi rilevanti ai fini Ires, con esclusione di quelli derivanti da attività svolte in diretta attuazione degli scopi istituzionali.

La circolare n. 14/2020 ha, inoltre, chiarito che, per la verifica dei flussi reddituali per gli Enc che svolgono attività commerciale non prevalente, il calcolo del limite dei 5 milioni di euro va determinato per ciascuna tipologia di soggetto in base alle proprie regole di definizione del reddito.
Al riguardo, gli enti che effettuano operazioni commerciali soltanto occasionalmente e, quindi, privi di partita Iva, devono calcolare il credito d’imposta sull’importo dell’affitto al lordo Iva, perché in tal caso l’imposta rappresenta per l’Enc un aggravio sul canone d’affitto dovuto.

In definitiva, conclude l’Agenzia, tornando al caso dell’interpello, l’ente istante può beneficiare del bonus “locazioni” per i canoni corrisposti in relazione agli immobili adibiti a sede istituzionale al lordo dell’Iva indicata nella fattura.

Registri immobiliari storici, come salvaguardare un patrimonio

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Superbonus 110%: interventi e strumenti online per gli amministratori di condominio. Un interessante webinar organizzato da Fronius

Italia Casa e Quotidiano del Condominio presentano il webinar gratuito “SUPERBONUS 110%: INTERVENTI E STRUMENTI ONLINE PER GLI AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO” organizzato dal nostro partner Fronius Italia che si avvarrà della collaborazione di partner importanti nei settori della consulenza fiscale e revisione contabile (Ernst Young), della produzione di tecnologie per il riscaldamento ed il raffrescamento (LG Electronics Italia) e della gestione dei processi di riqualificazione degli edifici (Harley&Dikkinson).

Un incontro gratuito sulle soluzioni che facilitano l’accesso e la gestione degli interventi di efficientamento energetico agli amministratori di condominiali che vogliono cogliere l’opportunità del Superbonus 110%.

Appuntamento oggi alle ore 14.30 di  sulla piattaforma GoToWebinar (posti limitati, iscrizione obbligatoria).

Per iscrizioni https://register.gotowebinar.com/

Il webinar organizzato da Fronius Italia si avvarrà della collaborazione di partner importanti nei settori della consulenza fiscale e revisione contabile (Ernst Young), della produzione di tecnologie per il riscaldamento ed il raffrescamento (LG Electronics Italia) e della gestione dei processi di riqualificazione degli edifici (Harley&Dikkinson). Ogni azienda presenterà le soluzioni concrete che ha da offrire in ottica di Superbonus 110%, soffermandosi sugli strumenti online che possono portare notevoli benefici operativi agli amministratori condominiali, come piattaforme per la cessione del credito e per le assemblee condominiali.

Appuntamento alle ore 14.30 di mercoledì 10 Febbraio, sulla piattaforma GoToWebinar (posti limitati, iscrizione obbligatoria).

IL PROGRAMMA

L’evento si articola in 4 momenti, ciascuno dei quali avrà come focus uno specifico strumento – sempre fruibile online –  per la gestione del Superbonus: si partirà dalla presentazione degli aspetti fiscali derivanti dall’agevolazione al 110%, per passare poi alla cessione del credito, la gestione delle assemblee condominiali e le garanzie sugli interventi. Infine verranno presentati gli interventi trainanti e trainati, con una particolare attenzione per gli strumenti di monitoraggio delle tecnologie, grazie ai quali si può massimizzare il risparmio energetico e la convenienza economica della riqulificazione.

Ore 14:30 – Introduzione a cura di Fronius Italia

Ore 14:35 – PRESENTAZIONE SUPERBONUS 110%
A cura di: Avv. Giuliano Zanchi, Avv. Paolo Spagnol & Dott.ssa Alexia Pinter – Ernst Young

Ore 15:00 – SOLUZIONI ONLINE PER GLI AMMINISTRATORI CONDOMINIALI
A cura di: Dott.ssa Annalisa Ferrazzi – Harley & Dikkinson

Ore 15:30 – EFFICIENTAMENTO TERMICO E SOLARE

A cura di: Ing. Francesco Frau & Ing. Luca Farfanelli – LG Electronics Italia

Ore 16:00 – EFFICIENTAMENTO ENERGETICO: FOTOVOLTAICO E SISTEMI DI ACCUMULO
A cura di: Per. Ind. Nicola Vicentini – Fronius Italia

Ore 16:30 – Gli esperti rispondono / Conclusione lavori

Per iscrizioni https://register.gotowebinar.com/

Superbonus 110%. Arriva la nuova guida online aggiornata

a cura di Fiscooggi.it

Disponibile sul sito delle Entrate, nell’apposita sezione “l’Agenzia informa, con tutti gli aggiornamenti apportati dalla legge di Bilancio 2021, la versione che ha ampliato la portata delle misure del Superbonus.
Ampliato l’ambito applicativo
La detrazione spetta per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022, per gli interventi trainanti (isolamento termico, impianti di climatizzazione, interventi antisismici). Una delle novità è rappresentata dall’inclusione, fra lavori di isolamento termico, della coibentazione del tetto.
Il Superbonus spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022 per gli interventi sulle parti comuni degli edifici effettuati dai condomìni e dalle persone fisiche, al di fuori di un’attività di impresa, con riferimento agli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate posseduti da un unico proprietario o in comproprietà, per i quali alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo. Se gli interventi con tale percentuale di ultimazione,  sono stati eseguiti dagli istituti autonomi case popolari (Iacp), il Superbonus  vale per le spese sostenute entro il 30 giugno 2023.
Entrano a far parte degli interventi agevolabili la coibentazione del tetto, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente.
Ammessi gli edifici privi di attestato di prestazione energetica (Ape) perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi (in genere, gli edifici collabenti appartenenti alla categoria catastale F2), purché, al termine degli interventi, che devono comprendere anche quelli di isolamento termico sugli involucri, anche in caso di demolizione e ricostruzione o di ricostruzione su sedime esistente, raggiungano una classe energetica in fascia A.
Fra gli interventi trainati hanno accesso al Superbonus quelli finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, per favorire la mobilità interna ed esterna ai portatori di handicap grave, per le spese sostenute dal 1° gennaio 2021 (articolo 16-bis, comma 1, lettera e), Tuir).
Aumento del 50% per i comuni colpiti dal sisma
Per la ricostruzione dei fabbricati danneggiati in tutti i comuni interessati da eventi sismici avvenuti dopo il 2008 dove sia stato dichiarato lo stato d’emergenza i limiti delle spese sostenute fino al 30 giugno 2022 ammesse all’ecobonus e al sismabonus sono aumentati del 50%. Prima, la maggiorazione era prevista solo per i comuni del Centro Italia colpiti dal sisma del 2016 e quelli dell’Abruzzo colpiti dal sisma del 2009.
Colonnine di ricarica elettrica
Previsti tre differenti limiti di spesa agevolabile, a parte i lavori in corso di esecuzione, per l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici (realizzate insieme a un intervento trainante): 2.000 euro per gli edifici unifamiliari, 1.500 euro per gli edifici plurifamiliari o i condomìni con massimo otto colonnine, 1.200 euro per gli edifici plurifamiliari o i condomìni che ne installano più di otto.
Chiarito il concetto di “funzionalmente indipendente”
Un’altra precisazione riguarda la definizione di “accesso autonomo dall’esterno”. Si tratta di un accesso indipendente, non comune alle altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva. Chiarito anche il concetto di immobile “funzionalmente indipendente”, un fabbricato, cioè dotato almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per la climatizzazione invernale.
Ripartizione delle spese
La detrazione pari al 110% delle spese a ripartita tra gli aventi diritto in 5 quote annuali di pari importo, se sostenute entro il 31 dicembre 2021, e in 4 quote annuali di pari importo se sostenute, invece, nell’anno 2022. Per gli Iacp e gli enti aventi le stesse finalità sociali, la ripartizione in 4 quote annuali di pari importo si applica alle spese sostenute dal 1° luglio 2022.
Le regole per le opzioni alternative
Le modalità di esercizio dell’opzione devono essere effettuate in via telematica, anche tramite intermediari abilitati, come indicato nei provvedimenti delle Entrate dell’8 agosto e del 12 ottobre 2020.
La comunicazione deve essere trasmessa utilizzando la procedura web disponibile nell’area riservata del sito internet o tramite i canali telematici dell’Agenzia.
Per gli interventi ammessi al Superbonus, tale comunicazione deve essere inviata dal soggetto che rilascia il visto di conformità sulla documentazione attestante la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione.
Nel caso di interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio, la comunicazione dell’opzione deve essere inviata, sempre in modalità telematica, dall’amministratore di condominio o dal condomino incaricato direttamente oppure avvalendosi di un intermediario. Nel caso in cui l’intervento effettuato sulle parti comuni sia ammesso al Superbonus, la comunicazione dell’opzione deve essere inviata dal soggetto che rilascia il visto di conformità.
L’invio deve essere effettuato entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese che danno diritto alla detrazione.
L’Agenzia quindi fa una serie di controlli sul contenuto delle comunicazioni utilizzando i dati già in suo possesso e quelli trasmessi da Enea per il Superbonus sugli interventi di riqualificazione energetica.
È ammessa la possibilità di esercitare l’opzione per la cessione del credito anche per le rate residue non fruite delle detrazioni riferite alle spese sostenute negli anni 2020 e 2021. In tal caso deve valere per tutte le rate residue e deve essere trasmessa entro il 16 marzo dell’anno di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui avrebbe dovuto essere indicata la prima rata ceduta non utilizzata in detrazione.
Nel caso di opzione per la cessione del credito corrispondente alle rate residue non fruite, la comunicazione deve essere inviata dal soggetto che rilascia il visto, qualora le spese siano riferite ad interventi ammessi al Superbonus, mentre negli altri casi direttamente dal soggetto beneficiario della detrazione o da un suo intermediario.
Obbligo di esporre cartello nel cantiere
Tra gli adempimenti previsti per accedere alla maxi-agevolazione, certificazione necessaria e documenti da trasmettere, un’altra novità della legge di bilancio 2021 è l’obbligo di esposizione del cartello nel cantiere. Il cartello deve essere ben visibile e deve inoltre riportare la dicitura  “Accesso agli incentivi statali previsti dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, superbonus 110% per interventi di efficienza energetica o interventi antisismici”.
Completano la guida, le tabelle riepilogative per ciascuna tipologia di intervento, l’esposizione di casi pratici, le risposte alle domande più frequenti e l’indicazione dei documenti normativi e di prassi intervenuti in tema di Superbonus.

Fonte Fiscooggi.it

Antitrust, sanziona Eni e Enel per 12,5 mln di euro per aver rigettato prescrizione biennale delle bollette

L’Autorità ha accertato l’ingiustificato rigetto delle istanze di prescrizione biennale presentate dagli utenti a causa della tardiva fatturazione dei consumi di luce e gas. Eni ed Enel valutano un ricorso.

L’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato ha deliberato la chiusura dei procedimenti istruttori avviati nei confronti delle Società Enel Energia, Servizio Elettrico Nazionale (SEN) ed Eni gas e luce, irrogando una sanzione complessiva di 12,5 milioni di euro. L’Antitrust ha infatti accertato l’ingiustificato rigetto delle istanze di prescrizione biennale presentate dagli utenti, a causa della tardiva fatturazione dei consumi di luce e gas, in assenza di elementi idonei a dimostrare che il ritardo fosse dovuto alla responsabilità dei consumatori.

Si ricorda che la Legge di Bilancio 2018 ha introdotto la possibilità, per i consumatori, di eccepire la prescrizione biennale dei crediti vantati dagli operatori del settore energetico in relazione ai consumi di luce e gas pluriennali fatturati tardi, salvo in caso di “accertata responsabilità” degli utenti medesimi.

Dopo l’entrata in vigore di questa disciplina, numerosi consumatori hanno segnalato all’Autorità il mancato accoglimento delle istanze di prescrizione biennale da parte di Eni, Enel e SEN, cui è seguito l’ingiustificato pagamento di crediti prescritti. Come accertato, in migliaia di casi, le società addebitavano agli utenti la responsabilità della mancata lettura dei contatori a fronte dei tentativi di lettura dichiarati dal distributore; tuttavia, tali tentativi non solo non erano documentati, ma spesso erano smentiti dalle prove fornite dai consumatori, anche in sede di conciliazione: ad esempio l’accessibilità del contatore o la presenza in casa dell’utente, di suoi congiunti o del portiere dello stabile al momento del presunto tentativo di lettura del contatore.

Inoltre, durante il procedimento è emerso che Enel Energia e Servizio Elettrico Nazionale addebitavano immediatamente gli importi fatturati soggetti a prescrizione agli utenti che avevano scelto come modalità di pagamento la domiciliazione bancaria/postale o l’uso della carta di credito, talvolta ignorando l’istanza di prescrizione sollevata dagli utenti oppure comunicando loro il relativo rigetto soltanto in seguito.

Considerando la gravità della pratica commerciale scorretta attuata dalle due società, l’Autorità ha sanzionato Enel Energia per 4 milioni di euro e Servizio Elettrico Nazionale per 3,5 milioni di euro, mentre ha irrogato a Eni gas e luce una sanzione di 5 milioni di euro, pari al massimo edittale, a causa del maggior numero di istanze di prescrizione rigettate in proporzione alle istanze presentate dai consumatori e della recidiva in tema di condotte scorrette relative alla prescrizione.

Ai sensi dell’art. 1, comma 4, della Legge di Bilancio 2018 (L. 205/2017), per effetto della delibera dell’Autorità, gli utenti interessati hanno diritto ad ottenere entro tre mesi il rimborso dei pagamenti già effettuati a titolo di indebito conguaglio.

Indubbiamente una buona notizia per consumatori. “Finalmente si chiude una lunga battaglia che abbiamo condotto sulla prescrizione. Una nostra vittoria e una vittoria per tutti i consumatori” afferma l’avv. Massimiliano Dona, presidente dell’Unione Nazionale Consumatori, l’associazione che ha segnalato le società all’Antitrust ottenendo la sanzione per Eni, Enel e Sen per 12,5 milioni complessivi, avendo accertato l’Authority l’ingiustificato rigetto delle istanze di prescrizione biennale presentate dagli utenti a causa della tardiva fatturazione dei consumi di luce e gas.

“Una conferma delle nostre tesi. Ogni scusa era buona per non concederla, scaricando la responsabilità sull’utente finale, spesso supportati anche dai distributori locali. Ora che la prescrizione si applica senza se e senza ma, grazie all’ultima modifica introdotta con la Legge di Bilancio del 2020, il problema è stato in gran parte risolto” prosegue Dona.

“Ma i consumatori ora devono riavere i soldi maltolti e, soprattutto, poter bloccare i pagamenti in corso. Ci sono famiglie, infatti, che stanno ancora pagando la rateizzazione per via di bollette pluriennali. Ora servono anche le condanne dei distributori. Insomma, la guerra non è ancora finita” conclude Dona.

Ma la partita sembra che non si sia chiusa definitivamente. Perchè la decisione dell’Antitrust sarà oggetto di  una opposizione di Eni gas e luce che «dissente dalle conclusioni dell’AGCM, e sta valutando attentamente un ricorso contro la decisione, in quanto ritiene di aver sempre trattato con attenzione e correttezza le istanze di prescrizione dei propri clienti – si legge in una nota – Eni gas e luce, infatti, riconosce la prescrizione di propria iniziativa, ossia ancor prima che i clienti la richiedano, in tutti i casi in cui il ritardo di fatturazione derivi da una propria responsabilità».