Una serie di chiarimenti interpretativi relativi a quesiti posti dalla stampa specializzata, molti dei quali inerenti casa e condominio. A fornirli, l’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 8/2017, di cui riporteremo nei prossimi giorni ampi estratti. Di seguito, invece, una sintesi delle specifiche rilevanti.
CEDOLARE SECCA
* La cedolare secca con l’aliquota ridotta al 10%, prevista per gli affitti a canone concordato, si applica anche ai contratti transitori, cioè di durata da un minimo di un mese a un massimo di diciotto mesi, purché relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative o in quelli ad alta tensione abitativa.
* La disposizione contenuta nel Dl 193/2016, secondo cui la mancata comunicazione della proroga del contratto di locazione per il quale si è scelta la cedolare secca non comporta decadenza dall’opzione, è applicabile anche alle comunicazioni che andavano presentate prima del 3 dicembre 2016, data di entrata in vigore del “collegato fiscale”, a condizione che il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con l’applicazione del regime sostitutivo, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione.
* Analogamente, anche la nuova previsione sanzionatoria per la tardiva comunicazione della proroga del contratto (100 euro, ridotti a 50 in caso di ritardo non superiore a 30 giorni) si applica alle comunicazioni omesse alla data del 3 dicembre 2016.
RITENUTE CONDOMINIALI
* La norma della legge di bilancio 2017 in base alla quale il condominio versa le ritenute effettuate in qualità di sostituto d’imposta nei confronti dell’appaltatore quando l’ammontare delle stesse raggiunge i 500 euro (altrimenti versa entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno) ha effetto dal 1° gennaio 2017, pertanto riguarda anche le ritenute relative a dicembre 2016, da versare entro il successivo 16 gennaio 2017.
* La soglia dei 500 euro va verificata cumulando le ritenute mese dopo mese. Pertanto, se vengono effettuate ritenute a febbraio per 400 euro e altrettante a marzo, il 16 aprile vanno versate ritenute per 800 euro.
* È possibile continuare a versare le ritenute secondo la vecchia modalità (entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui sono state operate o avrebbero dovuto essere operate), anche se di importo inferiore a 500 euro.
BONUS CASA
* Il pagamento delle spese per interventi di ristrutturazione edilizia e di riqualificazione energetica di edifici esistenti deve avvenire con bonifico “parlante”; in caso di anomalia nella sua compilazione, non si decade dal beneficio se la ditta destinataria dell’accredito attesta con dichiarazione sostitutiva che i corrispettivi sono stati inclusi nella contabilità perché concorrano alla corretta determinazione del reddito d’impresa.
* L’orientamento espresso con la risoluzione 64/2016, che ha riconosciuto la possibilità di fruire del bonus ristrutturazioni per le spese sostenute dal “convivente di fatto” anche se non possessore o non detentore dell’immobile sul quale sono effettuati i lavori (come previsto per i familiari conviventi), è applicabile, considerato il principio della unitarietà del periodo d’imposta, alle spese sostenute a partire dal 1 gennaio 2016.
VERSAMENTI
* Le nuove scadenze per il pagamento delle imposte “dichiarative” in vigore dal 2017 (30 giugno ovvero 30 luglio con la maggiorazione dello 0,40%) riguarda anche il saldo e il primo acconto della cedolare secca.
PRECOMPILATA
* Nella comunicazione telematica per la trasmissione all’Agenzia delle Entrate delle spese attribuite ai condòmini per lavori effettuati sulle parti comuni (recupero edilizio, riqualificazione energetica, acquisto mobili e grandi elettrodomestici), gli amministratori di condominio indicano, per ogni unità immobiliare, la quota di spesa attribuita ai possessori o detentori dell’appartamento (proprietario, nudo proprietario, titolare di un diritto reale di godimento, locatario o comodatario). Qualora la spesa vada attribuita a un soggetto diverso dai precedenti, ad esempio, un familiare convivente del possessore o del detentore dell’immobile, gli amministratori indicano nella comunicazione il codice residuale che individua “altre tipologie di soggetti”.
* Nella medesima comunicazione, gli amministratori sono tenuti a fornire l’informazione relativa all’effettivo pagamento al 31 dicembre della quota di spesa attribuita a ciascun soggetto. A tal fine, deve essere compilato il campo relativo al “flag pagamento”, evidenziando se il pagamento è stato interamente corrisposto al 31 dicembre dell’anno di riferimento ovvero se lo stesso è stato parzialmente o interamente non corrisposto entro tale data. Nel primo caso, la relativa spesa va esposta direttamente nella dichiarazione precompilata. In caso contrario, la spesa va indicata esclusivamente nel foglio informativo e il contribuente, in presenza delle condizioni di detraibilità previste dalla legge, può modificare la dichiarazione aggiungendo tale onere qualora pagato entro la data di presentazione della dichiarazione.
“Ho seguito con attenzione quanto è stato scritto in merito alla possibilità di reperire gratuitamente informazioni catastali e ipotecarie, e considero importante, per la tutela del cittadino, evidenziare alcuni punti informativi”. Lo ha dichiarato Mario Bulgheroni (nella foto), presidente AVI (Associazione esperti visuristi italiani) e vice presidente Confassociazioni, secondo il quale “è assolutamente funzionale quanto è stato definito lo scorso 24 marzo sulla circolare n. E/3 dell’Agenzia delle Entrate, in merito alle consultazioni gratuite delle banche dati ipotecarie e catastali possibili per i titolari di diritti di proprietà, comproprietà o di altri diritti reali immobiliari, ovvero per il singolo soggetto titolare. Ma è importante dire che, prima di tutto, tale concessione non è gratuita per soggetti terzi. Poi che la stessa visura catastale ottenuta gratuitamente dal soggetto titolare dei diritti non certifica la condizione sana dell’immobile. Per avere conferma di ciò è necessario e indispensabile passare alle visure ipotecarie e catastali ultra ventennali e darne una giusta interpretazione. Ovvio che per fare ciò bisogna avere una competenza specifica che può essere anche patrimonio personale del singolo cittadino. Quando, però, questa particolare conoscenza manca, l’unica cosa da fare per avere dati certi ed evitare, quindi, spiacevoli problemi futuri, è ricorrere all’intervento di un esperto visurista che, dopo l’interpretazione dei dati, può confermare o meno la condizione sana dell’immobile. Nel senso che può far emergere ipoteche volontarie, ipoteche giudiziali, ipoteche legali, sequestri, pignoramenti, citazioni come pure la spesso errata intestazione dell’immobile al Catasto”.
In sostanza, a giudizio di Bulgheroni, “è importante prestare attenzione a ciò che si deve chiedere e a ciò che si vuole ottenere. Indubbiamente quanto delineato nella circolare dell’Agenzia delle Entrate può essere utile al cittadino se il dato analizzato è pulito. Ma il mio ruolo di presidente AVI mi fa sentire in dovere di accendere i riflettori sulle probabilità di spiacevoli sorprese che possono essere dietro l’angolo. Infatti, da parte del cittadino è praticamente impossibile rilevare un’anomalia in quanto acquisisce di fatto una notizia rilasciata dall’Agenzia delle Entrate (Catasto e Conservatoria) che ritiene essere corretta. Ma, in assenza di ispezioni ipotecarie e catastali ultra ventennali, che sottolineo possono essere effettuate ed analizzate dal cittadino stesso qualora ne avesse le competenze, la notizia può essere clamorosamente sbagliata. Un esempio ricorrente? Il mancato aggiornamento in banca dati catastale potrebbe far risultare un proprietario non intestatario di immobili in proprietà oppure intestatario di immobili già venduti oppure l’accollo di un precedente mutuo. In sintesi, la circolare garantisce la gratuità della consultazione delle banche dati, ma non garantisce la certezza del dato. Solo con l’ispezione ipotecaria e catastale ultra ventennale, che per garanzia totale può essere affidata all’esperto visurista, si può avere una corretta analisi dei dati ipotecari e catastali e quindi la certezza del quadro della situazione immobiliare”.
In prospettiva, Bulgheroni si dice “fiducioso che la trasparenza vincerà su tutto, e comunque quanto fatto finora dall’Agenzia delle Entrate è un passo importante per tutelare il bene dei cittadini. Da parte dell’Associazione che rappresento confermo una totale apertura verso l’Agenzia pubblica volta ad una maggiore collaborazione professionale e un’ulteriore condivisione informativa. Abbiamo un obiettivo comune: stare dalla parte del cittadino per tutto quanto sia possibile fare con le rispettive competenze”.
[A cura di: Corrado Sforza Fogliani – presidente Centro studi Confedilizia]
Circa il compenso dell’amministratore di condominio è ormai noto che, chi svolge tale attività, deve, ora, portare a conoscenza dell’assemblea (affinché l’accetti), in sede di conferimento (o di rinnovo) dell’incarico, la retribuzione richiesta, sia per le competenze relative a prestazioni di carattere ordinario sia per quelle relative ad attività di natura straordinaria. E questo, a seguito della riscrittura, ad opera della legge di riforma (l. n. 220/2012), dell’art. 1129 cod. civ., secondo cui l’amministratore, “all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo deve specificare analiticamente” l’importo dovuto a titolo di compenso; pena: la “nullità della nomina stessa”.
Ciò posto, è altrettanto importante sottolineare l’importanza di definire in sede assembleare la periodicità con cui l’amministratore possa incassare il proprio compenso. Infatti, in assenza di una decisione sul punto (oppure di una norma del regolamento che tratti della questione), deve ritenersi – anche sulla base della disciplina sul mandato, alla quale lo stesso art. 1129 cod. civ. rimanda per regolare i rapporti tra condòmini e amministrazione condominiale (e da cui non emerge, salvo naturalmente diverso accordo tra le parti, la possibilità di un pagamento frazionato del compenso concordato) – che l’amministratore non possa percepire quanto convenuto se non alla scadenza (annuale) dell’incarico. Con l’effetto che eventuali incassi in corso di mandato potrebbero essere ritenuti illegittimi e quindi causare all’interessato problemi di vario genere (anche di natura penale). Problemi che, necessariamente, si proietterebbero sulla compagine condominiale, la quale verrebbe ad essere coinvolta in complessi quanto delicati contenziosi.
Muore cadendo dal tetto
per sistemare l’antenna
Tragedia domestica in provincia di Latina, dove un uomo di 50 anni ha perso la vita precipitando dal tetto della sua villetta a schiera. Da una prima ricostruzione dell’accaduto, sembra che la vittima fosse salito sul tetto della propria abitazione, un edificio di tre piani, per effettuare dei piccoli lavori di manutenzione o per sistemare un’antenna. A quel punto, per cause ancora da accertare, avrebbe perso l’equilibrio, cadendo rovinosamente al suolo. L’intervento dell’elisoccorso è stato tempestivo, anche grazie alla prontezza dei vicini di casa che hanno chiamato subito il 118, ma per il 50enne non c’è stato nulla da fare.
Inquilino sotto sfratto
mette la casa in vendita
Era già noto alle forze dell’ordine l’uomo di 55 anni, residente nell’hinterland genovese, arrestato per aver venduto l’immobile dove viveva in affitto e dal quale era appena stato sfrattato per morosità. Il truffatore, grazie all’aiuto di altri 4 complici, era riuscito a vendere l’immobile ad un ignaro assicuratore, per un ammontare di 180mila euro. Vittime del raggiro anche due notai, che avevano avallato l’atto di compravendita. A scoprire l’inganno è stato il vero proprietario, un medico di Vercelli, che si era recato nell’appartamento per rintracciare l’inquilino, trovandosi di fronte l’assicuratore.
Occupa un alloggio
e ruba l’elettricità
È stato denunciato dai carabinieri con l’accusa di furto aggravato, occupazione abusiva di abitazione e detenzione illecita di sostanze stupefacenti l’uomo di 30 anni, originario della Nigeria, che aveva preso possesso di un casolare in provincia di Frosinone, naturalmente all’insaputa del proprietario. A scoprirlo sono stati i militari dell’Arma, nel corso di un’operazione di prevenzione e repressione del commercio di droga. Nel corso della perquisizione è stato appurato che il 30enne, oltre a detenere 6 grammi di marijuana, aveva creato un allaccio abusivo alla rete elettrica pubblica.
Faida condominiale
finisce a colpi di pistola
Se la caverà con un piccolo intervento chirurgico e qualche giorno di convalescenza il panettiere di 40 anni, residente in provincia di Siracusa, aggredito a colpi di pistola dal vicino di casa, un uomo di 46 anni, attualmente in carcere per tentato omicidio. Secondo quanto accertato dai carabinieri il gesto sarebbe scaturito al termine dell’ennesima lite condominiale. Già nel 2013 i due si erano resi protagonisti di un episodio simile ma a ruoli invertiti: in quel caso la vittima era stato il 46enne dirimpettaio, preso a coltellate dal 40enne. In casa dell’assalitore sono stati rinvenuti e sequestrati una pistola caricata a salve, una sciabola e una balestra.
Ladro d’appartamento
“incastrato” dal vicino
È stato scoperto e arrestato dalla polizia il giovane 17enne, proveniente dalla provincia di Foggia, ritenuto responsabile del furto perpetrato in un’abitazione di Campobasso. Il ladruncolo era stato individuato dalle forze dell’ordine nei giorni successivi il colpo, mentre si aggirava nei pressi di alcuni condomini del capoluogo molisano. Dopo una serie di pedinamenti il giovane è stato bloccato nella città d’origine, anche grazie ai rilevamenti della Scientifica. Decisiva ai fini del fermo la testimonianza del vicino di casa proprietario dell’appartamento svaligiato, che era stato addirittura minacciato con un piede di porco mentre tentava di ostacolare la fuga del ladro.
Condominio e limiti imposti dal regolamento contrattuale. Un argomento sempre di stretta attualità quello oggetto di un quesito indirizzato da un amministratore alla rubrica di consulenza legale del Tg del Condominio. di seguito, una sintesi della vicenda e il parere fornito dall’avvocato Emanuele Bruno.
IL QUESITO
Un regolamento di natura contrattuale (risalente al 1936) di un condominio che amministro, prevede quanto segue: “Il subaffitto totale o l’eventuale vendita degli alloggi deve avere la preventiva approvazione del consiglio degli inquilini, approvazione che potrà essere negata solo quando i nuovi inquilini subentranti non diano garanzie sufficienti di sottostare alle norme del presente regolamento”. In articolo successivo, viene poi stabilita la procedura da seguire in caso di subaffitto totale o vendita degli alloggi. Ora, la domanda è la seguente: a mio parere la disposizione in questione è, oggi, illegittima, e quindi da considerare “caducata”, perché in contrasto con un “principio generale dell’ordinamento giuridico dello Stato”, che è quello della “libera circolazione dei beni”. Che cosa ne pensate?
RISPONDE L’AVVOCATO E. BRUNO
Il regolamento condominiale dell’anno 1936 ha come presupposto la disciplina del diritto di proprietà normata dallo Statuto Albertino e dal Codice civile del 1865.
Lo Statuto Albertino statuiva che “la proprietà privata è sacra, inviolabile, intangibile e solo in casi rarissimi ed eccezionali può essere sacrificata”; contestualmente, il codice civile del 1865, all’art. 436, affermava che “la proprietà è il diritto di godere e disporre delle cose nella maniera più assoluta, purché non se ne faccia un uso vietato dalle leggi o dai regolamenti”.
La seconda parte del periodo della clausola regolamentare è così formulata: “(…) deve avere la preventiva approvazione del consiglio degli inquilini, approvazione che potrà essere negata solo quando i nuovi inquilini subentranti non diano garanzie sufficienti di sottostare alle norme del presente regolamento”.
La norma limita certamente il libero trasferimento/godimento della proprietà; tuttavia, emerge con forza la volontà di regolamentare la cessione, ovvero, indicare ai condòmini presupposti e modalità per trasferire l’uso o la proprietà con l’obbiettivo espresso di salvaguardare l’equilibrio sociale già presente all’interno del condominio [(…) potrà essere negata solo quando i nuovi inquilini subentranti non diano garanzie sufficienti di sottostare alle norme del presente regolamento”].
La volontà di salvaguardare l’equilibrio condominiale o, meglio, lo status della proprietà, è lampante, tanto che il regolamento disciplina la procedura da seguire per vendere o subaffittare.
Si osservi anche la non regolamentazione del subaffitto parziale, pratica estremamente diffusa all’epoca (locazione di una stanza), quasi a ritenere che il proprietario/conduttore garantisse per il conduttore/sub conduttore parziario.
Dunque, la norma regolamentare pone limite al trasferimento della proprietà, ma tale limitazione lascia trasparire – con forza – la volontà di salvaguardare modalità di utilizzo degli spazi, quindi, si tratta di limitazione orientata a salvaguardare la destinazione d’uso dell’intero complesso. Sarebbe interessante capire, per esempio, se, come si è indotti a pensare, trattasi di immobile di particolare pregio.
Quale possibilità di applicazione oggi?
L’art. 42 della Costituzione attuale afferma: “La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti”. La libera circolazione della proprietà non è anarchica ma orientata alla funzione sociale.
La norma citata è stata più volte applicata dalla Cassazione che riconosce al regolamento condominiale contrattuale la possibilità di limitare l’ampiezza del diritto di proprietà: “Il regolamento condominiale di origine contrattuale può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condòmini sulle unità immobiliari in esclusiva proprietà sia mediante elencazione di attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare. In quest’ultimo caso per evitare ogni equivoco in una materia atta ad incidere sulla proprietà dei singoli condòmini, i divieti e i limiti devono risultare da espressioni chiare, avuto riguardo, più che alla clausola in sé alle attività e ai correlati pregiudizi che la previsione regolamentare intende impedire, così consentendo di apprezzare se la compromissione delle facoltà inerenti allo statuto proprietario corrisponda ad un interesse meritevole di tutela. Infatti, la compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condòmini deve risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo ad incertezze”, Cass. Civ. n. 21307/2016.
In conclusione, oggi, si può limitare in modo chiaro ed espresso la facoltà di godimento (perseguimento della funzione sociale) ma non si può semplicemente escludere la libera vendita della proprietà privata. Ciò vuol dire che il proprietario può vendere l’immobile inserito all’interno di un complesso condominiale a chi preferisce (indipendentemente dalla previsione regolamentare); tuttavia, l’acquirente potrà farne uso nei limiti previsti dal regolamento condominiale anche datato 1936 se espresso in modo chiaro e non abrogato (tacitamente e/o espressamente).
Sotto altro profilo, si può osservare che un regolamento del 1936 può, anche solo in parte, contenere regolamentazioni d’uso ancora valide ed efficaci ma, forse, non in linea con le esigenze attuali, quindi, perché non aggiornarlo?
[A cura di: FiscoOggi – Agenzia delle Entrate]
Lo sconto fiscale, introdotto dalla Stabilità 2016 sotto forma di credito d’imposta per le persone fisiche che, lo scorso anno, hanno sostenuto spese per l’installazione di sistemi di videosorveglianza o di allarme, o per contratti stipulati con istituti di vigilanza, trova tutti gli strumenti per poter essere utilizzato. Con un provvedimento datato 30 marzo 2017, infatti, l’Agenzia delle Entrate, dopo aver esaminato le istanze presentate dagli interessati entro il 20 marzo (termine ultimo), ha fissato al 100% dell’importo richiesto la percentuale massima di credito spettante e, con parallela risoluzione n. 42/E, il codice tributo “6874”, da indicare nel modello l’F24 per l’utilizzo in compensazione.
L’ITER
Con l’occasione ripercorriamo, in sintesi, l’iter normativo dell’agevolazione pensata e strutturata con lo scopo di venire incontro alla necessità di prevenire le attività criminali. “Madre” del credito d’imposta, come anticipato, è stata la Stabilità per il 2016 (articolo 1, comma 982, legge 208/2015), seguita dal propedeutico decreto attuativo del 6 dicembre scorso. Nell’ordine, poi, sono arrivati il modello di richiesta (provvedimento del 14 febbraio scorso) e, dopo pochi giorni, il software per trasmetterlo on line.
Oltre a comunicare la percentuale massima di credito spettante a ciascun richiedente, il nuovo provvedimento fornisce indicazioni sulle modalità di utilizzo del bonus, ricordando che l’unica via percorribile per usufruirne è quella offerta dai canali telematici dell’Agenzia (Entratel o Fisconline); in caso contrario, il versamento si considera come non eseguito. In alternativa, il contribuente persona fisica non titolare di redditi d’impresa o di lavoro autonomo può utilizzare il credito spettante in diminuzione delle imposte dovute in base alla dichiarazione dei redditi.
COMPILAZIONE
Le “dritte” su come compilare il modello di pagamento unificato, invece, sono dettate dalla risoluzione 42/2017, che ha istituito la “griffe” del credito, cioè il codice tributo che lo identifica inequivocabilmente: “6874” andrà riportato in corrispondenza dell’ammontare indicato nella colonna “importi a credito compensati” della sezione “Erario”, mentre nel campo “anno di riferimento” si dovrà scrivere 2016 (anno di sostenimento della spesa). Lo stesso codice serve anche in caso di riversamento dell’agevolazione indebitamente fruita; in tale ipotesi, bisogna far riferimento alla colonna “importi a debito versati”.