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Affitti, usufrutto e non solo: che fine ha fatto la “cessione di fabbricato”?
- 20 novembre 2019
[A cura di: dott. Alessandro Caneba, consulente fiscale Federproprietà] Ricordiamo che tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili, compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi Iva, devono essere obbligatoriamente registrati presso l’Agenzia delle Entrate dall’affittuario o dal proprietario qualunque sia l’ammontare del canone pattuito. Non c’è obbligo per i contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno. L’adempimento deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, se anteriore.
La cessione fabbricato
Fino a qualche anno fa, chi cedeva, a qualsiasi titolo, la proprietà o il godimento di un immobile o ne concedeva l’uso esclusivo, anche in locazione, aveva l’obbligo di effettuare la c.d. comunicazione di cessione fabbricato agli uffici di Pubblica Sicurezza. La disciplina è stata modificata nel 2011, ma non per tutti gli immobili. A seguito dell’entrata in vigore delle disposizioni inerenti la registrazione dei contratti di cessione fabbricati presso l’Agenzia delle Entrate, il predetto obbligo del cittadino, previsto dall’art. 12 della Legge 191/78, è in parte venuto meno.
Ancora oggi alcuni cittadini, ignorando tale ultima disposizione, presentano la “cessione di fabbricato”, la quale viene generalmente acquisita dal Corpo di Guardia della Questura. La comunicazione di cessione fabbricato, regolamentata dal citato art. 12 del Decreto legge 59/78, convertito in legge 191 dello stesso anno (Legge 18 maggio 1978, n. 191), è stata sostanzialmente assorbita dalla registrazione dei contratti riferiti all’immobile (vendita, locazione, ecc.).
L’obbligo di cui art. 12 della Legge 191/78 permane, per le sole comunicazioni in caso di contratto non obbligatoriamente assoggettato a registrazione (es. contratti, anche verbali, non soggetti a registrazione in termine fisso, ai sensi dell’art. 2, comma 3 del DL 79/2012), nonché per le dichiarazioni di ospitalità/locazione a stranieri non europei, quindi extracomunitari o apolidi (ex art. 7 T.U. Immigrazione), queste ultime di interesse per gli adempimenti e le competenze dell’Ufficio Immigrazione.
Cittadini stranieri
In riferimento a cittadini stranieri, è confermato l’obbligo di comunicazione stabilito dal predetto articolo 7 del T.U. 286/98 e successive modificazioni, concernente la disciplina dell’immigrazione e della condizione dello straniero (secondo la normativa, per straniero si intende il cittadino extracomunitario).
Solo in tali casi il proprietario dell’immobile deve presentarsi all’Autorità di P.S. di competenza a seconda dell’ubicazione dell’immobile e dichiarare la presenza dello straniero, presentando il contratto registrato all’Agenzia delle Entrate ed i documenti di entrambi.
Soggetto obbligato alla comunicazione è il locatore, ovvero il soggetto che detiene l’immobile a titolo di proprietà o di altro diritto reale; in caso di sublocazione l’obbligo è in capo al conduttore. La segnalazione deve essere presentata in forma cartacea, anche a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, alla Questura, al Commissario di P.S. o all’ufficio comunale competente entro le 48 ore dall’avvenuta consegna dei locali.
La mancata consegna della comunicazione comporta l’applicazione della sanzione amministrativa corrispondente ad un’ammenda che va da un importo minimo di euro 103,00 a un massimo di euro 1.549,00. Il trasgressore, entro 60 giorni dalla notifica, può effettuare il pagamento in misura ridotta di euro 206,00 (doppio del minimo) alla tesoreria comunale. Se non si avvale di questa facoltà, l’organo accertatore (Polizia di Stato, Carabinieri, Guardia di Finanza, Polizia Municipale) invia il rapporto al sindaco che infligge la sanzione dovuta.
La norma è applicata anche in caso di locazione assoggettata a cedolare secca. Le locazioni a uso commerciale non sono esonerate dall’obbligo di comunicazione della cessione del fabbricato.
Decreto sicurezza
Con il Decreto Sicurezza (dl 113/2018) a chi affitta o subaffitta un immobile per brevi periodi è stato esteso l’obbligo di comunicare alla questura le generalità delle persone alloggiate, come già previsto per gli alberghi e le altre strutture ricettive assimilate.
In particolare il suddetto decreto ha esteso anche agli affitti brevi, ovvero le locazioni inferiori a 30 giorni, l’obbligo per il proprietario di comunicare le generalità dei propri ospiti alla Questura.
Il decreto è molto chiaro anche sulle tipologie di locazione che devono adeguarsi. Nell’articolo 19 bis, infatti, viene specificato che anche chi fornisce alloggio in tende o roulotte, i proprietari o i gestori di case vacanza, gli affittacamere, nonché le strutture di accoglienza non convenzionali dovranno rispettare tale obbligo.
Il Decreto Sicurezza chiarisce un’ambiguità nella legge esistente. Anche con la precedente norma, infatti, era presente l’obbligo di comunicare i dati alla Questura, ma solo in caso di ospiti provenienti da Paesi al di fuori dell’Unione Europea.
Dalla data di entrata in vigore del decreto anche tutti gli intermediari saranno tenuti a inviare i dati dei propri ospiti con le seguenti modalità:
- entro le 24 ore successive all’arrivo, per soggiorni superiori a 1 giorno;
- al momento stesso in cui la casa viene messa nella disponibilità dell’ospite, per soggiorni inferiori alle 24 ore.
Inoltre, si possono ospitare solo persone munite di documenti: carta d’identità, passaporto o altri documenti validi purché dotati di fotografia.
Per inviare le generalità degli ospiti alla Questura è possibile utilizzare il portale “Alloggiati Web”. Un servizio di invio telematico delle cosiddette Schedine Alloggiati messo a disposizione dalla Polizia di Stato.
Il decreto crescita
Il successivo Decreto Crescita (dl 34/2019, convertito con la legge 58/2019) prevede che i dati sugli ospiti comunicati alla questura siano inviati dal Ministero dell’Interno all’Agenzia delle Entrate. A sua volta, l’Agenzia delle Entrate renderà questi dati disponibili ai Comuni, i quali potranno così verificare il pagamento dell’imposta di soggiorno da parte degli ospiti delle strutture.
Infatti, con il Decreto Crescita è stata introdotta la creazione di una banca dati pubblica delle strutture ricettive e degli immobili presenti sul territorio nazionale destinati all’attività di locazione breve, inferiore ai 30 giorni, che saranno identificati da un codice alfanumerico che dovrà essere utilizzato “in ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza“. Questo codice dovrà essere impiegato anche dagli agenti immobiliari che propongono la struttura in affitto e dovrà essere indicato anche sui portali internet per affitti brevi, come Airbnb e Booking.com.
Con i dati comunicati, inoltre, l’Agenzia delle Entrate potrà verificare gli adempimenti fiscali dei proprietari degli immobili.
Con tale normativa si vuole rafforzare l’obbligo per i proprietari di case e appartamenti dati in affitto per soggiorni brevi di comunicare alla Questura le persone presenti nella loro struttura, ai fini di sicurezza, e soprattutto si vuole evitare l’evasione di tasse e imposte, in particolare della tassa di soggiorno, che tutti i titolari di strutture ricettive devono pagare e far pagare ai loro ospiti nei Comuni in cui è prevista.
Si auspica comunque che con una circolare ministeriale possano venir chiariti i dubbi che sorgono dall’applicazione delle diverse norme emanate in questi anni e che avendo diversi fini, sono sicuramente di difficile recepimento da parte dei cittadini e delle aziende.
