La – talvolta difficile – convivenza in condominio può, paradossalmente, diventare ancora più complessa in un periodo in cui più persone, per più ora al giorno, sono obbligate a restare a casa. Così, il quesito posto da un abbonato alla rubrica di consulenza legale di Italia Casa e Quotidiano del Condominio, è quantomai di attualità, e riguarda non soltanto i corretti rapporti tra i condòmini e il loro rispetto di quanto previsto dal regolamento, ma anche i margini di intervento dell’amministratore di condominio ai sensi della legge 220/2012.

Di seguito, una sintesi della vicenda e il parere legale fornito dall’avvocato Gabriele Bruyére, presidente nazionale UPPI.

Condòmini molesti: il quesito

D. Nel condominio in cui abito, vivono alcuni condòmini maleducati, che non rispettano non solo le norme del vivere civile, ma anche quelle del regolamento di condominio.

Alcuni esempi:

• lavori rumorosi fuori orario;
• parcheggio selvaggio in aree dove secondo il regolamento non è consentito.

So che dopo la riforma c’è la possibilità di comminare sanzioni a chi vìola il regolamento di condominio.

Le domande sono:

1. con quale maggioranza devono essere approvate tali sanzioni?
2. A chi spetta il compito di accertare “in flagrante” le violazioni?
3. Cosa fare se, nell’eventualità in cui le sanzioni siano approvate, poi i condòmini non le paghino?

G.S. (Torino)

Condòmini molesti: il parere legale

R. Le domande della lettrice devono necessariamente essere trattate singolarmente.

1. Sulla prima domanda è necessario ricordare che a sensi dell’art. 844 c.c. il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi. Detta norma è applicabile anche negli edifici in condomino nell’ipotesi in cui un condomino dia luogo ad immissioni moleste che si propagano nelle unità immobiliari di altri condòmini. Le cause di rumori molesti in condominio possono essere le più svariate: dai tacchi delle scarpe, alle lavatrici, dai cani che abbaiano ai televisori, alla musica a volume troppo alto; tuttavia affinché i rumori possano essere qualificati molesti essi devono ledere la tranquillità delle persone ed essere idonee a turbare la qualità della vita del condominio o di diversi condòmini senza superare appunto la normale tollerabilità. Solitamente le fasce orarie in cui è possibile far rumore, salvo che il regolamento di condominio non disponga diversamente sono: dalle 8.00 di mattina fino alle 13.00 e dalle 16.00 fino alle 21.00. Se non si raggiungono degli accordi con i condòmini che stanno eseguendo i lavori non si può fare altro che rivolgersi a un legale ma prima di dare corso ad azioni giudiziarie da parte dei singoli condòmini danneggiati, meglio sarebbe esperire una perizia fonometrica mediante la quale potrà stabilirsi se il rumore può qualificarsi come molesto perché supera la normale soglia di tollerabilità. Dovrà inoltre essere attestato se le immissioni, tenuto conto del rumore di fondo sempre presente, siano idonee ad arrecare oggettivamente disturbo alla collettività. Laddove emergano elementi probatori, ivi comprese dichiarazioni di testi sugli effetti dei rumori percepiti a disturbo della quiete dei condòmini, si può agire sia per il risarcimento del danno non patrimoniale per immissioni illecite, sia per un danno biologico che dovrà essere comunque provato, e per la inibizione.
2. Sulla seconda domanda è bene ricordare che una delle novità più significative della Legge di riforma del condominio n. 220/2012 è stata l’aggiornamento dell’importo delle multe irrogabili a chi infrange il regolamento ed i suoi divieti. Infatti, il nuovo testo dell’art. 70 disp. att. c.c., prevede che: «Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie». L’amministratore pertanto può irrogare sanzioni sulla base di violazioni del regolamento di condominio, e ciò a seguito di approvazione da parte dell’assemblea con le maggioranze “ordinarie”. Il problema cui la norma ha dato luogo riguarda però l’accertamento dell’illecito ed in che modo si possono comminare le sanzioni poiché la legge nulla dispone in merito. Certamente il condomino (o i condòmini) cui fa riferimento la lettrice è incorso nella violazione commessa, ed è probabile che tale violazione crei problematiche e turbamenti nello svolgimento delle attività condominiali, ma affinché si possa sanzionare il condomino con una multa è necessario che tale tipo di sanzione sia prevista specificatamente nel regolamento. In caso contrario, difficilmente si potranno irrogare sanzioni arbitrariamente e il condominio dovrà dare corso al normale iter giudiziario per ottenere la cessazione della turbativa da parte del o dei trasgressori.
3. In caso di presenza di sanzioni nel regolamento spetta all’amministratore accertare gli illeciti anche con apposita documentazione fotografica, e l’assemblea dovrà deliberare la irrogazione della sanzione con le maggioranze di cui all’articolo 1136 comma 2 c.c. e con facoltà di impugnazione a sensi dell’art. 1137 cod. civ. per colui o coloro che verranno sanzionati.

Avv. Gabriele Buyère