[A cura di: dott. ssa Silvia Zanetta] I criteri di ripartizione per la suddivisione delle spese necessarie per far fronte alle infiltrazioni nei box posti nel sottosuolo del condominio, in assenza di una delibera unanime dei condòmini, sono determinati:

• dal regolamento condominiale;
• dal codice civile.

Il regolamento condominiale, essendo espressione della volontà dei condòmini, può dettare regole particolari di ripartizione. Ad esempio, può specificare che le spese necessarie per l’utilità comune siano da suddividersi in base alle tabelle millesimali. In questo caso, l’attenzione sarà poi focalizzata sulla qualificazione utilità comune.

Le disposizioni codicistiche

Per la corretta individuazione delle disposizioni codicistiche da applicarsi in tema di spese per le infiltrazioni nei box auto siti nel sottosuolo del condominio è necessario, preliminarmente, analizzare la duplice funzione svolta dal giardino condominiale: area comune verde utilizzata da tutti i condòmini e solaio ai sottostanti box di proprietà dei vari condòmini.

Tale duplice funzione incide direttamente sul criterio legale da applicarsi per la ripartizione delle spese, in quanto la funzione di riparo e copertura dei box non può considerarsi secondaria rispetto alla prima.

“In forza di tale principio, ne consegue che le spese per la riparazione del lastrico-giardino condominiale, che funge anche da solaio ad una sottostante autorimessa, vanno ripartite secondo il criterio previsto dall’art. 1125 c.c., attribuendone, così, la metà al proprietario del suddetto locale” (cfr. Tribunale Roma, sezione V civile, sentenza 19 febbraio 2006, n. 10810).

Si tratta quindi di un’applicazione analogica dell’art.1125 c.c., il quale, in tema di manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, ripartisce le relative spese in parti uguali in capo “ai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti”.

Tale orientamento è avvallato anche dalla Cassazione, secondo la quale “in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese (si deve ricorrere) ad una applicazione analogica dell’art.1125 cod.civ. il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità dell’inerente manutenzione, in tal senso verificando un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art.1123 co. 2 cod. civ” (Cass. 5 maggio 2010, n. 10858).

In conlcusione

In assenza di delibera condominiale o di regolamento che dettino specifici criteri di ripartizione, si applica l’art. 1125 c.c.: 50% della spesa in capo al proprietario del giardino (in caso di giardino comune, la spesa sarà ripartita secondo le tabelle millesimali tra i vari condòmini) e 50% in capo al proprietario del box sottostante su cui si verifica l’infiltrazione.

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