[A cura di: avv. Silvio Rezzonico – presidente Confappi] L’amministratore di condominio può essere revocato dall’assemblea, anche senza giusta causa, nel momento in cui scade il suo mandato. Qualora, invece, il condominio decida di allontanare il professionista prima del termine dell’accordo, l’amministratore ha il diritto a un risarcimento, a meno che alla base della decisione non vi sia una giusta causa.

L’articolo 1725, primo comma, del Codice civile prevede, infatti, che «la revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato o per un determinato affare, obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell’affare, salvo che ricorra una giusta causa».

La giusta causa

Per quanto concerne la giusta causa, l’articolo 1129, comma undici, del Codice civile dispone che «la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’Autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.

Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) dell’undicesimo comma (la mancata apertura di un conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio ndr) i condòmini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’Autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato».

Qualora l’amministratore sia colpevole di gravi irregolarità fiscali o nel caso di mancata apertura del conto corrente condominiale, ciascun condomino può porre la questione all’ordine del giorno dell’assemblea e soltanto se i condòmini votano contro la rimozione dell’amministratore, il condomino potrà rivolgersi all’Autorità giudiziaria.

Lo stesso articolo 1129 dispone, infine, che l’amministratore revocato per giusta causa non possa essere nuovamente nominato dall’assemblea, quantomeno per la gestione in corso.

Riguardo alle gravi irregolarità, l’articolo 1129 elenca le seguenti:

1. l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2. la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3. la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4. la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5. l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6. qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7. l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9). Vale a dire: la mancata cura del registro di anagrafe condominiale (che contiene le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio); del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità; il rifiuto di fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
8. l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici e professionali riferibili all’amministratore, compreso il codice fiscale, o, se si tratta di società, della sede legale e della denominazione. I dati relativi al locale in cui si trovano i registri di anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell’amministratore e di contabilità. E ancora, i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

L’autorità giudiziaria

È bene precisare che le gravi irregolarità elencate dall’articolo 1129 del Codice civile non sono le sole che possono determinare la revoca del mandato dell’amministratore. L’Autorità giudiziaria, infatti, può valutare come gravi determinati fatti o comportamenti del professionista e disporre la risoluzione immediata del rapporto di mandato. In tal caso il giudice dovrà riferirsi agli elementi che consentano di apprezzare la sussistenza in concreto della lesione del vincolo fiduciario tra amministratore e condominio, a prescindere da altri comportamenti negligenti in materia di mandato.

Con riferimento al provvedimento giudiziale di revoca, l’articolo 64 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che l’atto può essere adottato una volta sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente. Il Tribunale decide quindi in camera di consiglio, con un decreto motivato. L’articolo 64 dispone, inoltre, che «contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla Corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione.

L’articolo 1129, comma otto, dispone che «alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condòmini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi».

Il professionista è quindi obbligato a consegnare i documenti condominiali al successore e, nel caso in cui ciò non avvenga, quest’ultimo può agire giudizialmente, anche in sede di urgenza, senza la necessaria autorizzazione dell’assemblea, essendo tali documenti essenziali per l’espletamento del mandato. E ciò vale anche nel caso in cui l’amministratore uscente sia in attesa di ricevere i rimborsi delle somme anticipate per conto del condominio.

Nel novero dei documenti da riconsegnare figurano, fra gli altri, il regolamento condominiale, il registro dei verbali, i documenti contabili, l’inventario dei beni comuni, la pianta dello stabile, gli atti di convocazione dell’assemblea, le certificazioni degli impianti, ecc.

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