[A cura di: Confappi] Il locale portineria di un edificio condominiale costituisce un bene comune solo se tale funzione gli è stata conferita dall’unico proprietario all’atto del frazionamento. Così la Corte di Cassazione (sentenza del 14 giugno 2017, n.14796), secondo cui

“… In difetto di espressa disciplina negoziale, affinché un locale sito nell’edificio – che per la sua collocazione può essere adibito ad alloggio del portiere oppure utilizzato come qualsiasi unità abitativa – diventi una parte comune ai sensi dell’art. 1117 n. 2 cit., occorre che, all’atto della costituzione del condominio, al detto locale sia di fatto assegnata la specifica destinazione al servizio comune“.

Quindi “… se prima della costituzione del condominio la destinazione al servizio comune non gli viene conferita, o gli viene sottratta, il locale non può considerarsi come bene comune“. Di conseguenza, se il locale non è comune, il proprietario dell’edificio può farne ciò che vuole, compreso venderlo a terzi, al pari di qualsiasi altra unità immobiliare.

La motivazione della Cassazione

Nel motivare la loro decisione, i giudici hanno citato l’articolo 934 del Codice civile in tema di accessione per il quale, “… tutto ciò che si costruisce sul suolo, si acquista dal proprietario di esso. Quindi il proprietario del suolo, che costruisce un edificio composto da più piani o porzioni di piano, per effetto dell’accessione acquista la proprietà esclusiva dell’intero fabbricato“.

Nel momento in cui il condominio si sostituisce alla proprietà solitaria, sono individuati i beni “necessari” per l’esistenza stessa del condominio: suolo, fondazioni, muri maestri, tetti, lastrici solari, scale, portoni d’ingresso, cortili etc..

I beni elencati dall’articolo 1117 n. 2, suscettibili di utilizzazioni diverse (anche autonome), per diventare comuni necessitano invece di una specifica destinazione in tal senso.

“Appare rilevante il fatto – scrive la Corte – che prima dell’alienazione del settembre 2005 non vi era un condominio e quindi la precedente destinazione dei locali non assumeva rilevanza, posto che l’unico proprietario poteva imprimere ai propri beni la destinazione che riteneva opportuna. Il fatto poi che per 17 anni vi fosse stato un servizio di portierato era circostanza irrilevante dal momento che il proprietario, vale la pena ribadirlo, può organizzare i suoi beni come crede senza per ciò solo imprimere loro alcun vincolo di destinazione (…). Pertanto, appare del tutto evidente che la condominialità dei locali dei portieri fu eliminata dalla messa in vendita dei locali in questione contemporaneamente alla vendita degli altri alloggi“.

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