L’avv. Michele Orefice ci spiega perché nel caso di morosità nel pagamento delle spese condominiali riferite ai lavori agevolabili, verosimilmente saranno i condòmini solventi ad accollarsi l’importo del debito del moroso.

Il pacchetto casa contenuto nell’ultima legge di bilancio ha rinnovato i principali bonus fiscali dell’edilizia prorogando fino al 31 dicembre 2021 la possibilità dei condòmini di optare per la cessione del credito e lo sconto in fattura sul corrispettivo dei lavori di manutenzione, risanamento e ristrutturazione effettuati sulle parti condominiali degli edifici residenziali.

Tale opzione consente ai condòmini di poter fruire di un contributo anticipato sotto forma di sconto, per gli interventi agevolabili realizzati in condominio. Vale a dire che i condòmini possono compensare l’importo delle detrazioni fiscali fruibili per la realizzazione di tali interventi, con l’importo dovuto al condominio in relazione al prezzo da corrispondere alla ditta appaltatrice. In sintesi, è sufficiente che il singolo condomino ceda l’importo del suo credito d’imposta alla ditta appaltatrice o ad altri soggetti, incluse le banche, per avere il vantaggio di non dover pagare al condominio l’importo ceduto.

Va detto, però, che per ottenere lo sconto in fattura pattuito con la ditta appaltatrice necessita sempre la collaborazione di tutti i condòmini, che devono versare le quote di loro competenza al condominio, secondo il piano di riparto approvato dall’assemblea e soprattutto entro i termini utili per fruire delle detrazioni. Diversamente i condòmini solventi potrebbero perdere il beneficio dello sconto in fattura in proporzione al mancato versamento delle quote condominiali da parte dei condòmini morosi.

Ragion per cui non può dirsi, semplicisticamente, che l’unica condizione di efficacia dello sconto in fattura è la comunicazione della cessione del credito, secondo le modalità indicate nella Risoluzione n. 84/E del 05.12.2018 dell’Agenzia delle entrate. In particolare ci si riferisce alla ormai nota “comunicazione effettuata all’Agenzia delle entrate, con l’apposito modulo, da parte dell’amministratore del condominio, che deve essere informato dal cedente dell’avvenuta cessione del credito e della relativa accettazione”.

Infatti, nella stessa Risoluzione l’Agenzia specifica che “Il credito diviene disponibile per il cessionario a partire dal 10 marzo del periodo d’imposta successivo a quello in cui il condominio ha sostenuto la spesa e sempreché il condomino cedente abbia contribuito al relativo sostenimento per la parte non ceduta sotto forma di credito d’imposta”.

Pertanto, non basta l’intenzione di cedere il credito, affinché l’amministratore di condominio comunichi all’Agenzia delle Entrate l’opzione per la cessione, ma necessita che il condomino cedente abbia effettivamente “versato al condominio quanto a lui imputato” altrimenti, “in caso di versamenti parziali”, l’amministratore non potrà fare altro che comunicare soltanto l’opzione “in proporzione a quanto pagato rispetto al dovuto”, così come specificato dalla stessa Agenzia nella Circolare n. 30/E del 30 Dicembre 2020.

Anzi, tale ultima Circolare specifica, espressamente, che “nel caso di condomino moroso, l’amministratore non dovrà comunicare nessun dato riferito allo stesso in quanto il condomino, non avendo versato le quote condominiali, non ha diritto alla detrazione”.

In pratica la detrazione mancata del moroso va ad incidere sulla posizione debitoria del condominio e quindi degli altri condòmini. Ebbene, qualora per mancanza di disponibilità del credito il fornitore non potesse fruire della detrazione del condomino moroso, relativamente allo sconto in fattura pattuito con il condominio, la conseguenza sarebbe che lo stesso condominio resterebbe debitore nei confronti dello stesso fornitore, per l’importo corrispondente all’importo della mancata detrazione fiscale. Sotto tale profilo, secondo l’orientamento maggioritario della giurisprudenza, è pacifico che le obbligazioni assunte dal condominio nei confronti dei terzi impegnano unitariamente e solidalmente tutti i condòmini, in ragione del principio generale stabilito dall’articolo 1294 del codice civile, che prevede la solidarietà tra i condebitori se dalla legge o dal titolo non risulti diversamente.

Infatti, tale principio di solidarietà non risulta essere stato derogato da nessuna norma condominiale specifica, operando in condominio la regola di cui all’articolo 1123 del codice civile, ossia la ripartizione pro quota delle spese, soltanto nei rapporti interni. Infatti, la solidarietà nel debito è la regola nelle obbligazioni condominiali, anche se divisibili, tant’è vero che l’articolo 63 delle Disposizioni Attuative del Codice Civile prevede che il creditore possa comunque agire nei confronti dei condòmini diversi dal moroso, anche se non immediatamente, aggredendo il patrimonio dei solventi.

Di conseguenza, con la sottoscrizione del contratto d’appalto, da parte dell’amministratore, nasce l’obbligazione solidale dei condòmini nei confronti del terzo fornitore, per l’intero prezzo dell’appalto. Ciò significa che il fornitore ha titolo a richiedere l’importo del credito fiscale non disponibile relativo al condomino moroso, direttamente al condominio e non allo stesso moroso, salvo clausole contrattuali di esclusione della solidarietà sottoscritte dalle parti (condominio e fornitore).

Tutto ciò, fermo restando che “Il recupero del credito verso il condomino moroso, rientrando tra i rapporti di diritto privato tra condominio e condomino, non investe profili di carattere fiscale”, così come stabilito dall’Agenzia delle entrate nella Circolare n. 30/E del 30 Dicembre 2020.

In definitiva, nel caso di morosità nel pagamento delle spese condominiali riferite ai lavori agevolabili, verosimilmente saranno i condòmini solventi ad accollarsi l’importo del debito del moroso, in attesa di recuperarlo in via giudiziale, non soltanto per evitare di subire gli effetti del decreto ingiuntivo che il fornitore potrebbe notificare al condominio, ma soprattutto per fruire integralmente dello sconto in fattura pattuito, che altrimenti verrebbe decurtato proporzionalmente all’importo dovuto dal condomino moroso a causa della mancata disponibilità del credito fiscale.

Avv. Michele Orefice