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Qualora l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condòmini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario (nella misura di un terzo), sia il condominio (per i restanti due terzi).
Questo il principio di diritto che la Corte di Cassazione si è trovata a dover ribadire con l’ordinanza 951 del 17 gennaio 2020.
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CORTE DI CASSAZIONE
Sez. II civ., ord. 17.1.2020,
n. 951
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Ritenuto
per quel che rileva in questa sede, che la vicenda al vaglio può riassumersi nei termini seguenti:
- la Corte d’appello di Napoli, con la sentenza di cui in epigrafe, riformata la sentenza di primo grado, accolto l’appello principale di M.D. e quello incidentale di E.R., condannò il Condominio di via … e la M.D. a corrispondere alla E.R. la complessiva somma di euro 4.187,03, oltre rivalutazione e interessi, ponendone 2/3 a carico del condominio e 1/3 a carico della M.D.;
- purgata la narrazione delle vicende di primo e secondo grado che oramai hanno perso d’attualità è bastevole osservare che la condanna afferiva al risarcimento del danno procurato all’interno dell’abitazione, di proprietà della M.D. e condotto in locazione dalla E.R., da infiltrazioni di acqua piovana provenienti dalla terrazza di copertura dell’edificio condominiale, di proprietà esclusiva della M.D.;
- M.D. ricorre avverso la statuizione d’appello sulla base di tre motivi, ulteriormente illustrati da memoria, e degli intimati resiste con controricorso, anch’esso ulteriormente illustrato da memoria, la E.R.;
- con il primo motivo la ricorrente denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 1123, 1126, 1130, 1131, 1578, 1585, co. 2, 2043 e 2051 cod. civ. e degli artt. 81, 91, 111, 279, 323 e 362 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ.; nonché «insufficiente e contraddittoria motivazione su fatto controverso e decisivo per il giudizio», in relazione all’art. 360, n. 5, cod. proc. civ.;
- questa, in sintesi, liberata l’esposizione dal sovrabbondante e non pertinente richiamo a larga parte della congerie di norme sopra riportate e dalla denunzia di un vizio motivazionale non previsto dalla legge:
- la ricorrente afferma che dei danni derivanti dal lastrico solare, senza che rilevi la circostanza che di esso ne sia proprietaria esclusiva la medesima, deve essere chiamato a rispondere il solo condominio.
Considerato
che la doglianza è destituita di giuridico fondamento:
a) questa Corte a Sezioni Unite ha chiarito che, in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condòmini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull’assemblea dei condòmini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio (sentenza n. 9449 del 10/05/2016; conf., Sez. 2, n. 3239, 7/2/2017);
b) in secondo luogo il locatore (nella specie la ricorrente) deve mantenere la cosa locata «in istato da servire all’uso convenuto» (art. 1574, n. 2, cod. civ.) e, pertanto, la M.D., fermi i suoi rapporti col condominio, restava obbligata nei confronti della conduttrice.
(omissis)
P.Q.M.
rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità in favore della controricorrente, che liquida in euro 3.500 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200, ed agli accessori di legge.
