A cura di: Avv. Giuseppina Maria Rosaria Sgrò

Qualora, a causa di infiltrazioni di acqua piovana, il condominio decida di trasformare parzialmente il lastrico solare in veranda, la ripartizione delle spese di manutenzione deve avvenire secondo i criteri stabiliti dagli artt. 1125 e 1126 c.c., salvo diverso accordo all’unanimità. Ciò è quanto affermato dalla Corte di Appello di Roma con la sentenza n. 42 del 7 gennaio 2021.

La vicenda traeva origine dall’impugnazione della delibera assembleare di un condominio romano da parte di uno dei condòmini, con la quale era stata ripartita la spesa per la manutenzione del terrazzo/lastrico solare di pertinenza dell’unità immobiliare sovrastante. Il condòmino lamentava soprattutto l’adozione da parte dell’assemblea di un criterio diverso sia da quello osservato precedentemente, sia da quello previsto dagli artt. 1125 e 1126 c.c.

L’art. 1125 c.c. dispone che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, rimanendo a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinteggiatura, nonché la decorazione del soffitto.

Secondo invece l’art. 1126 c.c., qualora l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non sia comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo devono contribuire per un terzo alla spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico, mentre i rimanenti due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Nel caso in esame, il Tribunale di Roma, nel respingere la domanda, sottolineava, anche in conformità alle conclusioni rassegnate dalla ctu, che era stato correttamente applicato l’art. 1126 c.c. per il riparto della spesa riguardante il lastrico solare, e l’art. 1125 c.c. per la spesa inerente l’area di sedime della veranda di pertinenza dell’immobile in questione. Dunque, per il Giudice di prime cure era necessario distinguere la parte di lastrico solare lasciata libera da quella coperta con la veranda, adottando criteri di riparto diversi.

A questo punto, il condòmino proponeva appello contro la sentenza del Tribunale capitolino.

Secondo i Giudici di merito, l’assemblea aveva correttamente distinto la parte di terrazzo che ancora svolgeva la funzione di garantire una copertura ai piani sottostanti, da quella trasformata in veranda, la cui principale funzione “è solo quella, duplice, di sostegno del piano superiore e di copertura del piano inferiore”. Con queste parole la Corte d’Appello di Roma ha voluto spiegare che la trasformazione di tutto o parte del lastrico solare in veranda muta la destinazione del bene, con la conseguenza che nei rapporti fra i proprietari l’uno all’altro sottostanti il terrazzo deve essere assimilato ai solai, con applicazione del criterio di riparto delle spese di manutenzione previsto dall’art. 1125 c.c.

Inoltre, i Giudici d’Appello evidenziavano che i criteri previsti dalla legge per il riparto delle spese relative alle parti condominiali non possono essere derogati dall’assemblea, salvo che non si raggiunga il consenso unanime dei partecipanti al condominio nella stipulazione di un vero e proprio contratto (la cosiddetta “diversa convenzione” di cui all’art. 1123, comma 1, c.c.).

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