Dalla caldaia del vicino di casa arriva un forte odore di gas. Una condomina chiede come tutelarsi dalle emissioni. Di seguito il quesito posto alla rubrica di consulenza legale del Tg del Condominio e la risposta fornita dall’avvocato Chiara Magnani di Parma.

D. Sono proprietaria di un appartamento al terzo piano di un condominio di 5 piani. Poiché sentivo odore di gas provenire dall’esterno, dove ho la caldaia, ho fatto venire un tecnico a controllare, il quale ha appurato che il gas proviene dal piano sottostante e, precisamente, dalla caldaia del vicino (posta sul balcone). Abbiamo fatto presente il problema al proprietario del relativo appartamento, chiedendogli di far controllare la sua caldaia. Tuttavia, nonostante una sommaria rassicurazione, dopo oltre un mese non ha effettuato alcun tipo di controllo e l’odore di gas persiste. Come devo comportarmi?

RISPONDE L’AVV. MAGNANI

R. Da come viene descritta, la problematica rientra nelle materia delle immissioni e attiene ai rapporti tra vicini e tra privati esulando dal contenzioso condominiale. L’art. 844 c.c. dispone “Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi. Nell’applicare questa norma, l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso”.

Qualora le immissioni superino la “normale tollerabilità” (il riferimento “generale” della tollerabilità si trova nelle diverse leggi speciali – per esempio rumorosità – ma occorre pur sempre, per il giudicante, effettuare una valutazione caso per caso prendendo in considerazione tutti gli elementi di fatto della vertenza), il proprietario può agire, innanzi al Giudice di Pace, con una causa ordinaria al fine di vedere accertato il superamento della “normale tollerabilità”, la responsabilità del vicino e ottenere i provvedimenti destinati a far cessare l’immissione oltre che l’eventuale risarcimento danni. In alcuni casi, qualora vi sia l’urgenza, si può agire innanzi al Tribunale in via cautelare.

Se le immissioni avessero anche una rilevanza per la salute pubblica (come nel caso di esalazioni di gas) si può chiedere, preventivamente o anche contemporaneamente all’azione civile, l’intervento delle Autorità pubbliche preposte al controllo delle situazioni di salubrità generali degli edifici e dei luoghi inoltrando un esposto/segnalazione al fine di far effettuare le verifiche del caso e provocare l’adozione dei necessari provvedimenti amministrativi. Ovviamente prima di intraprendere qualsivoglia azione il consiglio è di munirsi di elementi tecnici atti a sostenere e documentare, proprio dal punto di vista tecnico, l’esalazione del gas individuando se possibile anche le ragioni delle problematica.

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