Strano a dirsi. O forse no. Sta di fatto che i balconi sono una delle cause più frequenti di controversie, liti e battaglie legali in condominio. Di seguito il quesito sottoposto da un lettore alla rubrica di consulenza legale di Italia Casa e Quotidiano del Condominio, seguito dal parere dell’avvocato Gabriele Bruyère, presidente nazionale dell’Uppi.

Balconi: il quesito

Abito a Firenze, in un condominio in cui gli appartamenti dei primi piani hanno delle grandi terrazze su cui affacciano tutti quelli dei piani superiori che, invece, hanno dei balconi aggettanti. Io sono proprietaria di un primo piano. Vorrei sapere:

1. se i sottobalconi dei balconi dell’appartamento sopra il mio sono di mia pertinenza o no? E che cosa mi è eventualmente consentito fare su quello che per me è un soffitto (tipo attaccare luci e ganci);
2. dai piani superiori cade regolarmente acqua in grande quantità (dovuta all’innaffiamento delle piante o alla pulizia dei balconi, entrambe le cose fatte senza criterio) e, non di rado, sono caduti oggetti di vario tipo a volte anche decisamente pericolosi. Ho già informato varie volte sia i condòmini che l’amministratrice, senza ottenere niente di mutato dai primi né risposte dalla seconda. Come mi posso comportare a tal riguardo? Posso installare delle coperture per la nostra sicurezza, prescindendo dal consenso dell’assemblea condominiale?

Il parere legale dell’avvocato Bruyère

I balconi aggettanti che sporgono dalla facciata dell’edificio costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono, e non svolgono alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell’edificio, come accade, ad esempio, per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio.

I sottobalconi non possono pertanto considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani, ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Ne consegue che il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore, non può usufruire di detti manufatti che altro non sono che la chiusura dei balconi sovrastanti e non può agganciare tende alla soletta del balcone “aggettante” sovrastante, se non con il consenso del proprietario dell’appartamento sovrastante. E meno che meno è possibile utilizzare il sottobalcone per installarvi ganci o luci.

Costante ed univoca in punto è la giurisprudenza della Suprema Corte cosi come quella di merito.

Diversa invece è la fattispecie per quanto riguarda un uso improprio del balcone da parte del proprietario dello stesso. Non solo il proprietario del balcone risponde per il risarcimento di eventuali danni causati da acqua e materiale provenienti dal suo balconi nelle proprietà sottostanti, ma ne potrebbe rispondere anche in via penale. Recita infatti l’art. 674 del codice penale “Chiunque getta o versa, in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose atte a offendere o imbrattare o molestare persone, ovvero, nei casi non consentiti dalla legge, provoca emissioni di gas, di vapori o di fumo, atti a cagionare tali effetti, è punito con l’arresto fino a un mese o con l’ammenda fino a euro 206“.

È nota la sentenza n. 15956/2014 che, nel confermare la sentenza del GIP del Tribunale di Roma, in data 14.1.2011, emessa a seguito di opposizione a decreto penale, aveva condannato alla pena dell’ammenda, ritenendolo responsabile del reato di cui all’articolo 674 c.p., il condomino proprietario del balcone sovrastante perché tramite l’innaffiamento delle piante con l’impianto automatico predisposto aveva fatto cadere acqua mista a terriccio nell’appartamento sottostante imbrattandone il davanzale, i vetri ed altre suppellettili anche con caduta di intonaco. Nel corso del giudizio era stato accertato che i versamenti si erano protratti nel tempo ed erano proseguiti nonostante le lamentele della persona offesa e le segnalazioni dell’amministratore del condominio escludendo così che la condotta posta in essere potesse ritenersi priva di concreta offensività, ponendo altresì in luce la evidente consapevolezza, in capo all’imputato, delle conseguenze derivanti dall’attivazione del suo impianto di irrigazione automatica con conseguente obbligo di risarcire i danni cagionati.

Opera in proposito anche l’art. 675 del codice penale che a sua volta recita  “Chiunque, senza le debite cautele, pone o sospende cose che, cadendo in un luogo di pubblico transito, o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, possano offendere o imbrattare o molestare persone, è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da euro 103 a euro 619“.

Il lettore potrà quindi tutelare i propri diritti laddove continui a subire molestie da parte del proprietario del balcone sovrastante, mentre non potrà installare coperture di alcun genere che potrebbero essere lesive del decoro architettonico dello stabile senza autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale tenendo presente eventuali divieti previsti dal regolamento di condominio.