Come recuperare le quote dai condòmini morosi quando il rendiconto – causa Covid – non è ancora stato approvato dall’assemblea? Questo il quesito indirizzato da un lettore alla rubrica di consulenza legale di Italia Casa e Quotidiano del Condominio. Di seguito il parere espresso dall’avvocato Emanuele Bruno, di Matera.

Il quesito

D. Se a causa del Covid non è stato possibile indire l’assemblea per l’approvazione del rendiconto 2019 e del preventivo 2020, ma in alternativa è stata inviata comunque tutta l’usuale documentazione ai condòmini, come ci si deve comportare per riscuotere le rate insolute da un condomino moroso?

Il parere legale

R. Gli artt. 1104 e 1123 c.c. pongono, in capo al proprietario, l’obbligo di contribuzione alle spese necessarie alla conservazione e godimento della cosa comune. Tale obbligo “non dipende dall’uso concreto che ciascun condomino fa dei servizi comuni, esso deriva dalla gestione stessa dei beni e dei servizi, preesiste all’approvazione del rendiconto e dello stato di ripartizione” (p. 247 – Compravendita Condominio Locazioni, a cura di Cirla-Monegat – ed. IPSOA – Giugno 2014).

L’obbligo di contribuire nasce contestualmente al condominio. L’approvazione del bilancio è atto meramente dichiarativo (non costitutivo), finalizzato unicamente ad approvare il riparto delle somme in quote. Si sottolinea “approvare”, atteso che l’esistenza di tabelle millesimali o di criteri di riparto regolarmente approvati, conferma la preesistenza delle quote che l’assemblea si limita a cristallizare.

Secondo Cass. Civ. 10621/2017, “l’obbligo del condomino di pagare al condominio, per la sua quota, le spese per la manutenzione e l’esercizio dei servizi comuni dell’edificio deriva dalla gestione stessa e quindi preesiste all’approvazione da parte dell’assemblea dello stato di ripartizione, che non ha valore costitutivo, ma solo dichiarativo del relativo credito del condominio. Il verbale di assemblea condominiale, contenente l’indicazione delle spese occorrenti per la conservazione o l’uso delle parti comuni, ovvero, la delibera di approvazione del “preventivo” di spese straordinarie, costituisce prova scritta idonea per ottenere decreto ingiuntivo pur in mancanza dello stato di ripartizione delle medesime, necessario al solo fine di ottenere la clausola di provvisoria esecuzione del provvedimento ai sensi dell’art. 63 disp. Att.c.c..

Covid e obbligo di contribuzione

L’emergenza sanitaria in atto ha ridotto la possibilità operativa di tenere assemblee ma non ha sospeso l’obbligo di versare i contributi condominiali. Le conseguenze economico-lavorative hanno generato e continuano a generare assenza di liquidità che, ove effettiva, potrà essere aggravata dall’avvio di procedure giudiziali.

Il recupero coattivo dei contributi

L’art. 63 disp. att. c.c. disciplina una procedura attraverso la quale il condominio può ottenere una ingiunzione immediatamente esecutiva. In particolare, il bilancio approvato consente di individuare con certezza l’importo (quindi il debito-credito) direttamente imputabile al condomino moroso. Tanto vale sia per il bilancio preventivo sia per il bilancio consuntivo.

Ma come si riscuote in assenza di bilancio preventivo o consuntivo approvato?

Limitiamo l’analisi alla riscossione dei contributi ordinari. L’art. 633 c.p.c. legittima il rilascio del decreto ingiuntivo ove si mostri la certezza e liquidità di un credito documentato. In assenza di bilancio approvato, ex art. 634 c.p.c., la prova del credito può essere data mediante scritture e documenti contabili.

La prova del riparto potrà essere fornita mediante l’atto con cui sono state approvate le tabelle millesimali ed andrà provata la condizione giuridica di proprietario-condomino. Pertanto, prima dell’approvazione assembleare, il condominio dispone di tutta la documentazione necessaria a provare il credito e la ripartizione per quote, se pure non fermata da volontà assembleare.

A supporto, potrebbero depositarsi anche i precedenti bilanci approvati utili a documentare l’adesione del condomino al riparto-versamento delle quote ordinarie. Così operando si potrebbe chiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo non provvisoriamente esecutivo (sebbene dinanzi a gestioni semplici, ordinarie, mai precedentemente contestate, rilevata la evidenza del credito, considerato l’eventuale pregiudizio per la compagine condominiale, non rinuncerei preventivamente alla richiesta di provvisoria esecuzione).

In riferimento alla soluzione proposta, segnalo che, nonostante le ricerche effettuate, non ho rinvenuto precedenti. Alternativa possibile al giudizio monitorio, fermo il supporto probatorio richiamato nelle righe che precedono, potrebbe essere un giudizio ordinario volto all’accertamento della quota di debito-credito con conseguente condanna al pagamento.