Qual è il sistema corretto per ripartire la luce scale e la pulizia condominiale? È il quesito posto da un abbonato alla rubrica di consulenza legale di Italia Casa e Quotidiano del Condominio. Di seguito una sintesi della vicenda e il parere legale fornito dall’avvocato Emanuele Bruno di Matera.

Il quesito

D. Abito in un condominio dove le spese per la luce e la pulizia delle scale vengono calcolate per la metà in base a millesimi e per l’altra metà in base al piano.

Ho sentito di una sentenza che afferma la imputazione di tale spese alla sola altezza dei piani. Mi chiedo se questo è corretto e se nel mio caso sia possibile chiedere che venga  variato il regolamento. In caso affermativo in che termini e con quali maggioranze.

Il parere legale

R. Per rispondere al quesito occorre partire dalla norma di riferimento.

La norma di riferimento

L’art. 1124 c.c., rubricato al titolo “Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori”, così statuisce:

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

Il criterio legale

La norma richiamata spiega che il riparto delle spese di manutenzione di scale ed ascensori prevede un doppio coefficiente:

• metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari
• e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano.

Semplificando, il riparto dovrà avvenire tenendo conto del valore millesimale della singola unità e dell’altezza di piano.

Volendo fare un esempio, se due appartamenti uno di 60 mq. ed uno di 120 mq. sono posti al sesto piano di un edificio, è corretto che l’appartamento più grande paghi una quota maggiore di illuminazione e pulizia.

La giurisprudenza

La giurisprudenza ha chiarito che, secondo l’interpretazione giurisprudenziale più recente, la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano cui esse servono, in applicazione analogica, in parte qua, dell’art. 1124 c.c., il quale è espressione del principio generale posto dall’art. 1123 c.c., comma 2, e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi (Cass. Sez. 2, 12/01/2007, n. 432).

Ai fini di tale ripartizione, rimane ininfluente la destinazione in atto delle singole unità immobiliari.

Analogamente tale interpretazione risolve la questione della ripartizione delle spese per l’illuminazione delle scale.

Come tutti i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, anche quello di ripartizione delle spese di pulizia e di illuminazione delle scale può essere derogato mediante convenzione modificatrice della disciplina codicistica contenuta o nel regolamento condominiale “di natura contrattuale”, o in una deliberazione dell’assemblea approvata all’unanimità da tutti i condòmini (Cass. Sez. 2, 24/02/2017, n. 4844; Cass. Sez. 2, 04/08/2016, n. 16321; Cass. Sez. 2, 17/01/2003, n. 641; Cass. Sez. 2, 19/03/2010, n. 6714; Cass. Sez. 2, 27/07/2006, n. 17101; Cass. Sez. 2, 08/01/2000, n. 126).

La lettura corretta

La corretta risposta al quesito posto è: si applica il criterio legale ex art. 1124 c.c. ovvero riparto in ragione dell’altezza del piano e del valore dell’unità immobiliare.

Concretamente verrà redatta una tabella millesimale sviluppata in ragione del criterio appena indicato.

Il coefficiente di piano consentirà l’individuazione del valore millesimale della singola unità calcolato in ragione di altezza e consistenza dell’unità immobiliare.

La norma, come chiarito dalla giurisprudenza, serve ad escludere la possibilità che la spesa di manutenzione delle scale avvenga con applicazione di altri criteri (proprietà generale o altra disposizione regolamentare), pur ammettendo la deroga convenzionale del criterio legale (volontà unanime dell’assemblea).

La variazione

Se il criterio adottato è differente da quello legale, l’assemblea dovrà provvedere alla variazione ed in caso contrario occorrerà adire l’autorità giudiziaria.

Il rendiconto eventualmente approvato sarà viziato e potrà essere impugnato.

L’unica possibilità di ratifica è data dall’approvazione unanime del criterio convenzionale in deroga di quello legale.

Se il criterio di riparto è riportato nelle tabelle assembleari, la rettifica dovrà essere effettuata, per modalità e maggioranza, ex 69 disp. att. c.c.