Il regolamento di condominio può derogare al principio secondo cui il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidamente per il pagamento delle spese condominiali? È questo il quesito sottoposto da un lettore alla rubrica di consulenza legale di Italia Casa e Quotidiano del Condominio.

Di seguito, il parere espresso dall’avvocato Emanuele Bruno di Matera (www.studiobruno.info).

Il regolamento condominiale

L’art 1138 cc statuisce: “Quando in un edificio il numero dei condòmini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione”.

Si distingue il regolamento assembleare dal regolamento contrattuale.

Per giurisprudenza consolidata, solo il regolamento contrattuale (predisposto dal costruttore ed allegato agli atti di vendita) può limitare il diritto di proprietà.

I divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condòmini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze; pertanto, l’individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l’ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti – Cass. N. 21307/2016.

L’usufrutto in condominio

Quanto ai poteri connessi al diritto di usufrutto all’interno del condominio, i commi 6, 7 e 8 dell’art. 67 disp. att. c.c. sono così formulati:

6. L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione (art. 1004 c.c.) e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

7. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario.

8. Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.

Usufrutto e regolamento

L’usufrutto è un diritto reale di godimento, disciplina la relazione che intercorre tra proprietario ed usufruttario rispetto all’uso di un bene immobile.

L’art. 67 disp. att. c.c., che disciplina il rapporto tra proprietario-usufruttario e condominio, prevede, al comma 8, per quello che attiene il pagamento dei contributi, la solidarietà tra proprietario e usufruttario.

L’art. 1294 c.c. disciplina la solidarietà ed è così formulato: i condebitori sono tenuti in solido, se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente.

La solidarietà attiene i rapporti interni tra proprietario e usufruttario, e può essere derogata dal titolo che provenga dagli stessi soggetti (unici a poter disporre dei propri diritti).

La costituzione del diritto di proprietà e di quello di usufrutto discende dalla capacità giuridica e d’agire delle due parti interessate.

Il comma 4, dell’art. 1138 c.c. stabilisce che le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.

Il regolamento di condominio di natura contrattuale, approvato da tutti i condòmini, non può derogare alle disposizioni richiamate dall’articolo 1138, comma 4, del c.c. e non può menomare i diritti che ai condòmini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni – Cass. N. 19893/2011.

Il regolamento (contrattuale/assembleare) è un atto esterno rispetto al rapporto intercorrente tra proprietario e usufruttario.

Per tale ragione, a parere di chi scrive, deve escludersi che l’assemblea (in cui avrebbe diritto di voto l’usufruttario) o il costruttore (regolamento contrattuale) possano formare un titolo utile a regolamentare, in deroga alla legge, rapporti intercorrenti tra soggetti differenti di quelli che partecipano alla redazione del regolamento.