Chi paga per la riparazione delle parti danneggiate a seguito di infiltrazioni in un box? È il quesito sottoposto da un abbonato alla rubrica di consulenza legale di Italia Casa e Quotidiano del Condominio. Di seguito una sintesi della problematica e il parere legale espresso dall’avvocato Emanuele Bruno di Matera.

Il Quesito

D. Recentemente si sono verificate infiltrazioni all’interno di un box al piano meno 1 ed anche fuori dal box, nel corsello centrale, esattamente alla stessa altezza ed anche in corrispondenza di un cavedio;

Sopra il box si trova giardino condominiale, che credo sia di competenza di questa palazzina ed anche delle altre 5 palazzine del complesso (quindi in regime di supercondominio).

Altre due informazioni:

• i box sono molti, sia al piano meno 1 che al piano meno 2;
• i corselli dei box sono diversi: al piano meno 1 c’è un lunghissimo corsello dove ci sono queste infiltrazioni; ci sono poi un altro corsello parallelo, ed un terzo corsello lungo circa la circa metà dei primi due.

Ora, causa delle infiltrazioni si dovrebbe procedere a fare i lavori per la sistemazione della guaina che si presume sia danneggiata e della rimozione di quel pezzo di giardino ed il suo rifacimento dopo i lavori sulla guaina.

Volevo quindi domandare come andrebbero ripartire le spese tra i condomini, il supercondominio e tra i box, dato che anche i box sono tanti ma il corsello è molto lungo.

(Stefano P.)

Il parere legale

Il criterio di riparto

L’individuazione del criterio di riparto applicabile si effettua individuando la destinazione d’uso e la funzione strutturale del manufatto interessato.

Stando alla descrizione, il giardino e i corselli su cui si interverrà mediante ripristino della guaina, costituiscono copertura dei box sottostanti, pertanto, il criterio di riparto applicabile è quello previsto dall’art. 1126 c.c. – Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Giurisprudenza e casi

La ripartizione fra condòmini delle spese di manutenzione e riparazione di un giardino pensile che serva da copertura ad autorimesse sottostanti, secondo il principio dettato dall’art. 1126 c.c. riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, e cioè del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via conseguenziale e strumentale, sì da doversi considerare come spese accessorie – Tribunale di Udine 01.09.2004.

In senso conforme Cass. n. 7472/2001 – L’art. 1126 c.c., nel ripartire le spese per le riparazioni del lastrico solare in uso esclusivo ad alcuno dei condòmini nella misura di un terzo a carico di questo e di due terzi a carico di tutti i condòmini dell’edificio, o della parte di esso cui il lastrico serve, si riferisce solo a quelle riparazioni riguardanti il manufatto posto alla sommità della costruzione, che la separa orizzontalmente dallo spazio superiore, manufatto comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione, ma non anche di tutto ciò che vi è sovrapposto, che ad esso si collega “ab extra”, essendo dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale (Fattispecie in tema di giardino pensile sovrastante un’autorimessa, i cui locali erano stati danneggiati da infiltrazioni di acqua provenienti dallo stesso, i proprietari del quale erano stati condannati, in riforma della sentenza di primo grado, dalla corte di appello, con decisione confermata per tale parte dalla S.C., alla stregua del principio di cui in massima, a sopportare per intero le spese relative alla rimozione, accantonamento e ripristino del giardino pensile. Nell’occasione, la S.C. ha precisato che non può essere attribuirsi rilievo, ai fini di una ripartizione delle spese tra il proprietario del giardino pensile sovrastante una proprietà individuale ed il titolare della stessa, il generale vantaggio estetico ed ambientale derivante dalla esistenza del giardino).

Soluzioni pratiche

Il caso posto esprime l’essenzialità, in condominio, delle tabelle millesimali.

L’elaborato tabellare è lo strumento più idoneo a “misurare” la quota di partecipazione imputabile al singolo condomino in ragione dell’uso potenziale della parte comune (si pensi a chi utilizza il corsello superiore per accedere alla proprietà che è posta fuori dalla verticale di copertura).

Il criterio resta invariato anche in ipotesi di supercondominio.

Nell’ipotesi in cui mancasse una tabella millesimale apposita, ferma l’applicabilità dell’art. 1126 c.c., i condòmini interessati (supercondominio) potrebbero deliberare l’adozione della tabella millesimale mancante o scegliere un criterio convenzionale di riparto che potrà essere definitivo o temporaneo.

Il criterio convenzionale definitivo, presuppone l’accordo unanime dei condòmini che individuano un riparto diverso da quello previsto dall’art. 1126 c.c..

Il criterio temporaneo di riparto si applica nel caso in cui i condòmini abbiano deliberato la redazione della tabella millesimale assente e, nell’intanto, provvedono alla ripartizione delle somme necessarie ai lavori, concordando che, all’approvazione della tabella millesimale definitiva, si provvederà ad applicare la stessa con conseguente conguaglio.