In molti condomìni la storia inizia sempre allo stesso modo: una piccola macchia sul soffitto, un alone appena percettibile. Si spera che passi da sola, si rimanda la segnalazione all’amministratore, si aspetta. Ma quando finalmente si decide di intervenire, quella macchia è diventata un danno esteso, l’intonaco si è staccato e i mobili sottostanti sono compromessi. A quel punto, però, dimostrare da dove provenga l’infiltrazione può diventare un’impresa impossibile. E senza prova certa della causa, il risarcimento – sia da parte del responsabile, sia da parte dell’assicurazione – rischia di svanire del tutto.

Il nodo centrale è l’onere della prova. Per ottenere un risarcimento, il danneggiato deve dimostrare il nesso causale tra la perdita e la condotta del responsabile. Non basta mostrare il danno: occorre provare che esso derivi da una parte comune mal gestita o da un impianto privato difettoso.

Se l’infiltrazione proviene da colonne montanti, tetto o lastrico solare, la responsabilità ricade sul condominio come custode ai sensi dell’articolo 2051 del Codice Civile.

Se invece la perdita nasce da tubazioni interne o impianti privati, risponde il singolo condomino, secondo gli articoli 2043 e 2051. Ma tutto questo vale solo se la causa è individuabile. Quando il tempo trascorso rende impossibile stabilire l’origine della perdita – magari perché le tracce si sono cancellate o perché l’acqua ha seguito percorsi non più ricostruibili – la pretesa risarcitoria perde fondamento. La legge non ammette responsabilità basate su ipotesi o presunzioni.

Molti proprietari confidano nella polizza globale fabbricati, convinti che l’assicurazione coprirà comunque il danno. Ma anche qui la realtà è diversa dalle aspettative. La compagnia interviene solo se esiste un responsabile certo e se il danno rientra nei limiti contrattuali. Se la denuncia è tardiva e non è più possibile accertare la provenienza dell’acqua, l’assicurazione può rigettare il sinistro per mancanza di elementi probatori. Inoltre, il danneggiato non può rivolgersi direttamente alla compagnia del condominio: deve agire contro il responsabile, che a sua volta potrà chiedere alla propria assicurazione di essere manlevato. Un percorso che diventa impraticabile se la causa non è più individuabile.

A complicare ulteriormente le cose interviene il principio del concorso di colpa del danneggiato, previsto dall’articolo 1227 del Codice Civile. La norma stabilisce che non è risarcibile il danno che il creditore avrebbe potuto evitare usando l’ordinaria diligenza. La giurisprudenza interpreta questo principio in modo rigoroso: segnalare tempestivamente un’infiltrazione è un dovere, non una facoltà. Se il ritardo ha aggravato la situazione – ad esempio facendo marcire un mobile o provocando il distacco dell’intonaco – il responsabile sarà tenuto a risarcire solo il danno originario, quello che si sarebbe verificato se la segnalazione fosse stata immediata. Tutto ciò che deriva dall’inerzia del proprietario resta a suo carico.

Per evitare di perdere il diritto al risarcimento, la tempestività è fondamentale. Appena compare un segno di umidità, occorre inviare una PEC o una raccomandata all’amministratore, descrivendo il problema e allegando fotografie datate. Se la causa non è evidente, può essere utile incaricare un tecnico di parte per individuare subito l’origine della perdita, prima che il tempo cancelli le prove. In condominio, aspettare può sembrare la scelta più comoda, ma è quasi sempre la più rischiosa.

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