La qualità dell’acqua non è più un tema relegato alla manutenzione ordinaria: con l’entrata in vigore del D.Lgs. 102/2025, la sicurezza idrica diventa un pilastro della gestione condominiale.

Il decreto, operativo dal 19 luglio 2025, recepisce la Direttiva UE 2020/2184 e modifica profondamente il precedente D.Lgs. 18/2023, introducendo un sistema di prevenzione strutturato contro la Legionella pneumophila, il batterio responsabile della legionellosi. La novità più significativa è il cambio di prospettiva: la sicurezza deve essere garantita “al rubinetto”, trasformando il condominio da semplice utilizzatore finale a vero e proprio gestore della distribuzione interna dell’acqua.

Il legislatore ha infatti incluso gli impianti idrici condominiali tra le strutture soggette a valutazione del rischio, come stabilito dall’art. 4, comma 2, lett. e) e dall’Allegato I, Parte C del decreto. Ciò significa che l’intero percorso dell’acqua – dal contatore generale fino ai singoli rubinetti – diventa un ambito di responsabilità diretta dell’amministratore. Il rischio biologico, con particolare attenzione alla legionella, è ora un elemento da monitorare con continuità, soprattutto negli edifici più datati o dotati di impianti complessi.

L’amministratore diventa responsabile della sicurezza idrica

Il decreto attribuisce all’amministratore un ruolo centrale: è lui il responsabile della sicurezza dell’impianto idrico interno. Non può improvvisare né limitarsi a interventi sporadici, ma deve incaricare un tecnico abilitato per redigere una valutazione del rischio specifica per lo stabile. Non si tratta di un documento standard, bensì di un’analisi personalizzata che tenga conto della vetustà delle tubazioni, della presenza di serbatoi o autoclavi, delle temperature di esercizio dell’acqua calda e della tipologia di utenti presenti nell’edificio.

La legionella prolifera tra i 20°C e i 50°C, soprattutto in impianti vecchi o poco manutenuti, dove incrostazioni e corrosioni favoriscono la formazione di biofilm. Serbatoi non puliti, autoclavi trascurate e impianti complessi aumentano ulteriormente il rischio. Se nel condominio operano studi medici, centri estetici o attività che generano aerosol, il livello di attenzione deve essere ancora più elevato, perché la popolazione esposta è più vulnerabile.

La normativa non impone una frequenza fissa per i campionamenti: sarà il tecnico, sulla base della valutazione del rischio, a stabilire ogni quanto effettuare le analisi. Tuttavia, per edifici grandi, misti o con utenze sensibili, la prassi suggerisce controlli almeno annuali. L’amministratore deve attenersi scrupolosamente alle indicazioni tecniche, perché eventuali omissioni possono tradursi in responsabilità civili e amministrative.

Piano di autocontrollo, monitoraggi e trasparenza verso i condomini

La valutazione del rischio confluisce in un piano di autocontrollo, un documento operativo che definisce punti di campionamento, procedure di monitoraggio e azioni da intraprendere in caso di superamento dei limiti di legge. È una vera e propria road map che l’amministratore deve seguire per garantire la continuità della sicurezza idrica. I campionamenti devono essere affidati a laboratori certificati e i risultati archiviati nel registro dell’anagrafe condominiale o in un fascicolo tecnico dedicato.

La trasparenza è un altro elemento chiave: l’amministratore deve informare l’assemblea sugli esiti dei controlli e sugli eventuali interventi necessari. La gestione dell’acqua potabile diventa così parte integrante della manutenzione ordinaria e straordinaria, con un approccio che privilegia la prevenzione rispetto all’emergenza.

L’entrata in vigore del D.Lgs. 102/2025 impone agli amministratori un’immediata riorganizzazione. Occorre individuare gli stabili più a rischio, incaricare un tecnico qualificato e predisporre il piano di autocontrollo. È un cambiamento che richiede competenze, metodo e attenzione, ma che tutela la salute dei residenti e mette al riparo da contestazioni legali. In un condominio moderno, la sicurezza dell’acqua non è più un optional: è un obbligo preciso, definito dalla legge e misurabile attraverso controlli puntuali e documentati.

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