Il tema della ripartizione delle spese di riscaldamento è sempre molto delicato per chi vive in condominio. Di questi tempi, poi, con i costi in salita e tante famiglie che per risparmiare tengono la temperatura al minimo, quando non addirittura l’impianto spento, sono in molti a chiedersi perché devono pagare se non hanno consumato.
Quali sono, dunque, in presenza di contabilizzazioni di calore, i criteri per la ripartizione delle spese?
In linea generale, le spese devono essere ripartite in base ai consumi effettivi, tenendo però conto della quota di manutenzione.

Cosa sono i sistemi di contabilizzazione del calore
Innanzitutto, è necessario comprendere cosa siano i sistemi di contabilizzazione del calore e perché la loro installazione è necessaria all’interno dei contesti condominiali.
La Direttiva Europea 2012/27/UE, in un’ottica di efficientamento energetico, ha imposto l’adozione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore condominiale.
Questa necessità è stata recepita in Italia con il D.Lgs. 102/2014 – e le successive integrazioni, come ad esempio il D. Lgs. 73/2020 – che ha determinato l’obbligatorietà di installare contabilizzatori nei contesti condominiali dotati di riscaldamento centralizzato, in presenza di fattibilità tecnica ed economica, per una ripartizione delle spese basata sul consumo effettivo.
Il contabilizzatore è un apparecchio elettronico che viene installato sul termosifone, in grado di calcolare il consumo effettivo dell’unità immobiliare per le sue necessità di riscaldamento.
I dati vengono poi raccolti a livello condominiale, per stabilire come debbano essere suddivise le relative spese.

Chi deve pagare i contabilizzatori di calore
L’installazione di sistemi di contabilizzazione del calore è un obbligo previsto dalla legge per tutti i condomini dotati di riscaldamento centralizzato, ad eccezione che ne venga dimostrata la non convenienza economica o l’impossibilità tecnica di installazione, tramite un’analisi di fattibilità qualificata.
Chi deve provvedere alle spese per l’installazione dei contabilizzatori? In linea generale, i costi iniziali di installazione del sistema sono a carico dei proprietari delle singole unità immobiliari, in base ai loro millesimi di proprietà.
Poiché si tratta di una spesa di manutenzione straordinaria, i condòmini che si sono distaccati dall’impianto di riscaldamento centralizzato devono provvedere alle spese di installazione, mentre sono esonerati dai costi relativi ai consumi, così come anche previsto dall’articolo 1118 del Codice Civile.
Per tutte le spese di gestione successive alla prima installazione, come nel caso di sostituzione dei contabilizzatori per guasti o malfunzionamenti, è il singolo condòmino a dovervi provvedere.
L’articolo 1117 del Codice Civile spiega infatti che gli impianti unitari del condominio, come appunto quello di riscaldamento, sono comuni fino al punto di utenza: il singolo contabilizzazione guasto, di conseguenza, è un apparecchio che viene impiegato oltre alla porzione comune dell’impianto.

Quanto costa installare un contabilizzatore di calore
La spesa per l’installazione di un contabilizzatore di calore varia in base al modello prescelto e alle sue funzionalità aggiuntive, quali la possibilità di monitoraggio da remoto dei consumi o l’accesso tramite app per smartphone.
In linea generale, il singolo dispositivo può costare tra i 50 ai 150 euro, a seconda se le tariffe d’installazione sono incluse o meno. Tuttavia, si tratta di una forbice puramente indicativa, poiché la spesa potrebbe anche variare a seconda dei prezzi medi della località in cui si risiede.
è possibile usufruire di detrazioni fiscali per i contabilizzatori di calore, in particolare nel caso in cui l’installazione sia concomitante con la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.

La ripartizione delle spese di riscaldamento
Come si ripartiscono le spese di esercizio di un impianto termico centralizzato in un condominio?
In linea generale, le spese di esercizio di un impianto di riscaldamento centralizzato sono suddivise tra:
• i costi di funzionamento dell’impianto, come ad esempio il combustibile e l’energia elettrica;
• i costi di manutenzione ordinaria, come la gestione tecnica dello stesso impianto;
• i costi di manutenzione straordinaria, quando necessari.
La ripartizione delle relative spese può avvenire secondo diverse modalità, purché vengano rispettate le disposizioni previste dal D.Lgs. 102/2014 e dalle successive integrazioni.
Innanzitutto, se il condominio non è dotato di contabilizzatori – ad esempio, poiché la loro installazione non sarebbe stata economicamente vantaggiosa – la ripartizione delle spese di riscaldamento avviene normalmente in base ai millesimi di proprietà. È quanto ha anche ribadito la Corte di Cassazione con la sentenza 10085/2020, data anche l’impossibilità di registrare i singoli consumi.
In presenza di un sistema di contabilizzazione, invece:
• i costi di gestione e manutenzione sono divisi fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà;
• i costi relativi ai consumi, invece, in base a quanto consumato dal singolo condòmino.
La legge – come nel caso della norma UNI 10200 aggiornata al 2023 – prevede una specifica suddivisione percentuale fra queste due tipologie di spese principali.

La suddivisione 30/70 per la quota fissa e la quota variabile
Per l’effettiva ripartizione delle spese relative al riscaldamento centralizzato, il riferimento è la norma UNI 10200 con l’aggiornamento del 2023, allo scopo di ottenere una suddivisione più equa di questi costi.
In generale, si definisce una quota fissa e una variabile per le spese di riscaldamento, così suddivisa:
• il 30 per cento composto da spese fisse, quali i costi di manutenzione, i controlli periodici, i costi fissi dell’energia necessaria per il sunzionamento dell’impianto;
• il 70 per cento composto da spese di consumo, ovvero basate sui consumi effettivi realizzati dai singoli condòmini, in base ai dati raccolti dai contabilizzatori di calore presenti all’interno di ogni unità immobiliare.
Per fare un esempio di ripartizione delle spese di riscaldamento con il sistema 30 e 70, si ipotizzi che un condominio spenda 10.000 euro all’anno per le sue necessità di riscaldamento. Di questa somma:
• 3mila euro rappresenta la quota di spese fisse, che saranno suddivise tra i millesimi di proprietà;
• 7mila euro, invece, sono relativi ai consumi del condominio, che saranno suddivisi fra i condomini in base a quanto effettivamente registrato – e quindi, consumato – dai contabilizzatori.

Ripartizione delle spese e sentenze della Cassazione
Alla luce della grandissima litigiosità, in ambito condominiale, sui criteri per la ripartizione delle spese per il riscaldamento, la giurisprudenza è stata più volte chiamata ad intervenire sul tema.
Si riportano quindi alcune delle sentenze più significative, pur precisando che la Suprema Corte ha espresso il proprio giudizio sulla base di casi specifici che, di conseguenza, potrebbero trattare situazioni e condizioni non generalizzabili a tutti i condomini.
Il primo riferimento è quello alla sentenza 10085/2020, che sottolinea la suddivisione dei consumi in millesimi solo nei casi in cui i contabilizzatori di calore, o altri sistemi di misurazione effettiva dei consumi, non siano presenti.
La sentenza 18045/2024 è invece relativa al caso di alcuni inquilini che, disponendo di un impianto di riscaldamento autonomo, non ritenevano di dover partecipare alla suddivisione delle spese deliberata dal condominio in sede di assemblea.
In questo caso la Corte di Cassazione ha confermato che, nonostante il condòmino distaccato dall’impianto di riscaldamento centrale sia soggetto ad alcune spese fisse di conservazione e manutenzione ordinaria dell’impianto stesso, le spese per l’uso del riscaldamento non possono essere ripartite in millesimi, bensì solo sui consumi effettivi, in presenza di strumenti di contabilizzazione.
Di conseguenza, e in relazione alla già citata proporzione 30/70, il calcolo in millesimi è applicabile solo alla quota fissa.

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