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ARCHIVIO DEL CONDOMINIO

I costi per acquisire i documenti condominiali

Ho richiesto all’amministratore condominiale di prendere visione di tutta la documentazione relativa alla sua gestione del condominio. L’amministratore sostiene che per tale richiesta è necessario pagare. Ha ragione? Sulla base di quale norma?

L’articolo 1130-bis del Codice civile, introdotto dalla Riforma del condominio, la Legge 220/2012, stabilisce, al primo comma, che “i condòmini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese”.
È quindi diritto dei condòmini prendere visione dei documenti della gestione, in particolare dei giustificativi di spesa, e pure a estrarne copia, anche se la spesa relativa resta a carico dei richiedenti.
Nell’ipotesi in cui il condòmino si limitasse invece a una semplice disamina dei documenti, non dovrà sostenere alcun costo.
Pertanto, nel caso in esame, si conferma la correttezza della pretesa da parte del condòmino di prendere visione dei giustificativi di spesa, comprese le fatture rilasciate al condominio, e, nel contempo, l’obbligo per lo stesso di sostenere gli eventuali costi correlati.

Inverno 2025 più caro, prezzi dell’energia in crescita

Il mercato energetico, dopo essersi messo alle spalle la crisi, deve fare i conti oggi con una nuova realtà, caratterizzata da prezzi più stabili rispetto ai picchi toccati negli ultimi anni, ma più alti rispetto ai livelli pre-crisi.
La nuova indagine dell’Osservatorio tariffe di Segugio.it mette in evidenza l’evoluzione del PUN, il prezzo all’ingrosso dell’energia elettrica, e del PSV, il prezzo all’ingrosso del gas, nel corso degli ultimi 12 mesi.
Questi due indici governano tutti i prezzi che, a cascata, i fornitori applicano ai consumatori finali.
Inoltre, Segugio.it analizza l’evoluzione della quota fissa, un vero e proprio canone a prescindere dal consumo, parte integrante delle tariffe luce e gas.

Energia elettrica: dopo un calo, il PUN rimbalza
Per il settore dell’energia elettrica si registra un’importante inversione di tendenza del PUN.
Nel primo quadrimestre 2024 si è registrato un calo del 40 per cento rispetto allo stesso periodo del 2023. Tuttavia, nel corso dell’anno, il prezzo all’ingrosso è aumentato del 32 per cento, se confrontiamo novembre con gennaio 2024.
Negli ultimi mesi, inoltre, assistiamo al ritorno prepotente delle offerte a prezzo bloccato che, a novembre 2024, risultano più convenienti del -24 per cento rispetto alle tariffe indicizzate. Questo ovviamente basando le proiezioni delle offerte variabili sui prezzi previsionali, cosiddetti forward.

Gas: in aumento il PSV
Per il gas, lo scenario che si evince dall’analisi del prezzo all’ingrosso (PSV), è simile. Il PSV medio del primo quadrimestre 2024 è -44 per cento rispetto allo stesso periodo del 2023. Tuttavia, negli ultimi mesi il valore dell’indice è aumentato. Il confronto tra novembre 2024 e gennaio, infatti, vede un aumento del PSV del +46 per cento. Come per la luce, inoltre, le offerte a prezzo fisso sono tornate più convenienti delle offerte a prezzo variabile del -10 per cento.

Aumenta la quota fissa mensile delle forniture
L’indagine dell’Osservatorio mette in evidenza un’ulteriore tendenza del mercato: nel confronto tra il 2021 e il 2024 si registra un netto aumento della quota fissa mensile delle forniture che rappresenta, di fatto, un canone. Incremento del +24 per cento per la luce e del +48 per cento per il gas.
Secondo Paolo Benazzi, managing director per il mercato Utilities&Banking di Segugio.it, “la crisi energetica del 2022 ha inflazionato le cosiddette quote fisse di commercializzazione. Si tratta di canoni che il consumatore corrisponde per l’offerta di energia e di gas, a prescindere dai consumi. Parliamo di importi in media di 9 euro al mese per punto di fornitura (dai 7/8 euro ai 12/14 euro), e questo considerando le migliori tariffe. Nel 2021, questi stessi importi erano in media di circa 7 euro al mese”.

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Ponteggi in condominio e responsabilità per eventuali furti

Nel condominio in cui vivo sono stati installati i ponteggi per i lavori di ristrutturazione. Non é però stato predisposto alcun sistema di allarme. Pertanto, sia quando sono fuori sia la notte vivo con la paura che possano entrare dei malintenzionati. Chiedo, quindi, chi sia il responsabile per eventuali furti.

L’installazione di ponteggi per lavori di manutenzione condominiale può creare un’occasione per spingere i ladri a compiere furti negli appartamenti.

Nel caso, la responsabilità può essere:
• dell’impresa appaltatrice: ai sensi dell’articolo 2043 del Codice civile, l’impresa è responsabile per i danni causati a terzi per colpa, negligenza o imprudenza. Il condòmino derubato dovrà dimostrare la condotta colposa dell’impresa e il nesso di causalità tra tale condotta e il furto;
• del condominio: il condominio, con l’amministrazione condominiale, può essere ritenuto responsabile per “culpa in eligendo”, cioè per aver scelto un’impresa inaffidabile, o per “culpa in vigilando”, per non aver vigilato adeguatamente sull’operato dell’impresa e sul rispetto delle norme di sicurezza. Anche in questo caso, il condòmino derubato dovrà dimostrare la condotta colposa del condominio e il nesso di causalità tra tale condotta e il furto.
Sebbene non vi siano obblighi di legge specifici per la messa in sicurezza dei ponteggi, è consigliabile adottare alcune misure preventive:
• redigere un contratto d’appalto dettagliato in cui si specifica che l’impresa è tenuta a dotare il ponteggio di sistemi di allarme, illuminazione notturna e reti metalliche di protezione;
• installare sistemi di allarme per ponteggi, quali quelli che rilevano variazioni di peso e vibrazioni o quelli volumetrici;
• vigilanza notturna: la soluzione più efficace, seppur onerosa, è quella di assumere un guardiano notturno che vigili sul cantiere;
• rimuovere le scale di collegamento ai piani, cosa che renderà più difficile per i ladri salire inosservati sui ponteggi.

In caso di furto durante i lavori condominiali, è importante denunciare il fatto alle autorità competenti e conservare tutta la documentazione utile (fotografie, fatture, contratto d’appalto, ecc.). È consigliabile, inoltre, rivolgersi a un avvocato per valutare la propria posizione, tutelare i propri diritti e verificare l’evoluzione delle tutele legali. Infine, é bene scegliere una polizza che tuteli contro i furti nella propria casa.

Comunicazione cessione del credito

Con riferimento alle spese sostenute nel 2024, i contribuenti che possono ancora scegliere la cessione del credito o lo sconto in fattura devono inviare la comunicazione all’Agenzia delle Entrate entro il 17 marzo.

I casi in cui è ancora possibile scegliere le opzioni alternative alla detrazione sono limitati.

In particolare hanno ancora diritto ad esercitare queste opzioni coloro che al 30 marzo 2024 rispettano i seguenti requisiti:
• risulti presentata la CILA, se gli interventi sono diversi da quelli effettuati dai condomini;
• risulti adottata la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori e risulti presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) se gli interventi effettuati dai condomini;
• risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo, per gli interventi che comportano la demolizione e la ricostruzione degli edifici;
– risulti presentata la richiesta del titolo abilitativo, ove necessario, se gli interventi sono diversi da quelli agevolati ai sensi dell’articolo 119 del decreto-legge n. 34 del 2020;
• siano già iniziati i lavori oppure, nel caso in cui i lavori non siano ancora iniziati, sia stato stipulato un accordo vincolante tra le parti per la fornitura dei beni e dei servizi oggetto dei lavori e sia stato versato un acconto sul prezzo, se per gli interventi non è prevista la presentazione di un titolo abilitativo.

Tra le eccezioni al divieto di cessione del credito ci sono gli interventi realizzati su immobili danneggiati dagli eventi sismici che si sono verificati nelle regioni Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria il 6 aprile 2009 e dal 24 agosto 2016, per i quali le istanze o dichiarazioni siano state presentate dalla data di entrata in vigore del decreto-legge. La deroga si applica nel limite delle risorse messe a disposizione.

Possono beneficiare della cessione del credito anche gli interventi che rientrano nel bonus barriere architettoniche.

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L’intestatario del conto corrente condominiale

L’amministratore del condominio nel quale sono proprietario dell’appartamento in cui sono residente ha aperto un conto corrente a lui intestato, sul quale ha chiesto di eseguire i versamenti delle rate condominiali, specificando nella Causale: ONERI CONDOMINIALI ORDINARI PERIODO xxx CONDOMINIO yyy. Chiedo pertanto di sapere se questa procedura é corretta, in quanto nel condominio dove vivevo prima il conto era intestato a condominio e non all’amministratore.

Per gestire il condominio è necessario attivare ed utilizzare un conto corrente bancario e/o postale, specificatamente dedicato all’edificio.
Tale modalità è stata introdotta dalla Riforma del condominio (Legge n. 220/2012).
La mancata accensione del conto corrente condominiale è motivo di revoca dell’amministratore, in quanto é intesa come grave irregolarità nella gestione condominiale (art. 1129, comma 12, n. 3, del Codice civile).
Pertanto l’amministratore è tenuto a far affluire i versamenti di quote condominiali su apposito e separato conto corrente intestato al Condominio. Questo, in particolare, per evitare confusione e sovrapposizioni tra il patrimonio del condominio e il suo personale, oltre che per una esigenza di trasparenza e di informazione di tutti i condòmini che intendano verificare la destinazione dei propri esborsi e la gestione condominiale (in tale senso Cass. civ., sez. I, 15 maggio 2012, n. 7162).
Chiarito ciò, dall’esame del quesito emergerebbe una grave irregolarità commessa dall’amministratore in oggetto: ha infatti acceso un conto corrente intestato a se stesso.
Se tale circostanza fosse veritiera, sarebbe molto grave.
Come già precisato, infatti, in questo caso si verifica una sovrapposizione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore.
Mentre per legge il conto corrente condominiale deve essere intestato solo ed esclusivamente al Condominio, e gestito dall’amministratore che ne deve dare conto ai condòmini.
Dunque, è giusto che l’amministratore si sia attivato per l’apertura di un conto corrente, facendo versare direttamente su tale conto tutti gli oneri condominiali necessari per la gestione dei beni comuni. Questo conto però non deve assolutamente essere intestato direttamente allo stesso, perché vi sarebbero, in tal caso, anche profili di natura penale (ad esempio il reato di appropriazione indebita).

L’amministratore e la decadenza dalla carica

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Le detrazioni edilizie per chi ristruttura la seconda casa

Per quanto riguarda gli interventi di ristrutturazione da realizzare sulla seconda casa con CILA aperta a luglio 2024, quali saranno le detrazioni sulla parte delle opere realizzate nel 2025?

La risposta al quesito posto dipende da quale tipologia di lavori edilizi sono in carso di esecuzione e dall’agevolazione che si intende applicare nel 2025.

Se gli interventi edilizi sull’immobile sono agevolati con il Superbonus, con una CILA rilasciata nel luglio del 2024 c’é la possibilità di utilizzare la superagevolazione anche nel 2025, con aliquota al 65%. E’ però fondamentale che il titolo edilizio sia precedente al 15 ottobre 2024.

Se i lavori in via di realizzazione sono stati ammessi al Bonus Ristrutturazioni o Ecobonus ordinario, trattandosi di una seconda casa l’aliquota applicabile per gli interventi effettuati nel 2025 è pari al 36 per cento.

I tetti di spesa dell’Ecobonus non cambiano, quindi rimane il limite di 96mila euro per le ristrutturazioni edilizie e si confermano le diverse soglie di spesa per le varie tipologie di opere di efficientamento energetico.

Quindi, per riassumere, se si utilizza il Superbonus é possibile applicare l’agevolazione al 65 per cento nel 2025.
Mentre in tutti gli altri casi per lavori sulle seconde case l’aliquota di detrazione scende nel 2025 al 36 per cento.

Si coglie l’occasione per far presente un’ulteriore novità inserita nella Manovra 2025, che prevede limiti alle spese detraibili, calcolati nel loro complesso ed applicati a tutte le detrazioni fiscali per chi ha un reddito complessivo personale sopra i 75mila euro.

La soglia massima di spesa detraibile per chi rientra in questa fascia è pari a 14mila euro, scendendo a 8mila euro per chi ha un reddito superiore ai 100mila euro.

A questi limiti, che si riferiscono alla spesa su cui si effettua la detrazione, si applicano poi specifici coefficienti relativi alla presenza o meno di figli nel nucleo familiare (quoziente familiare), che servono a quantificare nel dettaglio il tetto personale alle spese che si potranno detrarre.

Stop al Superbonus, ma proseguono adempimenti e controlli

Stop al Superbonus, ma proseguono adempimenti e controlli

La misura é in vigore fino al 31 dicembre 2025. Sui lavori in corso e su quelli terminati i beneficiari dovranno inviare comunicazioni aggiuntive e saranno soggetti a severi controlli

Gli adempimenti legati al Superbonus continueranno anche nel 2025, nonostante la detrazione per l’efficientamento energetico e la messa in sicurezza antisismica sia fortemente limitata dal Disegno di Legge di Bilancio in discussione in Parlamento.
Chi ha realizzato o sta realizzando lavori agevolati con il Superbonus, deve infatti affrontare ancora controlli e inviare una serie di documenti aggiuntivi.
Formalmente, il Superbonus è in vigore fino al 31 dicembre 2025, ma il disegno di Legge di Bilancio 2025 di fatto mette la parola fine alla detrazione.
Il Ddl stabilisce infatti che a partire dal prossimo anno, potranno usufruire della detrazione, che avrà l’aliquota del 65%, solo condomini, persone fisiche che realizzano interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari, anche se posseduti da un unico proprietario, e enti del terzo settore che abbiano già deliberato gli interventi e presentato o richiesto i titoli abilitativi entro il 15 ottobre 2024.
Chi non ha centrato questa scadenza non potrà realizzare interventi Superbonus, a meno che non intervengano modifiche.
I nuovi adempimenti, quindi, in un certo senso sopravvivono al tramonto definitivo della detrazione.

Gli adempimenti aggiuntivi per Superbonus e Sismabonus
Per effetto Dpcm 17 settembre 2024, che dà attuazione all’obbligo della nuova comunicazione Superbonus, i beneficiari della detrazione devono inviare delle informazioni aggiuntive all’Enea e a Casa Italia.
Chi sostiene le spese per gli interventi di efficientamento energetico deve infatti inviare all’Enea i dati catastali relativi all’immobile oggetto degli interventi, l’ammontare delle spese sostenute entro il 30 marzo 2024, le spese che prevedibilmente saranno sostenute dal 30 marzo 2024 e nel 2025 e le percentuali delle detrazioni spettanti per le spese. Per l’invio è necessario rispettare gli stessi termini delle asseverazioni inoltrate all’Enea, quindi 90 giorni dalla fine dei lavori.
Chi sostiene le spese per i lavori antisismici deve iinvece nviare al Portale nazionale delle classificazioni sismiche, gestito dal dipartimento Casa Italia della Presidenza del Consiglio dei Ministri, i dati catastali dell’immobile, l’ammontare delle spese sostenute entro il 30 marzo 2024 e quelle da sostenere dal 30 marzo 2024 e nel 2025, oltre alle percentuali delle detrazioni spettanti.
Per l’invio delle comunicazioni relative ai lavori antisismici, le scadenze sono due. La prima, più imminente, era prevista per il 30 novembre 2024 e riguarda i SAL approvati entro il 1° ottobre 2024. La deadline per l’invio delle comunicazioni aggiuntive era stata inizialmente fissata al 31 ottobre 2024, ma è stata prorogata con il dpcm 29 ottobre 2024. La seconda scadenza dipende invece dall’approvazione del SAL: i dati devono infatti essere inviati entro 30 giorni.

I controlli sulle rendite dopo i lavori Superbonus
Un altro capitolo di adempimenti legati al Superbonus riguarda tutti i beneficiari della detrazione, anche quelli che hanno realizzato gli interventi negli anni passati e li hanno già conclusi.
Si tratta delle verifiche sull’aggiornamento dei dati catastali dopo i lavori per verificare se l’incremento del valore degli immobili, dovuto agli interventi di efficientamento energetico e miglioramento antisismico, ha aumentato anche la rendita catastale e se queste variazioni sono state correttamente segnalate.
Si ricorda, infatti, che, in generale, il direttore dei lavori deve presentare la dichiarazione di variazione catastale, oppure la dichiarazione che i lavori non hanno influito sulla rendita catastale, entro 30 giorni dalla fine dei lavori, a prescindere dal fatto che essi siano incentivati con i bonus edilizi.
Le verifiche da parte dell’Agenzia delle Entrate sono state introdotte già lo scorso anno, con la Legge di Bilancio per il 2024, ma il Governo ha recentemente espresso la volontà di rinvigorire i controlli.
I controlli su questi adempimenti riguarderanno pertanto tutti i beneficiari del Superbonus e andranno avanti nel 2025.

Superbonus e tassazione delle plusvalenze
Continueranno poi ad essere conteggiati nelle plusvalenze, tassate al 26%, i costi dei lavori agevolati con il Superbonus, realizzati su immobili venduti entro 10 anni dai lavori.
Anche questa misura è stata introdotta dalla Legge di Bilancio per il 2024 e prevede la tassazione del 26% in presenza di qualunque tipo di lavoro agevolato con il Superbonus, anche se realizzato sulle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’unità immobiliare venduta.
La tassazione del 26% sulla plusvalenza si applica a prescindere dalla percentuale di detrazione superbonus.
La plusvalenza non viene tassata se gli immobili sono acquisiti per successione o adibiti ad abitazione principale.
La tassazione al 26% continuerà quindi, in caso di vendita, non solo nel 2025, ma anche oltre.