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ARCHIVIO DEL CONDOMINIO
La sicurezza antincendio negli edifici civili
Mentre tutto sembra fermo, in realtà tutto si muove, o meglio: dovrebbe muoversi. Così è per il mondo del condominio, apparentemente statico e … “immobile”, ma in realtà oggetto di cambiamenti di grande portata.
Oggetto di dibattiti e di polemiche è al momento il “Superbonus 110%”, ma le responsabilità che gravano sugli Amministratori si estendono a tanti altri aspetti della gestione degli immobili, in primis la Sicurezza, da intendere da diversi punti di vista: strutturale, impiantistico, organizzativo, della gestione dei fornitori, in termini di sostanze pericolose, preventivo in relazione agli incendi.
I dati sono preoccupanti: in Italia si registrano 673 incendi al giorno. La necessità di prevenirli e di gestirli efficacemente è una delle tante, troppe, responsabilità che ricadono sugli Amministratori dei condomini, figure professionali che hanno “cambiato pelle” tante volte: geometri, amministrativi, architetti, ingegneri, tecnici a diverso livello, altro?
Chi è, oggi, l’Amministratore di condominio? Quali competenze deve avere? Fino a che livello deve essere formato e informato?
E’ la figura di riferimento per i condòmini, anche se le normative hanno ormai definito alcune figure professionali qualificate, quali l’E.G.E. (Esperto in Gestione dell’Energia), ai fini del massimo risparmio energetico possibile, o il Terzo Responsabile, a garanzia della manutenzione, sempre rispettando le norme di efficienza energetica.
La grande importanza della formazione permanente
Per restare aggiornati, a volte non bastano letture puntuali e tecniche, ma occorre anche il confronto con esperti del settore e con colleghi che si siano già trovati in situazioni analoghe alle proprie. A questo servono convegni e seminari, come quello tenutosi a Milano il 10/2/2023, in materia di sicurezza antincendio dei condomini e delle facciate. Tra le organizzazioni più attente va ricordato Condominio Solutions, cui si deve la possibilità di formarsi e di informarsi su questioni tecniche e gestionali, in termini anche di Efficienza e di Qualificazione.
La presenza di autorevoli esponenti di realtà quali i Vigili del Fuoco o di società attive nel settore, come ad esempio la C.S.T. EBM o la Rockwool, ha permesso ai partecipanti di chiarire e approfondire molti aspetti legati alla Sicurezza antincendio. La presentazione di casi concreti, corredati di immagini esemplificative e di schemi professionali, ha mostrato quanto possano diventare rischiose le attività sottoposte ai controlli di prevenzione, in relazione alle rispettive Categorie di riferimento, come da relativa normativa (D.P.R. 151/2011):
• A (basso rischio);
• B (medio);
• C (elevato).
L’Amministratore: quanto è preparato sulla prevenzione e su cosa fare e come fare?
Una delle preoccupazioni maggiori per gli Amministratori riguarda la ricognizione dei rischi, da non intendersi solo come aspetto contrattuale; lo ha chiarito, ad esempio, la Sentenza n. 25251 della Cassazione, Sezione III (16/10/08), condannando l’Amministratore per il danno causato a un condòmino dalla presenza di buche non percettibili e non segnalate nell’area di pertinenza.
A fronte delle numerose e diversificate condizioni di rischio, come evitare di intervenire troppo tardi, anche per non incorrere in conseguenze penali? La prevenzione è l’unico modo per evitare danni e tragedie o almeno per mitigarne gli effetti. Non sempre noti, non da tutti usati, ma esistono alcuni strumenti utili:
• il R.A.C.S. (Registro Anagrafe Condominiale Sicurezza), introdotto dal D.L. 145/13, modifiche all’art. 1130 del Codice Civile, poi convertito con la Legge n. 9 del 21 febbraio 2014;
• il fascicolo del fabbricato: il documento tecnico che contiene le informazioni relative allo stato di agibilità e di sicurezza di un immobile, sotto il profilo della stabilità, dell’impiantistica e della manutenzione.
Maurizio Calzolari, titolare C.S.T. EBM, imprenditore ed esperto in moltissimi ambiti di attività, tutti collegati alla gestione del condominio, sottolinea la necessità di nuove figure professionali in aiuto all’attività dell’Amministratore di condominio: «Negli anni amministrare un condominio è diventato sempre più impegnativo; da qui l’importanza strategica delle nuove figure professionali che sono state istituite, come l’E.G.E., fondamentale anche ai fini della riqualificazione energetica. Io sono un mediatore condominiale e la mia esperienza mi ha portato a valutare ogni elemento potenzialmente critico, per rendere sostenibile un progetto e profittevole il suo sviluppo».
Come gestire la sicurezza antincendio
Il D.M. 25 gennaio 2019 prevede l’attribuzione dei Livelli di Prestazione in base all’altezza antincendi degli edifici:
• livello “0” – edifici di tipo (a), cioè con altezza antincendi tra i 12 e i 24 metri;
• livello “1” – edifici di tipo (b) e (c), di altezza antincendi tra i 24 e i 54 metri;
• livello “2” – edifici di tipo (d), con altezza antincendi da 54 a 80 metri;
• livello “3” – edifici di tipo (e), di altezza antincendi superiore a 80 metri.
Per ogni livello di prestazione, il responsabile dell’attività e gli occupanti sono tenuti ad adottare quanto previsto in termini di misure gestionali: comportamenti, azioni, divieti, istruzioni per eventuale esodo; la pianificazione vale per le situazioni ordinarie e, ancor di più, in previsione di emergenze. Per i livelli di prestazione 2 e 3 è prevista, ad esempio, l’installazione di impianti di evacuazione sonora EVAC (sistemi di evacuazione di emergenza), un sistema avanzato, in ottemperanza alle normative EN 54-16 ed EN 54-24, che sono in grado di non pregiudicare la diffusione di messaggi di emergenza anche in ambienti caratterizzati da alti rumori di fondo.
I possibili eventi iniziatori di un incendio e le facciate
Ai fini della prevenzione antincendi per gli edifici di civile abitazione, sono valutati i requisiti di sicurezza delle facciate; tra le normative, si ricordano qui il D.P.R. 1/8/2011, n. 151 e le Guide tecniche messe a punto dai VV.FF., senza trascurare le altre più specifiche. Obiettivo: limitare la probabilità di incendio e della sua propagazione, che abbia origine all’esterno o all’interno dell’edificio, e la caduta di parti di facciata che possano ostacolare le operazioni di esodo degli occupanti l’edificio e l’intervento delle squadre di soccorso. Che le facciate siano semplici, continue o ventilare, occorre tenerne in considerazione gli elementi strutturali per evitare la propagazione di incendi, esterni o interni. Elementi come la presenza di cavità esterne (es. finestre) o interne (cavità con cavi elettrici) e la distanza di separazione in relazione al calore radiante vanno valutati in modo opportuno nella gestione soprattutto di incendi di facciata, i cui meccanismi di propagazione possono dar vita a incendi secondari. Questi ultimi non sono da sottovalutare e si sviluppano in diversi modi: su più piani (effetto “rana saltatrice”); attraverso materiali combustibili presenti sui balconi, la superficie esterna della parete o cavità verticali; caduta di detriti, sui piani inferiori dello stesso edificio o su proprietà adiacenti. Fondamentali risultano, quindi, tecniche di intervento efficaci e l’utilizzo di materiali adeguati.
L’Ingegnere Cristina Grassi, Project Sales Specialist della Rockwool Italia, ricorda proprio l’importanza dell’utilizzo di materiali adeguati all’isolamento per gli edifici: «Garantire sicurezza agli edifici richiede rispetto delle normative, tecniche avanzate e materiali adeguati, come ad esempio la lana di roccia, che è un materiale incombustibile e che può ostacolare la propagazione di un incendio, da utilizzare anche per coperture con impianti fotovoltaici. L’attenzione alle caratteristiche di materiali e di sistemi isolanti, pur nel rispetto delle esigenze estetiche, diventa un elemento di forza in ogni soluzione per la sicurezza e per la qualità delle riqualificazioni energetiche».
Normative, materiali, tecniche: quando c’è armonizzazione, si può agire in vista di miglioramenti concreti
La casistica, basata su moltissimi episodi verificatisi in diversi Paesi del mondo, dimostra quanto sia importante agire tempestivamente in occasione dell’inizio di incendi, per evitarne una propagazione dannosa, per gli edifici e per i loro occupanti.
Mettere a punto in anticipo un piano di prevenzione adeguato è possibile e obbligatorio, se si seguono le relative normative e la manutenzione corretta degli impianti.
Uno dei casi più attuali, alla luce della loro recente diffusione, riguarda gli impianti fotovoltaici, per i quali la valutazione del rischio dovrebbe tenere conto della classe di resistenza agli incendi esterni dei tetti e delle loro coperture e della classe di reazione al fuoco del modulo fotovoltaico.
Gli accoppiamenti accettabili possono essere i seguenti: tetti classificati Froof e pannello FV di classe 1 o equivalente di reazione al fuoco; tetti classificati Broof (T2, T3, T4) e pannello FV di classe 2 o equivalente di reazione al fuoco; strati ultimi di copertura (impermeabilizzazioni o/e pacchetti isolanti) classificati Froof o F installati su coperture EI 30 e pannello FV di classe 2 o equivalente di reazione al fuoco.
In materia di propagazione del fuoco sui sistemi di rivestimento esterni, è l’Ingegnere Claudio Giacalone, Comandante Provinciale Vigili del Fuoco di Como, a proporre il rispetto di alcuni principi, legati a requisiti tecnici: «La Gestione della Sicurezza Antincendio è normata in termini di compiti e funzioni, ma giova ricordare che l’incendio non deve diffondersi facilmente attraverso un sistema di facciata, per evitare che l’incendio del rivestimento si propaghi facilmente, tenendo conto della eventuale presenza di edifici adiacenti e prendendo provvedimenti per evitare che il fuoco si diffonda verso l’interno dei locali, soprattutto quando sono presenti spazi d’aria tra la parete dell’edificio e il rivestimento. Si ricorda anche l’importanza di rispettare le normative vigenti e le relative integrazioni e/o modifiche, in particolare il D.M. 30 marzo 2022, il D.M. 25 gennaio 2019 (Disposizioni transitorie e finali), il D.P.R. n. 151 (1/8/2011)».
A cura di Enza Sesti
Un elenco regionale per la trasparenza dell’operato dell’amministratore
- Apr 7, 2023
Decreto bollette, le misure a sostegno delle famiglie
- Apr 5, 2023
Su proposta del ministro dell’Economia e delle Finanze Giancarlo Giorgetti, il Consiglio dei Ministri ha approvato il Decreto Bollette 2023, ossia il decreto con misure a sostegno di famiglie e imprese.
Il provvedimento contiene numerose misure a sostegno di famiglie e imprese contro il caro energia. Gli interventi sono su base trimestrale e tengono conto dell’andamento dei prezzi dell’energia.
Il nuovo decreto proroga fino al 30 giugno sia il bonus sociale, sia lo sconto sulle bollette di luce e gas per le famiglie con Isee fino a 15 mila euro.
Le imprese potranno invece continuare a beneficiare fino al 30 giugno dei crediti d’imposta al 40% e al 45% se nel primo trimestre del 2023 hanno registrato un incremento del prezzo delle bollette di luce e gas superiore al 30% rispetto al primo trimestre del 2019.
Per il prossimo trimestre, ovvero dal 1° aprile al 30 giugno, vengono confermati il taglio dell’Iva al 5% e l’azzeramento degli oneri di sistema.
Contestualmente arriva anche la proroga per l’aliquota Iva ridotta al 5% per il teleriscaldamento e per l’energia prodotta con il gas metano. In considerazione della riduzione dei prezzi del gas naturale all’ingrosso il contributo introdotto a favore dei consumatori fino a 5.000 metri cubi è confermato solo per il mese di aprile e sarà in misura ridotta (pari al 35% del valore applicato nel trimestre precedente).
Il nuovo decreto contiene anche un nuovo incentivo al risparmio energetico per tutti i cittadini, senza limiti di reddito.
A partire dal prossimo 1° ottobre e fino al 31 dicembre 2023, infatti, sarà possibile ottenere un contributo a compensazione delle spese di riscaldamento.
I criteri per l’assegnazione verranno definiti con decreto. Inoltre, l’Arera determinerà le modalità applicative e la misura del contributo che verrà erogato, in quota fissa e differenziato in base alle zone climatiche.
L’Unione Europea accelera sulla diffusione delle energie rinnovabili
- Apr 3, 2023
Superbonus e pagamento parziale degli interventi
- Mar 30, 2023
Il pagamento delle spese per l’esecuzione degli interventi che danno diritto al Superbonus 110% deve essere effettuato (tranne che per i soggetti esercenti attività d’impresa) mediante bonifico bancario o postale, dal quale deve risultare la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e il numero di partita Iva (o il codice fiscale) del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.
Per effettuare il pagamento si possono utilizzare i bonifici predisposti dagli istituti di pagamento per l’Ecobonus o per la detrazione prevista per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio (circolare n. 24/2020 dell’Agenzia delle Entrate).
Nell’ipotesi in cui il fornitore applichi uno sconto “parziale”, la parte di corrispettivo non oggetto di sconto deve comunque essere pagata utilizzando un bonifico bancario o postale dal quale risultino le informazioni sopra indicate.
Come ha precisato l’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 23/2022, in tutti i casi in cui le parti non dovessero accordarsi per la cessione totale del credito, la fruizione del Superbonus è comunque subordinata al pagamento del corrispettivo eccedente l’importo del credito “ceduto” utilizzando il predetto bonifico bancario o postale.
Il compenso per l’energia prodotta dal fotovoltaico
- Mar 27, 2023
Chi realizza un impianto fotovoltaico mediante il Superbonus al 110% è obbligato a sottoscrivere un contratto di ritiro dedicato con il Gestore dei Servizi Energetici (Gse), in virtù del quale quest’ultimo corrisponde al proprietario un determinato prezzo per ogni kWh immesso in rete.
Il ritiro dedicato è, quindi, una vera e propria compravendita di energia elettrica, e non risulta che possa avvenire a titolo gratuito.
L’energia immessa in rete dall’impianto fotovoltaico, infatti, verrà retribuita dal Gse sulla base delle tariffe che vengono pubblicate ogni anno dall’Autorità di Regolazione per Energia Reti e Ambiente (Arera) sul proprio sito istituzionale (www.arera.it), i cui valori oscillano in funzione del mercato della Borsa elettrica.
Generalmente, il contratto con il Gse prevede una durata iniziale di cinque anni, al termine dei quali avverrà un rinnovo tacito a cadenza annuale.
Tale contratto risulta, in questo momento, l’unica possibilità di compensazione dell’energia elettrica prodotta in eccesso dagli impianti fotovoltaici.
Bonus sistemi d’accumulo per le rinnovabili
- Mar 24, 2023
Superbonus unifamiliari, scatta il conto alla rovescia
- Mar 22, 2023
Con l’avvicinarsi della scadenza del 31 marzo 2023 per il Superbonus su unifamiliari e funzionalmente autonome che hanno fruito della proroga, rimangono ancora tanti gli interrogativi degli utenti nel merito.
Che cosa succede per chi entro il 30 settembre 2022 non ha raggiunto il 30% dei lavori per la proroga? Come calcolare tale 30% e come dimostrare di averlo conseguito? Entro quando occorre terminare i lavori? C’è un termine massimo per presentare la CILAS? Per le spese che non rientrano nel 110% è possibile fruire dei bonus minori?
A seguito della modifica introdotta dall’art. 9 del D.L. 176/2022 (comma 1, lettera a, n. 2), quanto al Superbonus per gli edifici unifamiliari e per le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e autonome è prevista:
• una scadenza fissata al 30/06/2022;
• la possibilità di fruire di una proroga al 31/03/2023, a condizione di avere effettuato entro il 30/09/2022 lavori per almeno il 30 per cento dell’intervento complessivo.
Con l’avvicinarsi della scadenza del 31 marzo 2023, vi è pertanto la necessità di capire alcuni aspetti molto rilevanti:
• Cosa succede a chi non ha potuto raggiungere entro il 30/09/2022 la quota di lavori effettuati minima (30%) per poter usufruire della proroga?
• Come calcolare la quota del 30% di lavori effettuati al cui raggiungimento scatta la proroga?
• Come dimostrare il raggiungimento della prevista percentuale del 30% dei lavori effettuati entro il 30/09/2022?
• In caso di fruizione della proroga, entro il 31/03/2023 occorre terminare tutti i lavori?
• C’è un termine massimo entro il quale presentare la CILAS o comunque avviare il procedimento edilizio?
• Le spese eventualmente sostenute dopo i termini di scadenza potranno usufruire dei bonus ordinari?
Le regole
Ai fini del Superbonus (e degli altri bonus, quando il contribuente è persona fisica) vige il cosiddetto “principio di cassa”, in base al quale le spese sono detraibili in base alla data in cui sono sostenute, che a sua volta coincide con la data dei bonifici, che pertanto devono essere eseguiti nel periodo in cui l’agevolazione è vigente.
La fruizione dei bonus fiscali per gli interventi edilizi è indissolubilmente vincolata all’esecuzione completa degli interventi stessi, secondo quanto indicato nei relativi atti abilitativi e nei tempi previsti dagli atti stessi. Le agevolazioni sono infatti concesse per l’esecuzione di interventi edilizi, per questo i suddetti interventi devono essere completati integralmente come descritti nella documentazione a fini edilizi (ad esempio nella CILAS), e pertanto nessuna agevolazione può essere fruita in caso di mancata ultimazione dei lavori.
Dunque, in estrema sintesi il concetto del sostenimento delle spese è legato al principio di cassa; mentre quello dell’ultimazione dei lavori è legato alla normativa edilizia.
Raggiungimento 30% entro il 30 settembre 2022
Per chi non è riuscito a raggiungere entro il 30/09/2022 la quota di lavori effettuati minima per poter usufruire della proroga – restano comunque in tutti i casi detraibili le spese relative a bonifici effettuati entro il 30/06/2022, a patto che i lavori vengano conclusi integralmente ed entro le tempistiche previste.
Resta la possibilità, per i casi che rientrano nei requisiti, di fruire del nuovo Superbonus 2023 al 90% per edifici unifamiliari e unità funzionalmente autonome.
Calcolo del 30% per fruire della proroga
La norma prevede che per poter fruire della proroga occorre che al 30/09/2022 “siano stati effettuati lavori per almeno il 30% dell’intervento complessivo”. Pertanto il riferimento è a tutte le spese derivanti dal quadro economico complessivo, senza distinzioni (non solo quelle oggetto di agevolazione, ma tutte le lavorazioni dedotte nel titolo edilizio), e comprensive delle spese tecniche.
Il comma 8-bis, art. 119 del D.L. 34/2020 dispone che nel computo del 30% “possono essere compresi anche i lavori non agevolati ai sensi del presente articolo”.
In altri termini, anche lavori non agevolati con il Superbonus (quindi eventualmente agevolati con altre fattispecie o non agevolati affatto), contano ai fini del raggiungimento della soglia.
Risultano rilevanti a proposito del calcolo del 30% in questione i chiarimenti forniti dalla Circolare Agenzia entrate 06/10/2022, n. 33/E, al paragrafo 7, sintetizzati qui di seguito.
Essendo facoltà (e non obbligo) per le persone fisiche includere nel computo anche i lavori non oggetto del Superbonus, il raggiungimento al 30/09/2022 della percentuale del 30% dell’intervento ammesso al Superbonus rende superfluo includere nel predetto computo anche i lavori non agevolabili.
Pertanto, ad esempio, nel caso di un intervento complessivo di costo pari a 100.000 euro di cui 60.000 euro per spese relative a interventi di ristrutturazione edilizia (per i quali spetta la detrazione del 50 per cento attualmente disciplinata dall’art. 16 del D.L. 63/2013) e 40.000 euro di spese relative a interventi ammessi al Superbonus, è possibile fruire di tale ultima detrazione anche per le spese sostenute entro il 31/03/2023 qualora al 30/09/2022 siano stati effettuati, per gli interventi ammessi al Superbonus, lavori pari a 12.000 euro.
Resta fermo, infatti, che ai fini del raggiungimento della percentuale richiesta dalla norma, non rileva il pagamento dell’importo corrispondente al 30% dei lavori essendo necessaria, stante il tenore letterale della disposizione riferito ai lavori realizzati entro la predetta data del 30/09/2022, la realizzazione di almeno il 30 per cento dell’intervento complessivo.
Infine, l’art. 14 del D.M. 49/2018 (seppure riferito ai lavori pubblici) definisce lo Stato di avanzamento lavori come “il documento che riassume tutte le lavorazioni e tutte le somministrazioni eseguite dal principio dell’appalto sino ad allora”, confermando che possono essere validamente contabilizzate, ai fini del 30% utile per la proroga, anche le eventuali mere forniture di beni a piè d’opera, purché già ricevute e disponibili in cantiere (oltre che, come detto, le spese tecniche riguardanti le prestazioni fino a quel momento eseguite).
Proroga al 31 marzo 2023 e ultimazione dei lavori
Condizione necessaria per il bonus è l’esecuzione completa degli interventi, secondo quanto indicato negli atti abilitativi e nei tempi previsti dagli atti stessi.
Ne consegue che saranno detraibili le spese sostenute entro il 31 marzo 2023, mentre i lavori potranno essere ultimati anche oltre tale termine.
Il completamento deve riferirsi a tutti i lavori, e non solo a quelli oggetto di agevolazione. Ad esempio, in caso di Super-Sismabonus, non sarà sufficiente completare le sole opere strutturali con il relativo collaudo statico.
Quanto all’asseverazione a fine lavori, resta fermo che:
• per il Super-Ecobonus, l’asseverazione deve essere protocollata sul portale ENEA entro 90 giorni dalla fine lavori;
• per il Super-Sismabonus, ai sensi dell’art. 3 del D.M. 58/2017, comma 4-ter, occorre depositare l’asseverazione allo Sportello unico al completamento dell’intervento.
Termine ultimo per la presentazione della Cilas
In teoria, non vi è una data prefissata per presentare la CILAS o comunque avviare il procedimento edilizio, cosa che dunque potrebbe avvenire anche poco prima della scadenza del 31/03/2022. Tuttavia, per chi abbia presentato la CILAS dopo il 30/06/2022 ma non abbia poi colto l’obiettivo del 30% entro il 30/09/2022, non si potrà detrarre nulla. Mentre chi ha avviato i lavori prima potrà almeno detrarre le spese sostenute entro il 30/06/2022, a patto di ultimare i lavori, seppure dopo le scadenze.
Spese successive e bonus ordinari
Quanto alle spese sostenute dopo le scadenze (ad esempio dopo il 31/03/2023 in caso di fruizione della proroga), se l’intervento è assentito tramite CILAS si propende per la risposta negativa alla possibilità di fruire dei bonus “minori” (Ecobonus ordinario, Bonus ristrutturazioni).
L’intervento dovrebbe infatti rispondere integralmente a tutti i requisiti previsti per il bonus che si intende sfruttare, ivi compresa la conformità del procedimento alla normativa edilizia. Tale requisito non potrebbe essere rispettato dal momento che la CILAS non può essere sfruttata per interventi non ricompresi nel Superbonus.
Viceversa, in caso di procedimento assentito (quando possibile) con altro titolo, ad esempio Permesso di costruire o SCIA, sarebbe possibile fruire dei bonus minori, a condizione di rispettare tutti i presupposti e i requisiti di carattere tecnico-prestazionale previsti per la specifica fattispecie.
Il bonus facciate è finito, ma la partita dei crediti no
- Mar 21, 2023
Anche in condominio è in arrivo il mercato libero per l’elettricità
- Mar 17, 2023