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CONDOMINIO GIURIDICO

Omessa manutenzione delle parti comuni: il condòmino danneggiato non è esonerato dalle spese di riparazione

Il condòmino danneggiato ha diritto ad un risarcimento, ma non può comunque sottrarsi all’obbligo di contribuire alla manutenzione delle parti comuni delle parti comuni dell’edificio.
Il proprietario ha citato in giudizio il condominio, chiedendo il risarcimento integrale dei danni subiti.

L’esame del Tribunale
La gestione delle parti comuni in un condominio è spesso fonte di controversie, soprattutto quando la mancata manutenzione provoca danni alle singole unità immobiliari.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 9030 del 5 aprile 2025, ha stabilito un principio chiave: il condomino danneggiato ha diritto al risarcimento, ma non è esonerato dal contribuire alle spese di riparazione delle parti comuni.
Recita testualmente la massima: “Il condomino, che subisca nella propria unità immobiliare un danno derivante dall’omessa manutenzione delle parti comuni dell’edificio ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 del Codice civile, assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall’obbligo, che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile, di contribuire a sua volta, in misura proporzionale al valore della rispettiva porzione, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni dell’edificio e alla rifusione dei danni cagionati”.

Il caso giudiziario: il danno e la richiesta di risarcimento
La vicenda nasce dalla denuncia di un condòmino che ha subito danni alla propria unità immobiliare a causa della mancata manutenzione
Il Tribunale ha riconosciuto la responsabilità del condominio, stabilendo che l’omessa manutenzione aveva direttamente causato il danno.
Tuttavia, la Corte d’Appello ha parzialmente modificato la decisione, affermando che il condomino danneggiato, pur avendo diritto al risarcimento, non poteva essere esonerato dal contribuire alle spese di riparazione delle parti comuni.

Il ricorso in Cassazione
Il caso è arrivato in Cassazione, con il condomino che contestava l’obbligo di partecipare alle spese di ripristino, sostenendo che il danno fosse stato causato esclusivamente dall’inerzia del condominio.
L’esame dei giudici: diritto
al risarcimento, ma obbligo
di contribuire alle spese
La Cassazione ha confermato il principio stabilito dalla Corte d’Appello, chiarendo che: “Il condomino danneggiato assume la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio”.
Tuttavia, il danno subito non lo esonera dall’obbligo di contribuire alle spese di riparazione delle parti comuni, in proporzione ai millesimi di proprietà.
L’obbligo di partecipazione alle spese non deriva da una condotta illecita, ma dalla comproprietà delle parti comuni e dalla loro utilità per tutti i condomini.
La Suprema Corte ha quindi rigettato il ricorso, confermando che il condomino danneggiato ha diritto al risarcimento, ma deve comunque partecipare alle spese di ripristino dell’edificio.

Un principio chiave per la gestione condominiale
Questa pronuncia della Cassazione stabilisce un precedente importante per la gestione delle controversie condominiali.
Se da un lato il condomino danneggiato può ottenere il risarcimento, dall’altro non può sottrarsi agli obblighi di contribuzione per la manutenzione delle parti comuni.
Un principio che rafforza la responsabilità collettiva nella gestione degli edifici condominiali, evitando che i costi di riparazione ricadano solo su alcuni proprietari.

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Sostituzione del citofono con videocitofono in condominio: si tratta di innovazione o manutenzione straordinaria?

La decisione di sostituire un vecchio citofono con un nuovo videocitofono in condominio genera spesso delle discussioni tra condòmini, principalmente per quanto concerne la tipologia di intervento e le maggioranze richieste per la delibera assembleare.

A tal proposito il Tribunale di Torino ha chiarito questi aspetti attraverso la Sentenza n. 3247 del 3 giugno 2024, evidenziando la sostanziale differenza tra gli interventi di manutenzione straordinaria e quelli di innovazione.
Nel caso di specie, alcuni condòmini hanno proposto l’impugnazione della delibera assembleare relativa all’esame dei preventivi per la sostituzione dei citofoni chiedendo la nullità o l’annullamento, in quanto, secondo tali condòmini si era in presenza di innovazioni e la maggioranza richiesta dalla normativa non era stata raggiunta. Di contro il condominio ha chiesto il rigetto delle domande affermando che le opere previste non rientravano nell’ambito delle innovazioni ma in quello della manutenzione straordinaria per il quale la maggioranza richiesta (ovvero quella prevista dall’art. 1136, secondo comma, c.c.), era stata raggiunta.

Come sappiamo, la distinzione tra manutenzione straordinaria e innovazione influisce direttamente sul quorum necessario per l’approvazione dei lavori. La relativa normativa stabilisce che un intervento di manutenzione straordinaria prevede la maggioranza dei voti degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, così come stabilito dall’art. 1136, secondo comma, del codice civile.

Per quanto riguarda le innovazioni, invece, è richiesta una maggioranza più elevata, ovvero la maggioranza dei voti dei presenti che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio, così come stabilito dall’art. 1136, quinto comma, del codice civile.

Tornando al caso esaminato, il Tribunale di Torino ha stabilito che l’intervento di sostituzione di un impianto citofonico con un impianto elettronico esterno costituito da un videocitofono digitale di nuova generazione non costituisce un’innovazione, bensì rientra tra le opere di manutenzione straordinaria.

Il Tribunale di Torino, difatti, ha precisato che: “Come affermato dalla Corte d’Appello di Genova nella pronuncia n. 755 del 30.7.2020, la previsione del videocitofono non comporta un’innovazione, poiché si tratta evidentemente di un adeguamento tecnologico di un impianto realizzato in epoca diversa e con minori caratteristiche tecniche. Il concetto di innovazione impone una trasformazione, un’introduzione di un qualcosa di completamente estraneo a quello che ha caratterizzato il bene o l’impianto comune e poco si addice a scelte che invece attengono all’evoluzione dei meccanismi per effetto del progredire della tecnologia”.

Inoltre, il Tribunale di Torino ha chiarito anche che: “Neppure la circostanza che l’impianto divenga esterno e non per singole scale appare sufficiente, a integrare una innovazione poiché si tratta semplicemente della diversa localizzazione della pulsantiera al di fuori dell’edificio.”

Sostanzialmente, il nuovo impianto di videocitofono non si può considerare innovazione, bensì un’opera di manutenzione straordinaria, proprio perché il nuovo impianto mantiene le stesse funzioni di quello precedente, migliorando però le prestazioni tecniche ma senza modificare la destinazione d’uso.

In conclusione se un condominio decide di installare un videocitofono sostituendolo ad un citofono tradizionale, per la delibera assembleare sarà sufficiente ottenere il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

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Sì al ridimensionamento dell’impianto fotovoltaico per consentirne il pari uso agli altri comproprietari

Il Tribunale di Trani, con l’Ordinanza n. 66 del 17 gennaio 2025, ha condannato il condòmino convenuto in giudizio al ridimensionamento dell’impianto fotovoltaico che aveva fatto installare sul tetto dell’edificio.
Tale decisione è stata assunta al fine di consentire il pari uso degli altri comproprietari, in accoglimento parziale della domanda degli attori.
I giudici hanno infatti ritenuto l’impianto fotovoltaico realizzato sul tetto dell’edificio condominiale “un’installazione arbitraria e non autorizzata”.

Il caso
L’articolo 1102 del Codice civile consente l’uso delle parti comuni del Condominio in capo a ciascun condòmino, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Sulla scorta di ciò, veniva introdotto un giudizio innanzi al Tribunale di Trani, al fine di vedere dichiarata la rimozione, a cura e spese della parte convenuta, dell’impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica. Ovvero, in subordine, il ridimensionamento fino alla concorrenza della porzione di tetto condominiale corrispondente alla sua quota, con liberazione dello spazio comune abusivamente occupato.

L’esame
Il Tribunale di Trani, con l’Ordinanza in parola, accoglie parzialmente la domanda attorea, chiarendo indiscutibilmente che, qualora a norma dell’art. 1102 del Codice civile, si ha un abuso della cosa comune, per l’alterazione della sua destinazione ovvero per l’impedimento del pari uso di essa da parte degli altri partecipanti alla comunione, ciascuno dei partecipanti è legittimato ad esercitare lo “ius prohibendi” per ottenere la cessazione della condotta illegittima, oltre che a promuovere un’azione di risarcimento del danno, inteso come effetto della diminuzione della quota o della perdita materiale del bene oggetto della comproprietà.
Nel corso del giudizio, tra l’altro, è emerso che l’installazione di tale impianto impediva agli altri proprietari e condòmini di utilizzare il tetto comune per disporre l’installazione di simili impianti.
Il Tribunale, sulla base di questa considerazione, ha condannato la convenuta al ridimensionamento dell’impianto fotovoltaico.
A rafforzare la decisione dei giudici hanno contribuito anche la Consulenza Tecnica d’Ufficio espletata e il presupposto che l’impianto violava il regolamento di condominio.
Quest’ultimo impone infatti l’obbligo, a ciascun condòmino, di astenersi dall’usare le parti comuni in modo da impedire o ostacolare l’uso delle stesse da parte degli altri condòmini. Inoltre dispone l’obbligo, a carico del singolo condòmino, di dare notizia all’amministratore condominiale dei lavori intrapresi in relazione alla propria unità abitativa. E ancora, il divieto prescritto per ciascun condòmino di apportare qualsiasi modificazione al fabbricato senza la preventiva approvazione dell’assemblea.

A cura di Avv. Emanuele MASCOLO – Foro di Trani – Associato ANAPI