• Redazione
• Mag 19, 2017

La cantina va a fuoco

In tre in ospedale

Un uomo di 67 anni, residente in un condominio in provincia di Alessandria, è rimasto gravemente ferito a seguito di un incendio divampato nella sua cantina. Il 67enne è stato trasportato al Cto di Torino con ustioni di secondo e terzo grado sul 30% del corpo. A soccorrerlo sono stati due condòmini, rimasti leggermente intossicati nel tentativo di spegnere le fiamme con un idrante. Sul posto sono arrivati tempestivamente anche i vigili del fuoco, che hanno estinto il rogo e verificato le condizioni di sicurezza dell’edificio. Sono in corso le indagini per accertare le cause dell’incendio. 

Nell’appartamento

serra per marijuana

Un’operazione antidroga dei carabinieri del comune di Prato ha portato alla denuncia di un 40enne per detenzione di stupefacenti a fini di spaccio. Nell’abitazione dell’uomo i militari hanno rinvenuto una serra mobile per la coltivazione della marijuana e una piantina già sviluppata. Dalla perquisizione personale, inoltre, sono saltate fuori alcune dosi di hashish, per un totale di 8 grammi. Nella stessa zona è stato fermato e denunciato per i medesimi motivi anche un giovane di 20 anni, beccato con 20 grammi di droga addosso e altri 15 grammi nascosti nel suo appartamento.

Casa messa all’asta:

lui vi appicca il fuoco

È stato arrestato con l’accusa di danneggiamento seguito da incendio l’uomo di 62 anni che, dopo essere stato sfrattato, aveva forzato l’ingresso della sua vecchia abitazione in un piccolo comune dell’Emilia Romagna e aveva appiccato un incendio. I carabinieri hanno bloccato il 62enne in ospedale grazie alla denuncia dei sanitari che lo stavano curando. L’uomo, infatti, emanava un forte odore di benzina e sosteneva di aver dato fuoco alla propria casa. Dagli accertamenti dei militari è emerso che l’immobile era stato venduto all’asta da poco. Dopo tre giorni di prognosi, l’ex proprietario è stato tradotto nella cella di detenzione della caserma locale. 

Si addormenta in cortile

77enne travolto da auto 

Ha tutta l’aria di essere una tragica fatalità quella che ha ucciso un anziano di 77 anni che viveva in un piccolo comune dell’hinterland di Torino. Secondo quando raccontato dai testimoni, l’uomo stava dormendo su una panchina, nel cortile della casa di suo figlio, quando l’auto guidata dal cognato, che stava procedendo in retromarcia, gli è piombata addosso, schiacciandolo contro il muro di recinzione del giardino. Lo stesso conducente è rimasto lievemente ferito e non è ancora chiaro se si sia trattato di una distrazione o di un malore. Nonostante l’intervento dell’elisoccorso e il tempestivo trasporto in ospedale, per il 77enne non c’è stato nulla da fare.

Si aggira in condominio:

cacciato dal Comune

Ha numerosi precedenti a suo carico per reati contro la persona e il patrimonio il 30enne di Frosinone fermato dalle forze dell’ordine mentre si aggirava con fare sospetto nei pressi di un condominio di Isernia. Il pregiudicato è stato notato da una pattuglia dei carabinieri all’interno del cortile di una palazzina della periferia del capoluogo molisano e, una volta raggiunto, non è stato in grado di fornire valide motivazioni che giustificassero la sua presenza in quei luoghi. Per questo motivo gli è stato notificato un foglio di via obbligatorio con divieto ritorno nel territorio comunale.

Pensavano fosse morto

ma stava solo dormendo

Sono dovuti intervenire i vigili del fuoco per rimuovere le inferriate della finestra e accedere all’appartamento del 43enne, residente in un condominio nel bresciano, che da ore non rispondeva al citofono e alle chiamate di una vicina. Era stata proprio lei ad allertare i soccorritori, pensando che fosse successo qualcosa di grave al suo dirimpettaio. Invece, quando i vigili sono entrati nella casa, si sono resi conto che l’uomo non era affatto morto. Semplicemente stava dormendo e non si era accorto di niente, probabilmente a causa del fatto che aveva alzato un po’ troppo il gomito la sera prima. Ancora intontito, l’uomo è stato trasportato in ospedale per accertamenti.

Quasi tutti i condòmini

rubavano l’elettricità

Sono finiti agli arresti domiciliari i venti condòmini, residenti in uno stabile in provincia di Foggia, che da vent’anni sottraevano abusivamente energia alla rete elettrica per alimentare i propri alloggi. La maxi frode ai danni dell’Enel, per un importo complessivo di 120mila euro, è stata scoperta dai carabinieri grazie al supporto dei tecnici dell’azienda. I contatori sono risultati essere in parte manomessi, in modo da far risultare consumi minimi. Soltanto 4 appartamenti su un totale di 24, avevano un regolare contratto di fornitura. Al processo per direttissima, i condòmini disonesti dovranno rispondere di furto aggravato di energia elettrica.

• Redazione
• Mag 17, 2017

[A cura di: Mauro Simone, vice segr. naz. Alac – Giuseppe Simone, vice segr. naz. Appc]

Il comma 5 dell’art. 1118 c.c. introdotto con la legge di riforma del condominio dispone che le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici in casa e nel condominio. Con l’approvazione di detta norma il legislatore italiano si è conformato alla prescrizione della Convenzione Europea per la protezione degli animali di compagnia sottoscritta nel 1987 a Strasburgo, seguita successivamente dall’approvazione della legge 189 del 20 luglio 2004 riguardante il divieto di maltrattamento degli animali d’affezione. Circa invece l’accesso e il trasporto dei cani in ascensore, il legislatore nulla ha prescritto, stabilendo all’art.17 del D.P.R n. 162/99 solo il divieto d’uso dell’ascensore ai minori di anni 12 non accompagnati da persone di età più elevata. Questo è all’attualità il quadro normativo – giuridico, che chiarisce in modo esplicito l’illegittimità di divieti contenuti nei regolamenti circa la detenzione di cani in casa e in condominio.
Recentemente la II sez. civile del Tribunale di Cagliari, con ordinanza del 22 luglio 2016 ha confermato che alcuna norma di regolamento può vietare la detenzione di animali domestici in casa o in aree condominiali come giardini e parchi. Una siffatta norma verrebbe considerata affetta da nullità, anche se fosse contenuta in un regolamento di “natura esterna” o convenzionale. L’assenza, quindi, di un esplicito divieto di legge, fa ritenere ai proprietari di animali domestici illegittima la clausola di regolamento che impedisca la detenzione e il trasporto in ascensore di cani.
Al contrario, una recente sentenza del 28 marzo scorso del Tribunale di Monza, ha ritenuto valida la clausola del regolamento di un supercondominio che poneva il divieto, con annessa sanzione pecunaria, in caso di trasporto di cani in ascensore, ma con la precisazione che è da ritenere legittima la detenzione di animali domestici in casa.
Il dibattito resta aperto, in attesa che l’evoluzione interpretativa sul tema chiarisca i dubbi che tuttora permangono, ovvero se il divieto di cui all’art.18 del cod. civ. valga anche per i regolamenti di natura “esterna” e inoltre, se restano valide le clausole contenenti il divieto di detenzione in casa e di accesso dei cani in ascensore nei regolamenti approvati prima della legge di riforma del condominio. È noto che le norme che disciplinano il vivere in condominio sono contenute negli statuti delle compagini condominiali, ovvero nel regolamento di condominio di “origine interna” (assembleare) oppure “esterna” (convenzionale) e che possono contenere vincoli sull’uso delle singole unità immobiliari e degli impianti come, ad esempio, la detenzione di animali e l’accesso e il trasporto degli stessi in ascensore.
Il primo tipo di regolamento, chiamato “interno”, è formato e approvato dalla maggioranza dei presenti in assemblea, eventualmente muniti di delega scritta, ed almeno il 50 per cento del valore millesimale tabellare della proprietà generale. Il “regolamento interno” approvato con la suddetta maggioranza è obbligatorio per tutti i condòmini. Quando esso contiene norme che incidono sui diritti reali dei singoli partecipanti o dei limiti all’uso delle singole unità immobiliari, per la loro validità occorre l’assenso di tutti i condòmini. In tal caso si è davanti ad atti negoziali aventi valore di un contratto, con effetti obbligatori anche per gli aventi causa purché vengano trascritti nei pubblici registri immobiliari. Ai fini della validità del contenuto che si intende tutelare è però indispensabile che le clausole limitatrici o impeditive vengano espressamente indicate nel regolamento.
Il regolamento di “origine esterna” è invece quello predisposto dell’unico originario proprietario dell’intero edificio o dal costruttore del fabbricato. Questo tipo di regolamento, sottoscritto “per contratto”, ha la sua forza vincolante nel fatto che è frutto della volontà del costruttore e dell’acquirente della singola unità immobiliare. In genere questo regolamento viene specificamente richiamato nei singoli rogiti notarli. Anche questo tipo di regolamento può contenere divieti, vincoli e limitazioni.
Dato conto dei primi pronunciamenti, ci si chiede se l’orientamento della giurisprudenza di merito possa essere applicato anche ai regolamenti di condominio antecedenti la riforma del condominio. Difatti, secondo i principi di diritto comune, la nuova disposizione prevista dall’art.18 troverebbe applicazione solo dalla entrata in vigore della novella legislativa n.220/2012, a motivo della irretroattività della legge. Pertanto, i rapporti nati sotto l’egida della precedente disciplina condominialistica (ante riforma), in assenza nella legge 220/12 di specifiche norme transitorie, conservano la loro piena validità.
Pertanto, per i motivi ut supra dedotti, secondo il nostro ordinamento sembra potersi affermare che la nuova norma sostanziale introdotta con la legge n. 220/12 non assorbe i rapporti sorti nella precedente disciplina del 1942, e pertanto restano validi i divieti contenuti in tutti i tipi di regolamento ante riforma circa l’uso e l’accesso nell’ascensore per i cani e la detenzione degli stessi in casa e nei condomini.

• Varie

• Redazione
• Mag 16, 2017

[A cura di: Massimiliano Bettoni e Silvia Zanetta – Studio legale Ma.Be.]

La Corte di Cassazione, Sezione II civile, con sentenza 13 aprile 2017, n. 9582, si è soffermata sulle funzioni e sulla qualificazione del lastrico solare al fine di individuare il criterio di riparto delle spese, nonché l’autorizzazione delle stesse. Il lastrico solare, nel quadro della sua normale destinazione, riveste una duplice attitudine: quella tipica e primaria di copertura del fabbricato sottostante, ma anche quella, accessoria, di superficie praticabile destinata al servizio e godimento comune al di fuori della funzione di copertura. Per qualificare un lastrico solare come parte comune, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., n. 1, è necessaria la materiale destinazione del bene al servigio e godimento di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari, tenendo presente che tale destinazione comune non deve essere esclusivamente quella di copertura, ma può essere anche una destinazione al passaggio o comunque ad avere una superficie praticabile.

Nel caso oggetto di disamina da parte della Cassazione, il lastrico solare, pur coprendo il locale di proprietà esclusiva di un condomino, aveva la particolare caratteristica di essere al servigio anche dei vari appartamenti di proprietà esclusiva – degli altri condòmini – che su di esso si affacciano o a cui hanno accesso. Per quest’ultima funzione, il lastrico solare dovrebbe essere qualificato come porzione di immobile comune.

Ulteriore elemento che, a dire della Cassazione, induce alla qualificazione comune del lastrico è il fatto che né nel regolamento condominiale, né nei singoli atti di vendita dei vari appartamenti facenti parte del condominio, risulta alcuna costituzione di utilizzo esclusivo di alcun condomino. Quindi, se dal regolamento condominiale o dai titoli (ad es. atto di acquisto dell’immobile) non risulta alcun diritto specifico in capo al singolo condomino in merito all’uso esclusivo o alla proprietà del lastrico, esso si presume quale bene condominiale anche alla luce della funzione che svolge.

• Redazione
• Mag 11, 2017

[A cura di: Massimiliano Bettoni e Silvia Zanetta – Studio legale Ma.Be.]

La Cassazione, con recentissima sentenza del 4 maggio 2017 (sentenza 10727/2017), ha risposto al seguente insidioso quesito: il posto auto nell’area destinata a parcheggio del condominio ha natura di pertinenza dell’appartamento? Oppure si ha diritto al posto auto solo a pagamento?

La vicenda della quale è stata investita la Corte riguarda una condomina che convenne in giudizio innanzi al Tribunale di Roma la società venditrice dell’immobile, chiedendo in via principale che con l’atto con cui aveva acquistato in data 22 luglio 1998 le fosse stato trasferito, quale accessorio o pertinenza, anche il posto auto ubicato al piano seminterrato dell’edificio o, in alternativa, che la società fosse condannata al relativo trasferimento e, in via subordinata, che fosse disposta la costituzione di un suo diritto reale d’uso sul detto posto-auto, atteso su quest’ultimo esisteva un vincolo di destinazione al servizio dell’appartamento compravenduto.

Il giudice di primo grado aveva respinto tutte le domande avanzate dall’attrice, affermando che il posto-auto era rimasto estraneo alla vendita intercorsa tra le parti. In seguito, con sentenza n. 4166 del 2004, la Corte di Appello di Roma riformò parzialmente la decisione di primo grado, confermando il rigetto della domanda principale di accertamento, ma disponendo – in accoglimento della domanda subordinata – l’integrazione dell’atto di vendita, mediante il trasferimento della proprietà del posto-auto richiesto dietro il pagamento di un supplemento del prezzo pari alla somma di euro 18.075,90. Tale somma è stata determinata giudizialmente in conformità alla proposta originaria di vendita ed al valore di mercato.

Entrambe le parti proposero ricorso in Cassazione, la quale ha confermato la sentenza della corte di Appello.

In particolare, la Cassazione, ha richiamato la propria sentenza n. 15509 del 2011, secondo cui il vincolo di destinazione posto dalla L. 6 agosto 1967, n. 765, articolo 18, e dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, articolo 26 comporta l’obbligo non già di trasferire la proprietà dell’area destinata a parcheggio insieme alla costruzione, ma quello di non eliminare il vincolo esistente, sicché esso crea in capo all’acquirente dell’appartamento un diritto reale d’uso sull’area.

La Suprema Corte ha sancito che l’acquirente dell’appartamento non può rivendicare come pertinenza, acquisita con l’acquisto dell’appartamento, il posto auto nell’area destinata a parcheggio. La proprietaria della casa deve al costruttore o al venditore originario il corrispettivo per il diritto d’uso del parcheggio.

Secondo la Suprema Corte, quindi, la condomina è titolare di un diritto di uso dell’area adibita a parcheggio; tuttavia tale diritto non esclude il pagamento di un corrispettivo. Tale corrispettivo è stato ritenuto non quantificabile in quanto in primo e secondo grado non era stata sollevata alcuna questione in merito al diritto reale di uso del posto-auto.

Ne consegue che la condomina doveva al venditore una somma per il diritto d’uso dell’area destinata parcheggio. La Cassazione ha quindi condannato la signora al pagamento a favore della società venditrice, delle spese di giudizio di legittimità, quantificate in euro 2.500 ciascuno oltre a quelle forfettarie, agli esborsi liquidati e agli accessori di legge.

• Redazione
• Mag 10, 2017

Nasconde cadavere madre 

per riscuotere la pensione

Il cadavere di un’anziana, in avanzato stato di decomposizione, è stato ritrovato dalla polizia in un appartamento in provincia di Pistoia. Il corpo, chiuso dentro ad un sacco di nylon e avvolto da alcune coperte, era nascosto in una delle camere della casa, abitata, oltre cha dalla vittima, dalla figlia 51enne. È stata lei ad aprire agli agenti, che si sono presentati in seguito alla segnalazione dei vicini, preoccupati per l’odore nauseabondo che proveniva dall’appartamento attiguo. Il motivo dell’occultamento sarebbe la pensione della madre che la donna continuava a percepire, ma si attendono gli esiti delle analisi autoptiche per stabilire data e cause del decesso.

Coppia di giovani ladri

beccati da una pattuglia 

Sono stati arrestati dai carabinieri di un comune dell’area metropolitana di Roma i due giovani topi d’appartamento, classe 1996 lui e 1997 lei, colti in flagranza di reato durante un servizio di controllo del territorio. Mentre erano intenti a ripulire una villetta, momentaneamente disabitata, i ladri avevano notato le luci dell’autopattuglia e avevano deciso di scappare dalla proprietà, tentando di far perdere le proprie tracce a bordo di una utilitaria. Dopo un breve inseguimento i militari sono riusciti a bloccarli e a portarli in carcere. Il tribunale competente ha poi convalidato l’arresto, sottoponendo lui ai domiciliari e lei all’obbligo di firma.

Intercettato sulla A12:

aveva droga anche in casa

Detenzione di stupefacenti a fini di spaccio. Questa l’accusa della quale dovrà rispondere l’uomo fermato dalla polizia di Civitavecchia a un posto di blocco nei pressi del casello autostradale della A12. Grazie alla verifica dei documenti, gli agenti sono risaliti ai precedenti penali del fermato, decidendo così di procedere alla perquisizione, sia dell’uomo che dell’auto. Dopo averlo trovato in possesso di 390 euro in contanti e aver rinvenuto sotto il sedile posteriore circa 21 grammi di cocaina, i poliziotti si sono recati nella sua abitazione, dove sono stati sequestrati altri 13 involucri di cocaina, ciascuno da un grammo.

Grave incendio domestico: 

in tre finiscono ricoverati

È stato ricoverato nel reparto di terapia intensiva dell’ospedale di Udine l’uomo di 58 anni rimasto gravemente ustionato nel tentativo di domare le fiamme dello spaventoso incendio divampato verso sera nella sua abitazione. Meno gravi le condizioni della figlia trentenne, che era appena andata a dormire, e della moglie, entrambe messe in salvo dall’uomo e rimaste lievemente intossicate. Sulle cause del rogo stanno indagando i vigili del fuoco, intervenuti tempestivamente per evitare che le fiamme attaccassero gli edifici circostanti e impegnati fino al mattino seguente. Completamente distrutti il primo piano e il tetto dell’abitazione.

Svaligiano l’abitazione 

con dentro la proprietaria

Una donna di 60 anni, residente in un piccolo comune in provincia di Salerno, è stata derubata in pieno giorno nella sua casa. Autori del colpo due malviventi, che hanno aspettato che la signora rimanesse da sola nell’appartamento per scavalcare il cancelletto della proprietà, entrando poi dalla finestra della cucina. Resasi conto di quanto stava accadendo, la 60enne padrona di casa ha provato a scappare, ma è stata legata e immobilizzata dai due ladri, che sono così riusciti ad agire e a fuggire indisturbati. Bottino: 500 euro in contanti e a qualche piccolo elettrodomestico.

Truffatrice bloccata 

da figlio della vittima

Ha 65 anni la donna arrestata dalla polizia di Ravenna per furto aggravato. La truffatrice si era introdotta nell’abitazione di un’ignara vecchietta per rubarle denaro e oggetti preziosi. Approfittando dell’età avanzata della proprietaria, infatti, si era finta una sua conoscente, in visita per farle un massaggio al collo. Fortunatamente, nella stanza vicina si trovava il figlio dell’anziana che, insospettito, è intervenuto sorprendendo la donna mentre rovistava in alcuni cassetti. Colta sul fatto, la ladra ha tentato la fuga, ma è stata bloccata sull’uscio dall’uomo. Una volta in questura è stato accertato che la 65enne aveva numerosi precedenti penali per reati contro il patrimonio.

Neonata abbandonata 

nei giardini condominiali

Drammatico ritrovamento nei giardini di un condominio a Trieste dove, poco dopo l’ora di pranzo, è stata rinvenuta una neonata, abbandonata in una busta della spesa appoggiata ad un muretto. Ad accorgersi di quel corpicino è stata una donna che si trovava nell’area verde per fare una passeggiata con i suoi cani. I sanitari del 118 sono arrivati poco dopo, ma le condizioni della piccola erano già disperate e non c’è stato nulla da fare per salvarla. Le tempestive indagini della Questura hanno condotto gli inquirenti a indagare una ragazzina di 16 anni, residente con i genitori nello stesso stabile in cui è stata trovata la neonata. 

• Redazione
• Mag 9, 2017

Le locazioni brevi e la cosiddetta “norma Airbnb” continuano ad essere oggetto di dibattito, in maniera ufficiale o meno. Ultimi due interventi in ordine di tempo, quello del deirettore dell’Agenzia delle Entrate, Rossella Orlandi, e quello della Fimaa, federazione dei mediatori immobiliari.
Agenzia delle Entrate. Nell’audizione del 4 maggio scorso, di fronte alle Commissioni riunite Bilancio di Camera e Senato, il direttore dell’Agenzia delle Entrate, Rossella Orlandi, ha approfondito le misure introdotte dal Dl 50/2017, finalizzate a potenziare gli strumenti per una più efficace azione di contrasto ai comportamenti evasivi e fraudolenti, ridurre il contenzioso tributario e accrescere l’attrattività del sistema Paese.
Tra gli argomenti affrontati c’è stato anche quello relativo alla cosiddetta “norma Airbnb”. “La qualificazione come locazioni brevi e l’inclusione nel campo applicativo della norma dei corrispettivi emergenti da contratti che prevedono, oltre alla locazione, la prestazione dei servizi di biancheria e pulizia locali è da accogliere con favore – ha affermato il direttore delle Entrate -. Tale norma è infatti finalizzata a favorire l’emersione di materia imponibile nei casi in cui la concessione in godimento dell’immobile, in quanto integrata da tali servizi accessori, sia suscettibile di essere ricondotta a un’attività alberghiera”.
Rossella Orlandi ha inoltre proposto un’eventuale modifica normativa che preveda l’applicazione della disposizione a tutti i casi in cui, al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa, vi sia la fornitura di alloggi con annessi servizi accessori, come nel caso di attività di bed and breakfast occasionale – produttiva di redditi diversi – e a prescindere dal nomen iuris utilizzato nel contratto. Sempre secondo il direttore delle Entrate, infine, “”si potrebbe considerare positivamente l’eventuale definizione in via normativa di criteri oggettivi, quali il numero delle stanze offerte in locazione breve o la durata dell’attività della locazione breve, la presenza dei quali integrerebbe la sussistenza di una organizzazione di tipo alberghiero, rilevante ai fini Iva ed esclusa dal regime in esame”.
Fimaa. Da parte propria, la federazione dei mediatori immobiliari apprezza la volontà del Governo di fare chiarezza nel campo delle locazioni brevi, ma rileva come il rispetto delle leggi vigenti non possa avere come riferimento (ed interesse) unicamente l’evasione fiscale. Il rispetto delle leggi vigenti impone di porre attenzione – e contrastare – anche il fenomeno dell’abusivismo.
Come puntualizza la federazione, il decreto legge n. 50/2017, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 24.4.2017, ai commi 4, 5 e 7 dell’articolo 4 cita “i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line”; tali norme si riferiscono quindi ai soggetti (portali internet) che non si limitano alla semplice pubblicazione di annunci, ma che, “anche per via telematica”, svolgono attività finalizzata alla conclusione di contratti tra le parti messe in contatto, e quindi un’ “attività di intermediazione immobiliare”.
“Tale attività – sbotta Fimaa per voce del presidente Santino Taverna (nella foto) – viene però svolta da tali soggetti abusivamente, perché nessuno di essi possiede i requisiti previsti per legge (ex legge n. 39/1989) per svolgerla. E allora la domanda nasce spontanea: pur di incassare i legittimi oneri fiscali, si deve necessariamente essere disposti “a coprire” l’abusivismo (che è punito con sanzioni di natura penale)? Ben venga che tutti paghino le tasse, ma ben venga che tutti rispettino anche le altre leggi, non solo quelle di natura fiscale. I portali che offrono servizi di intermediazione immobiliare, se non hanno i requisiti per legge per svolgere tale attività, devono essere chiusi per esercizio abusivo dell’attività, anziché venire legittimati in qualità di sostituti d’imposta”.

• Redazione
• Mag 5, 2017

• Redazione
• Mag 4, 2017

In appendice alla “Guida per l’acquisto della casa”, pubblicata nei giorni scorsi dall’Agenzia delle Entrate, anche una serie di quesiti dei contribuenti, con le relative risposte, in materia di imposte ed agevolazioni fiscali. Di seguito i dubbi e i chiarimenti.

D. Ho acquistato casa, richiedendo l’applicazione della regola del prezzo-valore. L’Agenzia delle Entrate può accertare un valore dell’immobile diverso da quello indicato nell’atto? 

R. La regola del prezzo-valore prevede la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo effettivamente pattuito e indicato nell’atto. La sua applicazione limita il potere di accertamento dell’Agenzia delle Entrate, che non può accertare un maggior valore ai fini dell’imposta di registro. Questa regola è ammessa, però, solo per le cessioni di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze) acquistate da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.

D. Quali criteri utilizza l’Agenzia delle Entrate per rettificare il valore dell’immobile acquistato se non è stato richiesto il prezzo-valore?

R. Se, all’atto della compravendita, non è stata richiesta l’applicazione della regola del prezzo-valore, o quando, per legge, non è applicabile, l’Agenzia delle Entrate può procedere ad “accertamento di valore”, rideterminando la base imponibile su cui calcolare le imposte dovute. L’ufficio, per procedere all’eventuale rettifica, deve utilizzare i criteri indicati dalla legge, mettendo a confronto il valore indicato nell’atto con i seguenti parametri: 

* i trasferimenti a qualsiasi titolo e le divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto (o a quella in cui se ne produce l’effetto traslativo o costitutivo), che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni (criterio comparativo)

* il reddito netto di cui l’immobile è suscettibile, capitalizzato al tasso mediamente applicato a detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, per esempio, il valore del canone di locazione (criterio della capitalizzazione) 

* ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni. Tenendo conto di questi criteri, se ritiene che l’immobile acquistato ha un valore venale (valore di mercato) superiore a quello dichiarato o al corrispettivo pattuito, l’ufficio rettifica e liquida la maggiore imposta, con gli interessi e le sanzioni.

D. Ho ricevuto un avviso di rettifica e liquidazione dell’imposta di registro su una compravendita immobiliare. Come mi devo comportare?

R. La legge offre diversi strumenti al contribuente che riceve un avviso di rettifica e liquidazione e che ritiene l’accertamento non corretto. Se ci sono i presupposti, si può giungere anche all’annullamento totale o parziale dell’accertamento o alla rideterminazione del valore accertato. In ogni caso è necessario attivarsi entro 60 giorni dalla data in cui l’avviso è stato notificato.

Nella parte finale dell’avviso sono comunque indicate tutte le informazioni utili per far valere le proprie ragioni. A seconda dei casi, il contribuente può: 

* presentare ricorso alla Commissione tributaria provinciale competente (cioè quella del capoluogo della provincia in cui ha sede l’ufficio che ha emesso l’atto). Se il valore dell’avviso non è superiore a 20.000 euro, il ricorso produce anche gli effetti di un reclamo e può contenere una proposta di mediazione (in tal modo, si avvia una fase amministrativa, della durata di 90 giorni, entro cui deve svolgersi e concludersi il procedimento finalizzato al riesame dell’atto impugnato e alla valutazione, da parte dell’amministrazione, dell’eventuale proposta di mediazione. Se non si raggiunge un accordo con l’ufficio, il giudizio prosegue dinanzi alla Commissione tributaria provinciale); 

* presentare istanza di accertamento con adesione all’ufficio che ha emesso l’atto. In questo modo è possibile dialogare in contraddittorio con l’amministrazione, fornendo tutti gli elementi utili alla rideterminazione del valore accertato. L’istanza di accertamento con adesione sospende il termine per la presentazione del ricorso per un periodo di 90 giorni; 

* presentare istanza di annullamento in autotutela all’ufficio che ha emesso l’atto. L’istanza non sospende i termini per la presentazione del ricorso. Pertanto, il contribuente può valutare di presentare l’istanza di accertamento con adesione o il ricorso qualora, prima dello scadere dei termini previsti per questi istituti, non sia pervenuta risposta favorevole all’istanza di annullamento in autotutela.

D. Sono proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” e vorrei acquistarne un secondo. Posso richiedere le stesse agevolazioni anche sul secondo acquisto?

R. Dal 1° gennaio 2016, chi ha già acquistato un’abitazione con i benefici “prima casa” può acquistare, sia a titolo oneroso sia gratuito (successione o donazione), un altro immobile abitativo e beneficiare, anche sul secondo acquisto, dell’agevolazione, a condizione, però, che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. Nell’atto di trasferimento del secondo immobile (compravendita, donazione, successione) deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno.

D. Ho la dimora, ma non la residenza, nel comune in cui intendo acquistare casa. Posso usufruire ugualmente delle agevolazioni “prima casa” senza dover trasferire la residenza?

R. No. Infatti, la legge prevede che per beneficiare delle agevolazioni “prima casa” l’immobile che si acquista deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente ha stabilito o stabilirà, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza.

D. Se concedo in locazione l’abitazione che ho acquistato con le agevolazioni “prima casa”, perdo i benefici?

R. No, la locazione non implica la decadenza dai benefici in quanto non si verifica la perdita del possesso dell’immobile.

D. Posso usufruire delle imposte agevolate sull’acquisto di una casa che si trova nello stesso comune in cui già possiedo la nuda proprietà su un’altra abitazione?

R. Sì. Infatti, al ricorrere di tutte le altre condizioni previste dalla legge, l’agevolazione “prima casa” spetta anche nel caso in cui l’acquirente sia titolare della sola nuda proprietà su un’abitazione situata nello stesso comune in cui si trova l’immobile che si intende acquistare con i benefici. Il nudo proprietario, infatti, non ha il possesso dell’immobile, che fa capo all’usufruttuario. L’agevolazione spetta purché la nuda proprietà non sia stata acquistata usufruendo delle agevolazioni “prima casa”. Infine, si ha sempre diritto all’agevolazione nel caso in cui si proceda alla ricongiunzione della proprietà (titolare del diritto di usufrutto che acquista la nuda proprietà o viceversa).

D. Se acquisto due appartamenti contigui posso beneficiare delle agevolazioni “prima casa”?

R. Nel caso di acquisto di unità immobiliari contigue, l’agevolazione spetta se l’abitazione risultante presenta, dopo la fusione degli immobili, le caratteristiche catastali indicate dalla normativa di favore e in presenza di tutte le altre condizione previste. Si ha diritto all’agevolazione sia nel caso di acquisto contemporaneo delle unità immobiliari contigue, sia nel caso in cui venga acquistata un’unità immobiliare confinante con la casa già posseduta, allo scopo di creare un’unica unità abitativa. Inoltre, il beneficio spetta a prescindere dalla circostanza che l’immobile già posseduto sia stato acquistato con le agevolazioni “prima casa” o senza averne usufruito.

D. Si può beneficiare delle agevolazioni “prima casa” quando si è titolari in comunione, con persone diverse dal coniuge, di un’altra abitazione?

R. Sì, a condizione che l’abitazione di cui si è comproprietari non sia stata acquistata con i benefici “prima casa”. L’agevolazione spetta anche se l’abitazione già posseduta si trova nello stesso comune in cui si vuole effettuare il nuovo acquisto.

D. Quali controlli effettua l’Agenzia sulle compravendite effettuate con l’agevolazione “prima casa”?

R. Gli uffici dell’Agenzia delle Entrate controllano gli atti per i quali è stata richiesta l’applicazione dei benefici “prima casa” per verificare la presenza di tutti i requisiti e il rispetto delle condizioni previste dalla legge. Per effettuare questo controllo, gli uffici devono rispettare precise scadenze. In particolare, la verifica va fatta, entro i seguenti termini: 

* tre anni dalla data di registrazione dell’atto; 

* tre anni dalla scadenza dei 18 mesi a disposizione dell’acquirente per il trasferimento della residenza nel comune dove si trova l’immobile; 

* tre anni dalla scadenza dei 12 mesi a disposizione del contribuente per acquistare un nuovo immobile, nel caso di cessione prima dei 5 anni della casa in precedenza comprata con i benefici.

In mancanza dei requisiti, gli uffici revocano l’agevolazione, recuperando le imposte dovute nella misura ordinaria e applicando la sanzione del 30% sulla differenza.

D. Ho ricevuto un avviso di revoca delle agevolazioni “prima casa”. Posso rateizzare l’importo dovuto?

R. Sì, l’avviso di revoca delle agevolazioni è rateizzabile. L’importo dovuto può essere versato in un massimo di 8 rate trimestrali di pari importo o, se la maggiore imposta dovuta è superiore a 50.000 euro, in un massimo di 16 rate trimestrali. In entrambi i casi, il versamento della prima o unica rata deve essere effettuato entro il termine previsto per la presentazione del ricorso (60 giorni dalla notifica dell’avviso). Le rate successive alla prima, invece, devono essere versate entro l’ultimo giorno di ciascun trimestre. Considerata l’importanza di versare le rate in maniera corretta, sia per quanto riguarda l’importo sia per quanto concerne le scadenze, è consigliabile contattare l’ufficio che ha emanato l’avviso per la predisposizione del piano di rateazione.

• Redazione
• Mag 4, 2017