• Redazione
• Nov 28, 2016

Con il via libera al Senato (162 sì, 86 no e un astenuto), il decreto fiscale diventa legge. Tra le innumerevoli novità, ce n’è anche una che concerne le locazioni, andando ad incidere sulla disciplina della cedolare secca sugli affitti: la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto di locazione non comporta più, infatti, la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione, qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i relativi redditi nell’apposito quadro della dichiarazione dei redditi. 

Viene modificata anche la disciplina della sanzione prevista per la mancata presentazione delle comunicazioni in ordine ai contratti per cui è stata esercitata l’opzione: oltre al caso di mancata comunicazione della risoluzione del contratto di locazione, si prevede che siano comminate sanzioni anche per la mancata comunicazione della proroga, anche tacita, dei medesimi contratti. Infine, è elevata da 67 a 100 euro la misura di tale sanzione, ridotta a 50 euro se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a 30 giorni.

Negli articoli del Tuir la locuzione “mancato rinnovo” viene sostituita con la parola “revoca”. In tal modo, le opzioni esercitabili per i diversi regimi si intendono tacitamente prorogate oltre il loro limite naturale, a meno che non intervenga l’espressa revoca da parte del soggetto interessato. Le disposizioni sul rinnovo tacito delle opzioni del Tuir (e le relative norme di coordinamento) si applicano a decorrere dal periodo d’imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2016.

• Redazione
• Nov 25, 2016

[A cura di: Paola Pullella Lucano – FiscoOggi, Agenzia delle Entrate] Occhio alla dichiarazione e mano alla calcolatrice: non più tardi di mercoledì 30 novembre andrà chiuso il capitolo degli acconti d’imposta per il 2016; il sipario calerà poi definitivamente a giugno 2017, con il saldo.
Tra le scadenze fiscali, questa di fine mese è tra le più affollate, riguardando più imposte e quasi tutte le categorie di contribuenti. Naturalmente, a seconda del tributo e del tipo di contribuente, cambierà la misura dell’anticipo che, a differenza del primo, rateizzabile, dovrà essere versato in un’unica soluzione utilizzando il modello F24. Non si tratta di un adempimento “scontato”, tocca infatti solo a chi risulta debitore di una certa somma.
Di seguito, le misure che riguardano in senso stretto il comparto della casa.

IVIE
La scadenza del 30 novembre attrae, tra gli altri tributi, anche l’Ivie: “imposta sul valore degli immobili situati all’estero” (il cui quuantm è rintracciabile in RW7)

CEDOLARE SECCA
RB12 è lo spazio di Unico Pf riservato all’anticipo della cedolare secca: l’imposta sui canoni derivanti dalla locazione di immobili a uso abitativo che sostituisce l’Irpef e sue addizionali, nonché l’imposta di registro e di bollo sui contratti di locazione. Per stabilire se l’acconto è dovuto, bisogna leggere la cifra riportata al rigo RB11, colonna 3: quando il debito risulta superiore a 52 euro, l’acconto va versato ed è pari al 95% dell’importo complessivo. La percentuale cambia, rispetto all’Irpef, ma modalità e termini di pagamento rimangono gli stessi.

I CODICI TRIBUTO
L’eventuale versamento della seconda rata (o dell’acconto in unica soluzione) va effettuato tramite modello F24. Questi i codici tributo inerenti il comparto immobiliare:
4045: Ivie
1841: cedolare secca locazioni

• Redazione
• Nov 24, 2016

Via libera alla detrazione delle spese per box auto anche nel caso di acquisto senza bonifico bancario o postale. Con la circolare n. 43/E, le Entrate hanno fornito le indicazioni da seguire per accedere all’agevolazione prevista per l’acquisto di autorimesse e posti auto di pertinenza a immobili residenziali, anche se il pagamento delle spese non è stato disposto mediante bonifico, o se invece il bonifico è stato effettuato in modo non corretto. 

L’AMBITO 

La detrazione, prevista dall’art. 16-bis del Tuir per le spese relative a interventi di recupero del patrimonio edilizio, è ammessa anche per gli interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali a immobili residenziali, anche a proprietà comune, nonché, per l’acquisto di autorimesse e posti auto pertinenziali, limitatamente ai costi di realizzo comprovati dall’attestazione rilasciata dal costruttore. In base al provvedimento del Direttore dell’Agenzia del 30 giugno 2010, la ritenuta alla fonte dell’8% prevista dal Dl n. 98/2011 va applicata tra le altre alle spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio. Nella circolare, però, le Entrate chiariscono che non si perde automaticamente il diritto al beneficio nei casi in cui viene soddisfatta la finalità della norma agevolativa, che punta alla corretta tassazione del reddito derivante dalla esecuzione delle opere di ristrutturazione edilizia e di riqualificazione energetica. 

I DOCUMENTI 

Nel documento di prassi, pertanto, l’Agenzia chiarisce che, nel caso di pagamento che non risulti da un bonifico, il ricevimento delle somme da parte dell’impresa deve risultare attestato dall’atto notarile. Inoltre, il contribuente deve farsi rilasciare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti che i corrispettivi accreditati a suo favore sono stati inclusi nella contabilità dell’impresa ai fini della loro concorrenza alla corretta determinazione del reddito del percipiente. Anche in caso di bonifico bancario compilato in modo tale da non consentire alle banche e a Poste italiane di effettuare la ritenuta d’acconto dell’8%, il contribuente può continuare ad aver diritto all’agevolazione. Basterà farsi rilasciare una dichiarazione sostitutiva in cui il venditore afferma di aver ricevuto le somme e di averle incluse nella contabilità dell’impresa. 

I LIMITI 

Il meccanismo ordinario dell’agevolazione prevista per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio consiste nella detrazione del 36% delle spese sostenute dai contribuenti che possiedono o detengono l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi, per un importo massimo di 48 mila euro per unità immobiliare. Le spese devono essere e rimanere a loro carico. Le Entrate ricordano che anche per le spese effettate nel corso del 2016 la percentuale di detrazione sarà del 50%, su un importo massimo di spesa di 96mila euro.

• Redazione
• Nov 21, 2016

Finto tecnico “beccato”

dal vero poliziotto

Truffa finita male per un malvivente di 51 anni, che aveva tentato di introdursi in casa di un’anziana, residente in un condominio di Catania. L’uomo, che sosteneva di essere un tecnico elettricista mandato dall’amministratore per riparare i citofoni, era riuscito a farsi aprire la porta, ma non aveva fatto i conti con la presenza, in casa, del figlio della proprietaria, agente della Digos. Questi, insospettito dalla conversazione, si era recato all’ingresso per verificare quanto stesse accadendo. Il tempo necessario per registrare il volto del truffatore prima che si dileguasse. Scattato l’allarme, il 51enne è stato fermato da una volante della polizia e denunciato in stato di libertà.

Coppia di giovani ladri

arrestati grazie alla vicina

Due giovani ladri d’appartamento, di 18 e 20 anni, sono stati arrestati mentre tentavano di introdursi in un alloggio di un condominio di Ferrara, grazie alla segnalazione di un’inquilina. L’attenta vicina, vedendo i due armeggiare davanti alla porta della dirimpettaia, aveva deciso di chiamare la polizia, raccontando in diretta quanto stava accadendo. All’arrivo degli agenti, i ladri si sono rifugiati sul terrazzo del condominio, fingendo di trovarsi lì per fumare. I poliziotti però non hanno creduto al racconto e li hanno condotti in Questura per poi arrestarli con l’accusa di tentato furto.

Droga e armi in casa

Arrestato spacciatore

Pericoloso spacciatore individuato e arrestato nell’alloggio di un condominio di Brescia, adibito a “ufficio”. A fare la soffiata alle forze dell’ordine una telefonata anonima, probabilmente di un residente del condominio, che aveva notato movimenti sospetti in quell’appartamento. Gli agenti sono entrati in azione qualche minuto dopo la segnalazione, presentandosi in borghese alla porta dello spacciatore. Una volta entrati, hanno rinvenuto nella casa del 31enne, oltre a 850 euro e 4 chili di droga, circa 600 proiettili, due revolver e una Beretta scacciacani, appoggiata sul comodino.

Finta vendita immobiliare:

nei guai pure l’acquirente

Senza dubbio una truffa molto ben congeniata. È quella messa a segno da un uomo che, usando atti e sigilli notarili falsificati, è riuscito a farsi dare la procura di una casa in provincia di Treviso, che ha poi venduto a terzi, all’insaputa dei due imprenditori proprietari. Per il momento, dalle indagini è emerso che le firme apportate sulla procura sono del tutto false e che erano stati usati i sigilli di un notaio insospettabile della zona. Da chiarire, infine, la posizione di un uomo di Pordenone, acquirente della casa.

• Redazione
• Nov 21, 2016

Finto tecnico “beccato”

dal vero poliziotto

Truffa finita male per un malvivente di 51 anni, che aveva tentato di introdursi in casa di un’anziana, residente in un condominio di Catania. L’uomo, che sosteneva di essere un tecnico elettricista mandato dall’amministratore per riparare i citofoni, era riuscito a farsi aprire la porta, ma non aveva fatto i conti con la presenza, in casa, del figlio della proprietaria, agente della Digos. Questi, insospettito dalla conversazione, si era recato all’ingresso per verificare quanto stesse accadendo. Il tempo necessario per registrare il volto del truffatore prima che si dileguasse. Scattato l’allarme, il 51enne è stato fermato da una volante della polizia e denunciato in stato di libertà.

Coppia di giovani ladri

arrestati grazie alla vicina

Due giovani ladri d’appartamento, di 18 e 20 anni, sono stati arrestati mentre tentavano di introdursi in un alloggio di un condominio di Ferrara, grazie alla segnalazione di un’inquilina. L’attenta vicina, vedendo i due armeggiare davanti alla porta della dirimpettaia, aveva deciso di chiamare la polizia, raccontando in diretta quanto stava accadendo. All’arrivo degli agenti, i ladri si sono rifugiati sul terrazzo del condominio, fingendo di trovarsi lì per fumare. I poliziotti però non hanno creduto al racconto e li hanno condotti in Questura per poi arrestarli con l’accusa di tentato furto.

Droga e armi in casa

Arrestato spacciatore

Pericoloso spacciatore individuato e arrestato nell’alloggio di un condominio di Brescia, adibito a “ufficio”. A fare la soffiata alle forze dell’ordine una telefonata anonima, probabilmente di un residente del condominio, che aveva notato movimenti sospetti in quell’appartamento. Gli agenti sono entrati in azione qualche minuto dopo la segnalazione, presentandosi in borghese alla porta dello spacciatore. Una volta entrati, hanno rinvenuto nella casa del 31enne, oltre a 850 euro e 4 chili di droga, circa 600 proiettili, due revolver e una Beretta scacciacani, appoggiata sul comodino.

Finta vendita immobiliare:

nei guai pure l’acquirente

Senza dubbio una truffa molto ben congeniata. È quella messa a segno da un uomo che, usando atti e sigilli notarili falsificati, è riuscito a farsi dare la procura di una casa in provincia di Treviso, che ha poi venduto a terzi, all’insaputa dei due imprenditori proprietari. Per il momento, dalle indagini è emerso che le firme apportate sulla procura sono del tutto false e che erano stati usati i sigilli di un notaio insospettabile della zona. Da chiarire, infine, la posizione di un uomo di Pordenone, acquirente della casa.

• Varie

• Redazione
• Nov 16, 2016

Possono partire i rimborsi ai contribuenti delle quote Imu che, erroneamente, hanno preso la direzione sbagliata, confluendo nelle casse dello Stato anziché in quelle dei Comuni. Il decreto 26 ottobre 2016 del ministero dell’Economia e delle Finanze, ora pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale, ne definisce la procedura di restituzione ai cittadini, valida per tutti i tributi locali.

I rimborsi arrivano una volta conclusa l’apposita istruttoria con cui l’amministrazione locale ha verificato la sussistenza del diritto alla restituzione delle somme. Il Dipartimento delle finanze dispone i mandati sulla base delle liste predisposte con procedura automatizzata dai Comuni, nelle quali sono indicati, per ogni singolo beneficiario, generalità, importo spettante e Iban del conto corrente bancario o postale. In particolare, il Dipartimento emette ordini di pagamento collettivi e, contestualmente, invia alla Banca d’Italia gli estremi per versare le somme sui conti dei singoli destinatari. Nel caso in cui non siano state segnalate le coordinate bancarie o postali per l’accreditamento dei rimborsi, saranno emessi mandati di pagamento individuali e il rimborso avverrà:

* per importi non superiori a mille euro, in contanti presso gli uffici postali, entro il secondo mese successivo a quello di esigibilità;

* per importi superiori a mille euro, con vaglia cambiario non trasferibile della Banca d’Italia.

Le somme relative a bonifici e vaglia non andati a buon fine o non riscosse entro il secondo mese successivo a quello di esigibilità dovranno essere riversate sull’apposito conto corrente aperto presso la Tesoreria centrale, per la riemissione del pagamento a favore del contribuente creditore.

• Redazione
• Nov 15, 2016

Casa, carissima casa. A fare il punto sulla fiscalità immobiliare e sulle maggiori urgenze del settore è stata, nelle scorse settimane, Confedilizia, che ha stimato in 50,8 miliardi di euro, per il 2016, il gettito dei tributi gravanti sul comparto immobiliare. Un patrimonio ingente, così suddiviso: 9,2 miliardi di tributi reddituali (Irpef, Ires, cedolare secca); 22 miliardi di tributi patrimoniali (Imu, Tasi); 9 miliardi di tributi indiretti sui trasferimenti (Iva, imposta di registro, imposta di bollo, imposte ipotecarie e catastali, imposta sulle successioni e donazioni); 1 miliardo di tributi indiretti sulle locazioni (imposta di registro, imposta di bollo); 9,6 miliardi di altri tributi (Tari, tributo provinciale per l’ambiente, contributi ai Consorzi di bonifica).

Spicca, tra queste cifre, la tassazione patrimoniale che – con Imu e Tasi, nonostante l’eliminazione dell’imposizione sulla “prima casa” – rappresenta un carico di quasi il 150 per cento più alto di quello che era dato dall’Ici, in vigore fino al 2011. In questo quadro e in vista della legge di bilancio, Confedilizia – pur ribadendo che ciò che occorrerebbe, per ragioni di equità e per esigenze di sviluppo, è una riduzione della pressione fiscale sugli immobili dell’ordine di diversi miliardi di euro – ha indicato alcuni interventi specifici mirati ad attenuare le conseguenze più gravi prodotte da questo eccesso di imposizione. Interventi che, qualora messi in atto, avrebbero un onere per l’Erario di circa 700 milioni di euro, corrispondenti a poco più dell’1 per cento del gettito totale dei tributi gravanti sul settore immobiliare.

Le misure proposte sono le seguenti: 

1. Introduzione di una cedolare secca per le locazioni commerciali, con avvio sperimentale per nuove attività aperte in locali sfitti o per i “negozi di vicinato”; 

2. Equiparazione del trattamento fiscale dei canoni di locazione abitativi e non abitativi non percepiti; 

3. Previsione di un limite del 4 per mille alla somma delle aliquote Imu-Tasi per i contratti di locazione a canone calmierato (“concordati” e per studenti universitari); 

4. Proroga per un quadriennio della cedolare secca al 10 per cento per i contratti di locazione a canone calmierato; 

5. Ripristino della deduzione Irpef del 15 per cento per i redditi da locazione; 

6. Soppressione dell’Irpef sugli immobili non locati.

“Il settore immobiliare – ha dichiarato il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa – è gravato da un macigno fiscale, soprattutto di tipo patrimoniale, che colpisce tutte le tipologie di immobili: quelli locati (abitazioni, negozi, uffici, tanto che gli inquilini paghino quanto che siano morosi), quelli che non si riescono neppure ad affittare, le case di villeggiatura, quelle ereditate e lasciate deperire per mancanza di risorse. È un macigno che continua a determinare conseguenze disastrose per l’economia: impoverendo le famiglie, comprimendo i consumi, deprimendo il Pil, condizionando l’occupazione, strozzando il commercio, impedendo l’accesso all’abitazione da parte dei soggetti più deboli. La proprietà diffusa svolge in Italia una funzione economica e sociale che non ha eguali: con l’attività di locazione di abitazioni e locali commerciali, così come con la cura quotidiana di un patrimonio che è interesse di tutti mantenere vivo, sicuro, decoroso. Si tratta di famiglie che investono nel nostro Paese e che sono ricambiate con una tassazione punitiva. Al Parlamento e al Governo chiediamo di impiegare, nell’ambito di una manovra da 27 miliardi, 700 milioni in un settore, quello immobiliare, vitale per la crescita e per lo sviluppo”.

• Redazione
• Nov 14, 2016

[A cura di: Confappi]

Il prestito vitalizio è uno speciale finanziamento bancario e delle finanziarie dedicato a chi ha più di 60 anni, con possibilità di ricevere il prestito a tranche mensili e rimborso integrale in unica soluzione alla morte del soggetto debitore, oppure anche prima del decesso se la casa viene venduta o ipotecata o se il valore dell’immobile subisce una riduzione significativa. 

La restituzione in unica soluzione non è l’unica opzione. La legge prevede rimborsi rateali. Le banche sono comunque garantite da ipoteca di primo grado. Se entro un anno il finanziamento non è restituito dagli eredi o dal debitore, la casa viene venduta al prezzo di mercato e il ricavato viene usato per il rimborso del credito. La Legge 44/2015 ha rinviato la disciplina di dettaglio al DM 226/2015. Ora gli ulteriori chiarimenti. 

Il contratto di prestito vitalizio deve essere firmato anche dal compagno dell’unione civile, che può prendere la residenza nella casa senza far estinguere il prestito. La banca, per recuperare il credito, dopo la morte del beneficiario, può vendere la casa senza necessità di autorizzazione degli eredi. Alle unioni civili si applicano tutte le previsioni della legge e del decreto ministeriale applicabili ai coniugi. Quindi non è possibile per la banca chiedere il rimborso quando, dopo la stipula del finanziamento, prenda la residenza nell’immobile il compagno dell’unione civile, il quale stipulerà il contratto di finanziamento. In caso di separazione, il rapporto coniugale non è ancora cessato. Pertanto il soggetto finanziato, anche se legalmente separato, risulta ancora coniugato fino all’intervenuto divorzio. Ai fini dell’obbligo di cointestazione del finanziamento rileva sia il rapporto di coniugio che il fatto che nell’immobile risiedano entrambi i coniugi.

• Redazione
• Nov 10, 2016

[A cura di: Assonime]

Come noto, il regime Iva delle cessioni immobiliari è diversamente disciplinato a seconda che si tratti di fabbricati abitativi o strumentali (distinzione che deve essere operata facendo riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo – circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 27/2006) ovvero di terreni.

Con specifico riferimento alle cessioni di fabbricati abitativi (vale a dire le unità immobiliari urbane classificate o classificabili nelle categorie del gruppo A, eccetto gli A/10), l’articolo 10, comma 1, n. 8-bis del Dpr 633/1972 (nel dato testuale attualmente vigente) prevede che le medesime sono, in linea di principio, esenti da imposta, fatta eccezione per le seguenti ipotesi: 

* cessioni di fabbricati abitativi operate dall’impresa costruttrice o ristrutturatrice, quando i lavori di costruzione o ristrutturazione sono ultimati non oltre cinque anni prima della data di cessione;

* cessioni di fabbricati abitativi operate dall’impresa di costruzione o ristrutturazione oltre cinque anni dopo la conclusione dell’intervento o della costruzione, in presenza di opzione per l’imponibilità espressamente manifestata in atto dal cedente;

* cessioni di alloggi sociali, da chiunque effettuate, in presenza di opzione per l’imponibilità espressamente manifestata in atto dal cedente.

La fattispecie esaminata dalla suprema Corte con la sentenza 15620/2016 ha a oggetto la cessione di un fabbricato abitativo non di lusso (non qualificabile come un alloggio sociale), posta in essere da un soggetto diverso dall’impresa di costruzione o ristrutturazione.

Detta operazione (che oggi sconterebbe un regime Iva di esenzione), in base alla disciplina normativa applicabile ai fatti di causa (articolo 10, comma 8-bis, Dpr n. 633/1972 nel testo vigente prima delle modifiche apportate dall’articolo 35, comma 8, lettera a), del Dl 223/2006) rientrava fra le operazioni imponibili e, pertanto, comportava la necessità di individuare l’aliquota d’imposta applicabile, tenuto conto del fatto che le cessioni immobiliari Iva imponibili scontano l’imposta attraverso tre diverse aliquote: il 4%, se oggetto di cessione è un’abitazione “prima casa” (n. 21 della tabella A, parte II, allegata al Dpr n. 633/1972); il 10%, se oggetto di cessione è un’abitazione non di lusso diversa dalla “prima casa” (n. 127-undecies della tabella A, parte III, allegata al Dpr n. 633/1972); l’aliquota ordinaria in tutte le altre ipotesi.

Con la sentenza citata, la Corte di cassazione è dunque chiamata a delineare l’esatto ambito di applicazione dell’aliquota agevolata del 10%, operante in relazione alle cessioni di fabbricati abitativi non di lusso, privi dei requisiti per essere considerati “prima casa”. In proposito, la suprema Corte ha evidenziato che l’aliquota ridotta del 10% si applica sia alla vendita di una o, contestualmente, di due o più case di abitazione non di lusso da parte di qualsiasi soggetto Iva, sia alla vendita da parte del costruttore di fabbricati o di loro porzioni (comprensivi, oltre che di unità abitative non di lusso, anche di locali commerciali, quali negozi o uffici).

In entrambe le ipotesi, tuttavia, affinché operi la cennata agevolazione, è necessario che sia provato, dopo la vendita, l’effettivo e concreto impiego abitativo dell’unità immobiliare compravenduta, elemento che non può dirsi integrato dal mero dato catastale dell’immobile compravenduto.

Secondo la Corte, infatti, il n. 127-undecies della tabella A, parte III, allegata al Dpr n. 633/1972, si deve interpretare conformemente alla sua “ratio legis”, che è quella di favorire l’acquisto della proprietà del cespite da destinare a esigenze abitative e, indirettamente, di incentivare lo sviluppo dell’edilizia abitativa.

Ne consegue che, in mancanza di detta prova da parte dell’acquirente, è legittimo il recupero a tassazione operato dall’Amministrazione finanziaria, mediante applicazione dell’aliquota Iva ordinaria (in senso conforme: Cassazione n. 11169/2014).