• Redazione
• Giu 10, 2016

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• Giu 10, 2016

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• Giu 9, 2016

Decoro architettonico oppure protezione di singolo appartamento? È questa la discriminante che permette di stabilire se la spesa di manutenzione di un’inferriata arrugginita, posta al piano terreno di un condominio, sia a carico del proprietario dell’immobile oppure vada ripartita tra tutti condomini dello stabile. La questione è stata posta da uno dei nostri spettatori, nell’ambito della rubrica legale del Tg del Condominio. Di seguito pubblichiamo la risposta fornita dall’avvocato Nunzio Costa, presidente dell’associazione Acap di Napoli.

Divisione spese di manutenzione

dipende da destinazione d’uso

D. Nel condominio che amministro le finestre delle unità immobiliari site al piano rialzato (in tutto quattro su ventisei) sono protette da inferriate metalliche. Ora sono coperte di ruggine e si tratta di procedere alla loro verniciatura. A mio parere la spesa deve essere sopportata soltanto dai proprietari delle unità del piano terra, ma un condomino (ovviamente proprietario di una di tali unità) sostiene che tale spesa deve essere spalmata su tutti i condòmini, in base ai rispettivi millesimi, per il fatto che il lavoro riguarda il “decoro dello stabile” nel suo insieme.

RISPONDE L’AVVOCATO N. COSTA

È indubbio che qualunque elemento architettonico e cromatico che concorra o contribuisca al raggiungimento di quell’aspetto che si configura come decoro del fabbricato è, in quanto tale, di possesso di tutto il condominio e, in tal senso, la sua manutenzione deve essere pagata da tutto il condominio. Ma nel caso di specie stiamo parlando di inferriare poste al piano terra e dunque è necessario comprendere alcuni aspetti. Innanzitutto se le inferriate siano a protezione degli appartamenti del piano terra, per cui, in questo caso la funzione prevalente dell’inferriata sarebbe quella di proteggere l’appartamento e quindi di proprietà esclusiva del proprietario dello stesso. Oppure se si tratta di inferriate a grate piccoline, che consentono il passaggio dell’aria e della luce, ma non la inspectio verso il fondo del vicino. In questo caso le inferriate sarebbero di proprietà del fondo e non dell’appartamento perché non consentirebbero l’affaccio prospettico del proprietario dell’appartamento e costituirebbero un mezzo per proteggere questo fondo. A questo punto bisogna capire se il fondo sia di proprietà di tutti i condòmini o abbia un proprietario esclusivo. Da quello che si può intendere dal quesito del lettore, il fondo apparterrebbe a tutti i condòmini e quindi non vi sarebbe bisogno di proteggere alcunché dall’inspectio. Ragion per cui ritengo che queste inferriate abbiano una maggiore funzione di protezione dell’appartamento e, in quanto tali, la spesa per la ritinteggiatura andrebbe effettivamente ritinteggiate dal proprietario dello stesso. Mi riserverei di effettuare un ulteriore sopralluogo per sciogliere gli ultimi dubbi sulla proprietà del fondo.

• Redazione
• Giu 8, 2016

[A cura di: Ance] Confermata la piena solidarietà, tra locatore e conduttore, relativamente all’obbligo di registrazione e pagamento dell’imposta di registro per i contratti di locazione di immobili, anche alla luce delle disposizioni contenute nella legge di Stabilità 2016.
In caso di omessa o tardiva registrazione del contratto di locazione è confermata, altresì, la possibilità di avvalersi del ravvedimento operoso, mediante il pagamento della sanzione ridotta rispetto a quella ordinaria applicabile in caso di accertamento formale della violazione.
Queste alcune delle risposte fornite dall’Agenzia delle Entrate ai quesiti formulati dalla stampa specializzata. Come noto, l’art. 1, co. 59, della legge di Stabilità 2016, modifica la normativa civilistica delle locazioni di immobili ad uso abitativo, stabilendo l’obbligo per il locatore di provvedere alla registrazione del relativo contratto di locazione, nel termine perentorio di 30 giorni dalla data della stipula.
Attenzione: l’art. 1, co. 59, legge n. 208/2015, ha riscritto ex novo il testo dell’art. 13 della legge 431/1998. In particolare, al co. 1, viene previsto che il locatore:
– deve provvedere alla registrazione del contratto di locazione nel termine perentorio di 30 giorni dalla sottoscrizione;
– una volta avvenuta la registrazione, nei successivi 60 giorni, deve dare “documentata comunicazione” al conduttore, nonché all’amministratore del condominio.
Sul punto, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che tale modifica non ha rilievo e non produce effetti sulla normativa fiscale dei contratti di locazione, secondo cui:
* tutte le parti contraenti (locatore e conduttore) sono obbligate a richiedere la registrazione del contratto di locazione, redatto mediante scrittura privata non autenticata (art. 10, co. 1, lett. a, del D.P.R. n. 131/1986);
* ed entrambi sono solidalmente obbligati al pagamento dell’imposta dovuta (art. 57, co. 1, del D.P.R. n. 131/1986).
Sul punto, si ricorda che sia l’obbligo di registrazione del contratto, che il pagamento della relativa imposta grava, altresì, in via solidale, anche nei confronti dell’agente immobiliare, laddove con la propria attività abbia partecipato alla conclusione del contratto (art. 10, co. 1, d-bis e 57, co. 1-bis, del D.P.R. n. 131/1986).
Inoltre, l’Agenzia delle Entrate, anche alla luce delle citate modifiche apportate dalla legge di Stabilità 2016, conferma l’applicabilità della disciplina sanzionatoria prevista nelle ipotesi di omessa o tardiva registrazione del contratto di locazione, nonché la possibilità per le parti di avvalersi dell’istituto del ravvedimento operoso.
Attenzione: l’art. 13 del D. Lgs. n. 472/1997, prevede l’istituto del ravvedimento operoso che consente di regolarizzare la propria posizione con il Fisco versando una sanzione ridotta (che varia in funzione dei giorni di ritardo) rispetto a quella ordinaria applicabile. Affinché il ravvedimento possa ritenersi perfezionato, occorre che l’Amministrazione Finanziaria non abbia proceduto a contestare qualsiasi procedura di accertamento della violazione commessa.

• Redazione
• Giu 8, 2016

Di seguito, la sesta puntata dell’approfondimento relativo alla Circolare n. 20/E con la quale l’Agenzia delle Entrate ha fornito tutti i chiarimenti fiscali inerenti le prescrizioni introdotte dalla legge di Stabilità, ivi compresi quelli aventi ad oggetto la casa, il condominio e il comparto immobiliare. Il focus di oggi è dedicato alle detrazioni per l’acquisto di immobili residenziali dal costruttore.

ACQUISTO IMMOBILI RESIDENZIALI DAL COSTRUTTORE
Il comma 56, al fine di favorire la ripresa del mercato immobiliare prevede che “Ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, si detrae dall’imposta lorda, fino alla concorrenza del suo ammontare, il 50 per cento dell’importo corrisposto per il pagamento dell’imposta sul valore aggiunto in relazione all’acquisto, effettuato entro il 31 dicembre 2016, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B ai sensi della normativa vigente, cedute dalle imprese costruttrici delle stesse. La detrazione di cui al precedente periodo è pari al 50 per cento dell’imposta dovuta sul corrispettivo d’acquisto ed è ripartita in dieci quote costanti nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d’imposta successivi”.
Il riferimento all’impresa costruttrice, inteso in senso letterale, escluderebbe dall’ambito di applicazione della norma le cessioni poste in essere dalle imprese di ripristino o ristrutturatrici, posto che in altri contesti tali imprese sono espressamente equiparate alle imprese edili, come nel testo dell’art. 10, comma 1, n. 8 bis del DPR n. 633 del 1972, concernente il regime IVA delle cessioni di immobili.
Tenuto conto, tuttavia, della finalità della disposizione in esame, l’espressione può essere intesa nel senso ampio di “impresa che applica l’Iva all’atto del trasferimento”, considerando tale non solo l’impresa che ha realizzato l’immobile ma anche le imprese di “ripristino” o c.d. “ristrutturatrici” che hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell’edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.
Tale interpretazione risulta coerente con la ratio della norma, diretta a “equilibrare” il costo degli oneri fiscali delle cessioni di unità immobiliari di tipo abitativo soggette ad Iva rispetto alle medesime operazioni soggette all’imposta di registro. Infatti, le cessioni di unità immobiliari di tipo abitativo soggette ad Iva e poste in essere dalle imprese costruttrici danno luogo ad un livello di imposizione più elevata, sia perché soggette ad aliquote di imposta più alte rispetto alle aliquote previste per l’imposta di registro sia perché determinate su base imponibile differente.
La base imponibile Iva, infatti, è costituita dal corrispettivo, mentre la base imponibile relativa alle cessioni di immobili abitativi poste in essere da soggetti privati è, nella maggior parte dei casi, costituita dal valore catastale.
Per ulteriori approfondimenti si rinvia a quanto precisato nella circolare n. 12 dell’8 aprile 2016, par. 7.1.

TIPOLOGIA DI IMMOBILI AGEVOLABILI – LA PERTINENZA
Relativamente alla tipologia di immobili agevolabili, la nuova detrazione presuppone l’acquisto, direttamente dall’impresa costruttrice, nel periodo compreso tra gennaio e dicembre 2016, di una unità immobiliare a destinazione residenziale di classe energetica A o B, a prescindere da ulteriori requisiti. Infatti, la norma non limita il beneficio all’acquisto dell’abitazione principale, né sono previste esclusioni per gli immobili c.d. di lusso.
Rispetto alle pertinenze, quali, ad esempio, posto auto, cantina etc., la norma non esplicita nulla circa l’estensione del beneficio fiscale anche a tali unità immobiliari. Al riguardo, in conformità all’orientamento ormai consolidato dell’Agenzia delle Entrate, si ritiene possa applicarsi il criterio dell’estensione del beneficio fiscale spettante all’unità abitativa anche alla pertinenza, a condizione che l’acquisto della pertinenza avvenga contestualmente all’acquisto dell’unità abitativa e l’atto di acquisto dia evidenza del vincolo pertinenziale (cfr. Circolare n. 24/E del 2004, circolare n. 108/MEF del 1996 e risoluzione n. 181 del 2008).

IL CUMULO CON ALTRE DETRAZIONI
Il comma 56 non contiene una specifica disposizione che vieti il cumulo della detrazione in commento con altre agevolazioni in materia di IRPEF. In mancanza di un esplicito divieto in tal senso, si deve ritenere possibile che il contribuente che acquisti un’unità immobiliare all’interno di un edificio interamente ristrutturato dall’impresa di costruzione possa beneficiare sia della detrazione del 50 per cento dell’IVA sull’acquisto, sia della detrazione spettante ai sensi dell’art. 16-bis, comma 3, del TUIR. Tale ultima detrazione si applica, anche per il 2016, con l’aliquota del 50 per cento e deve essere calcolata sul 25 per cento del prezzo di acquisto dell’immobile, e comunque entro un importo massimo di 96.000 euro, ed è ripartita in 10 quote costanti.
Restando, tuttavia, fermo il principio generale secondo cui non è possibile far valere due agevolazioni sulla medesima spesa, la detrazione di cui al citato art. 16-bis, comma 3 del TUIR, non può essere applicata anche all’IVA per la quale il contribuente si sia avvalso della detrazione ex art. 1, comma 56, della legge di stabilità per il 2016.
Ad esempio, un contribuente che acquista da un’impresa di ristrutturazione un’unità immobiliare, con le agevolazioni “prima casa”, all’interno di un fabbricato interamente ristrutturato, al prezzo di 200.000 euro + IVA al 4%, per un totale di 208.000 euro, avrà diritto:
– alla detrazione, spettante ai sensi dell’articolo 1, comma 56, della legge di stabilità, del 50 per cento dell’Iva pagata sull’acquisto dell’immobile. Tale detrazione è pari ad euro 4.000 (8.000 x 50%);
– alla detrazione, spettante ai sensi dell’art. 16-bis, comma 3, del TUIR, del 50 per cento calcolato sul 25 per cento del costo dell’immobile rimasto a suo carico. Tale detrazione è pari ad euro 25.500 [(208.000 – 4.000) x 25% = 51.000 x 50%].
Ad analoga conclusione si giunge anche nel caso di realizzazione di box pertinenziale, anche a proprietà comune, acquistato contestualmente all’immobile agevolato ai sensi della disposizione in commento, relativamente al quale spetta anche la detrazione di cui all’art. 16-bis, comma 1, lett. d) del TUIR pari al 50 per cento del costo di realizzazione documentato dall’impresa.
Ad esempio, un contribuente acquista da un’impresa costruttrice un’unità immobiliare, con le agevolazioni “prima casa”, e un box pertinenziale. Il costo complessivo dell’immobile, comprensivo della pertinenza è pari a 200.000 euro + IVA al 4%, per un totale di 208.000 euro. Il costo di realizzazione del box è pari a 10.000 euro più IVA pari a 400 euro.
Il contribuente avrà diritto:
– alla detrazione del 50 per cento dell’Iva sull’acquisto dell’immobile comprensivo della pertinenza, pari a 4.000 euro:
– alla detrazione, spettante ai sensi dell’art. 16-bis, comma 1, lett. d) del TUIR, sul costo di realizzazione del box al netto dell’Iva portata in detrazione riferita a tale costo, pari a 10.200 euro (10.400 euro – 200 euro). La detrazione è pari al 50 per cento di tale importo e cioè 10.200 euro * 50% = 5.100 euro.

TRATTAMENTO FISCALE DEGLI ACCONTI
Con riguardo all’IVA versata per l’acconto corrisposto nel 2015, si precisa che la detrazione IRPEF in commento, in vigore dal 1° gennaio 2016, prevede che l’acquirente possa considerare in detrazione il “50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’IVA in relazione all’acquisto” di unità immobiliari effettuato o da effettuare “entro il 31 dicembre 2016”.
Ne consegue che, ai fini della detrazione ed in applicazione del principio di cassa, è necessario che il pagamento dell’IVA avvenga nel periodo di imposta 2016. Pertanto non è possibile fruire della detrazione con riferimento all’Iva relativa agli acconti corrisposti nel 2015, anche se il rogito risulta stipulato nell’anno 2016.
(omissis)

• Redazione
• Giu 8, 2016

Tinteggiatura delle scale: l’amministratore su mandato dell’assemblea approva il preventivo della ditta più economica, ma un condomino non vuole pagare. Ha le sue ragioni? È il quesito posto da uno spettatore nell’ambito della rubrica legale del Tg del Condominio. Di seguito la risposta fornita dall’avvocato Nunzio Costa, presidente dell’associazione Acap di Napoli.

In caso di contrasto vale il testo deliberato
D. In un’assemblea è stato deciso, con la maggioranza richiesta, di procedere alla ritinteggiatura dell’androne del condominio. Nell’occasione è stato dato mandato all’amministratore di procedere all’individuazione della ditta ed è stato verbalizzato tale incarico con la seguente formula: “L’amministratore è incaricato di chiedere tre preventivi ad altrettante ditte e successivamente di assegnare la realizzazione del lavoro a quella delle tre che presenterà il preventivo più economico”.
Ciò è stato fatto dall’amministratore, ed i lavori sono stati portati a compimento dall’impresa che aveva presentato il preventivo più economico. Ora un condomino ha rifiutato di pagare la sua quota di spesa, sostenendo che l’amministratore ha abusato dei suoi poteri perché avrebbe dovuto convocare una seconda assemblea nel corso della quale sottoporre i tre preventivi ai condòmini, lasciando agli stessi la scelta della ditta. Ha ragione?

Risponde l’avvocato Nunzio Costa
Il punto è determinato dal documento approvato dall’assemblea, che è l’unico elemento scritto che abbiamo. Nell’ambito dei contratti, se questo contratto è nullo, inapplicabile, inefficace dobbiamo semplicemente avere riguardo all’interpretazione del dato letterale, ovvero al dato scritto. Per fare chiarezza sulla questione posta dallo spettatore bisogna fare riferimento agli articoli del codice civile relativi ai criteri di interpretazione dei contratti (artt. dal 1362 al 1370). Innanzitutto, dobbiamo fare riferimento a quanto è stato verbalizzato in assemblea, da cui si evince che è stato dato all’amministratore l’incarico di andare a verificare l’esistenza di tre preventivi e che, in base al loro importo, verrà assegnata la realizzazione del lavoro alla ditta che avrebbe presentato il preventivo più economico. Sempre nel quesito si evince che tale procedura, in effetti, è proprio quella che ha seguito l’amministratore. In altre parole, è stata data compiuta ed esatta applicazione, nonché esecuzione, al deliberato assembleare. Il fatto che il condomino si rifiuti di pagare prefigura una situazione di contrasto: se il condomino ritiene che l’amministratore non abbia eseguito correttamente il deliberato assembleare, ha facoltà di impugnare il provvedimento preso dall’amministratore ai sensi dell’art. 1133 del codice (quindi non basta il semplice rifiuto di pagare). Dal canto suo l’amministrazione, nei confronti del condomino che si rifiuta di pagare, ha l’ulteriore mezzo proprio di contrasto (diventato obbligatorio con la novella legislativa) di procedere con quelli che sono gli atti esecutivi, tra cui, appunto, il decreto ingiuntivo.

• Redazione
• Giu 7, 2016

• Redazione
• Giu 7, 2016

• Redazione
• Giu 6, 2016

Di seguito, la quarta puntata dell’approfondimento relativo alla Circolare n. 20/E con la quale l’Agenzia delle Entrate ha fornito tutti i chiarimenti fiscali inerenti le prescrizioni introdotte dalla legge di Stabilità, ivi compresi quelli aventi ad oggetto la casa, il condominio e il comparto immobiliare. Il focus di oggi è dedicato alle detrazioni per l’acquisto di dispositivi multimediali finalizzati all’incremento dell’efficienza energetica.

DETRAZIONI PER I DISPOSITIVI MULTIMEDIALI

Il comma 88 estende l’applicazione delle detrazioni spettanti per le spese sostenute per interventi di efficienza energetica, anche a quelle per l’acquisto, l’installazione e la messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo da remoto degli impianti di riscaldamento e/o produzione di acqua calda e/o climatizzazione delle unità abitative, che garantiscono un funzionamento efficiente degli impianti, nonché dotati di specifiche caratteristiche.

Tali dispositivi devono, in particolare:

 mostrare attraverso canali multimediali i consumi energetici, mediante la fornitura periodica dei dati;

 mostrare le condizioni di funzionamento correnti e la temperatura di regolazione degli impianti;

 consentire l’accensione, lo spegnimento e la programmazione settimanale degli impianti da remoto. 

La detrazione spetta con riferimento alle spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016.

Nel consentire la detrazione anche per le spese in questione, il citato comma 88 richiama le “detrazioni fiscali di cui all’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63”, che contiene, in realtà, la mera proroga delle agevolazioni per l’efficienza energetica. Queste ultime sono stata introdotte, invece, dall’art. 1, commi da 344 a 347 della legge n. 296 del 2006 che individua gli interventi ammessi alla detrazione e fissa, per ciascuno di essi, un ammontare massimo di detrazione spettante. 

Il comma 88, dunque, non collega la nuova fattispecie ad una specifica categoria di intervento già oggetto dell’agevolazione. 

La relazione tecnica precisa che la nuova ipotesi agevolativa era già ricompresa negli interventi previsti dalla legislazione vigente per beneficiare delle detrazioni per riqualificazione energetica; si ritiene, pertanto, che la portata innovativa della norma sia ravvisabile nella possibilità di beneficiare della detrazione anche nell’ipotesi in cui l’acquisto, l’installazione e la messa in opera dei dispositivi multimediali siano effettuati successivamente o anche in assenza di interventi di riqualificazione energetica. Inoltre, considerato che gli interventi in esame hanno un costo ridotto rispetto a quelli già ammessi alla detrazione e che la norma non indica per gli interventi di “domotica” in questione l’importo massimo di detrazione fruibile, si ritiene che questa possa essere calcolata nella misura del 65 per cento delle spese sostenute.