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COMODATO D’USO E IMU AL 50%: I CHIARIMENTI DEL DIPARTIMENTO DELLE FINANZE

[A cura di: Anna Maria Badiali – Nuovo FiscoOggi, Agenzia delle Entrate]

Ai quesiti pervenuti, il dipartimento delle Finanze risponde con la risoluzione 1/Df del 17 febbraio 2016, e chiarisce alcuni interrogativi in materia di applicazione dell’Imu e della Tasi in relazione alle agevolazioni introdotte dalla legge di stabilità 2016 (articolo 1, comma 10, legge 208/2015).

La nuova disciplina, ricordiamo, taglia del 50% la base imponibile Imu e Tasi degli immobili dati in uso gratuito ai parenti in linea retta entro il primo grado (genitori e figli, quindi), che li utilizzano come abitazione principale, ossia vi hanno la residenza anagrafica e la dimora abituale. Le condizioni sono che:

* gli immobili non appartengano alle categoria considerate “di lusso” (A/1, A/8, e A/9);

* il contratto di comodato sia registrato;

* il comodante possieda un solo immobile in Italia (ovvero, oltre a quello concesso in comodato, un altro nello stesso comune, adibito a propria abitazione principale);

* il comodante risieda anagraficamente e dimori abitualmente nel comune dell’abitazione messa a disposizione del parente.

CASI PARTICOLARI

Messe in chiaro le condizioni generali, tutte necessarie ai fini dello sconto fiscale, il Df scende nel dettaglio per evitare equivoci e conseguente perdita dell’agevolazione. 

La prima puntualizzazione riguarda l’abitazione principale del comodante che, come l’appartamento dato in uso, non può essere una villa o un castello o essere accatastata come “signorile”.

Un altro punto messo in risalto dalla risoluzione è che la Stabilità 2016, introducendo il nuovo beneficio, ha di riflesso abolito, da quest’anno, la norma che dava facoltà alle amministrazioni locali di equiparare all’abitazione principale l’immobile concesso in comodato ai parenti “stretti”. Il Comune, in ogni caso, può sempre stabilire un’aliquota light, comunque non inferiore allo 0,46%, potendo modificare l’aliquota base, in aumento o in diminuzione, fino a 0,3 punti percentuali.

DOCUMENTAZIONE

Bisogna munirsi del modello 69. Indispensabile per l’agevolazione, come abbiamo visto, è la registrazione del contratto di comodato. Nulla di nuovo da segnalare nel caso di contratto scritto, modalità e tributi sono quelli ordinari: imposta di bollo, Registro in misura fissa (200 euro) e registrazione entro 20 giorni dalla data dell’atto. A tal proposito, il Df ricorda che, poiché l’Imu è dovuta per anno solare in proporzione alla quota e ai mesi di possesso (è computato come intero il mese in cui il possesso si è protratto per più di 15 giorni), per usufruire dell’agevolazione sin dall’inizio dell’anno, occorre che il contratto sia stato stipulato entro lo scorso16 gennaio.

Per fruire della riduzione Imu, la registrazione del comodato è obbligatoria, a differenza di quanto avviene di norma, anche nell’ipotesi di contratto verbale. In tal caso, l’adempimento – specifica la risoluzione – può essere effettuato previa esclusiva presentazione del modello 69 (in duplice copia), nel quale deve essere indicata, come tipologia dell’atto, “Contratto verbale di comodato”.

DUBBI E RISPOSTE

Il Dipartimento va a chiarire, poi, alcuni dubbi più specifici. Uno di questi riguarda la regola secondo cui il contribuente debba possedere un solo immobile in Italia: la risoluzione spiega che si deve intendere un solo “immobile a uso abitativo”, restano fuori, quindi, ad esempio, terreni agricoli e negozi.

Prese in considerazioni, inoltre, le pertinenze delle unità date in comodato: anch’esse godono dello sconto del 50%, nei limiti previsti dalla legge (una per ciascuna delle categorie catastali C/2, C/6 e C/7), a prescindere dal fatto che il comodante possegga un’altra cantina, soffitta o garage.

E, ancora, il possesso di un fabbricato rurale a uso strumentale (è tale anche l’immobile destinato ad abitazione dei dipendenti esercenti attività agricole nell’azienda) non sbarra la strada all’agevolazione, in presenza, naturalmente, delle altre condizioni.

Continuando con i casi particolari, trattamento differenziato per i genitori che danno al figlio l’appartamento posseduto in comproprietà, nell’ipotesi in cui uno dei due possegga un’altra casa in un comune diverso: quest’ultimo (e solo lui) perde il beneficio.

Disparità anche nel caso in cui l’immobile sia concesso in comodato ai genitori del marito o della moglie: soltanto il figlio della coppia usufruisce, per la sua parte, dello sconto.

LA TASI

Riguardo alla Tasi, infine, ricordato che la Stabilità 2016 ha esentato dal tributo sia i possessori che gli occupanti per gli immobili destinati ad abitazione principale (il comodatario, quindi, non paga nulla), il proprietario dell’appartamento, in caso di comodato, dovrà versare la tassa, calcolata sulla base imponibile “dimezzata”, nella percentuale stabilita dall’amministrazione locale per il 2015. Nel caso in cui il municipio non abbia provveduto a tale determinazione, il comodante dovrà farsi carico del 90% dell’ammontare complessivo del tributo (articolo 1, comma 681, legge 147/2013).

CONTRATTO DI COMODATO D’USO:COME OTTENERE LO SCONTO SULL’IMU?

[A cura di: dott.ssa Maria Rosaria Monsellato – Centro studi nazionale Appc]

Con l’entrata in vigore della Legge di Stabilità 2016 numerosi sono stati i quesiti sorti in merito all’applicazione dell’art. 1, comma 10, che ha previsto la possibilità di fruire della riduzione al 50% della base imponibile ai fini della determinazione di Imu e Tasi per le unità immobiliari, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato d’uso gratuito dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado, vale a dire genitori ovvero figli, purché venga da questi ultimi utilizzata come abitazione principale.

Si ricorda che per ottenere lo sgravio fiscale è necessario, altresì, che il comodante, oltre alla casa concessa in comodato, sia proprietario solo di un’altra abitazione, in cui abbia stabilito la sua dimora nonché la sua residenza anagrafica, e che il predetto immobile, anch’esso con categoria catastale diversa da A/1, A/8 ed A/9, sia allocato nello stesso comune in cui è sito quello concesso in comodato.

Delucidazioni in merito vengono fornite con nota protocollo n. 2472 del 29.01.2016 del Ministero dell’Economia e delle Finanze – Dipartimento delle Finanze – Direzione Legislazione Tributaria e Federalismo Fiscale Ufficio XII.

IL COMODATO

Il nostro ordinamento definisce comodato quel contratto con cui “una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinchè se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito”. Occorre, poi, precisare che per la redazione della predetta tipologia contrattuale non è prevista alcuna prescrizione, potendo di fatti essere redatto sia in forma scritta sia verbale.

Nel primo caso, ossia per i contratti redatti in forma scritta e stipulati prima dello 01.01.2016, in automatico godranno della riduzione d’imposta, mentre quelli redatti a partire da gennaio 2016 ne permetteranno la fruizione dopo la registrazione, ossia entro i successivi 20 giorni dalla stipula. 

Ai fini della riduzione del 50% della base imponibile di Imu e Tasi occorre precisare che è proprio la data di stipula che ne stabilisce la data a partire dalla quale si avrà il diritto alla fruizione. Questo perché l’art. 9, comma 2 del D.Lgs n. 23 del 2011 prevede che l’imposta è dovuta per anno solare ed in proporzione alla quota ed ai mesi dell’anno in cui si è protratto il possesso. Non solo. Dispone anche che qualora il possesso si sia protratto per almeno 15 giorni, tale mese è da considerarsi per intero. 

QUALE DURATA

Da quanto premesso, quindi, prima di procedere alla stipula del contratto occorre valutare di quanti giorni si compone il mese in cui si procederà a stipulare il contratto di comodato. Pertanto, se il mese è di 31 giorni, la stipula dovrà avvenire entro il 16 del mese stesso, in quanto:

* dal primo al quindici (15 giorni) l’immobile sarà in possesso del proprietario;

* dal sedici al trentuno (16 giorni) l’immobile sarà in possesso del comodatario.

Poiché la durata maggiore del possesso è quella in capo al comodatario, il comodante fruirà della riduzione al 50% della base imponibile per il mese in oggetto. Qualora, invece, la stipula dovesse avvenire dal 17 del mese in poi, il comodante non potrà fruire della predetta riduzione nel mese in cui è avvenuta la predetta stipula.

Se, invece, il mese si compone di 30 giorni la stipula dovrà avvenire entro il 15, in quanto:

* dal primo al quattordici (14 giorni) l’immobile sarà in possesso del proprietario;

– dal quindici al trenta (16 giorni) l’immobile sarà in possesso del comodatario.

Poiché la durata maggiore del possesso è quella in capo al comodatario, il comodante fruirà della riduzione al 50% della base imponibile per il mese in oggetto. Qualora, invece, la stipula dovesse avvenire dal 15 del mese in poi, il comodante non potrà fruire della predetta riduzione nel mese in cui è avvenuta la stipula.

CONTRATTI VERBALI

Nel secondo caso, ossia per i contratti verbali, occorre fare una premessa. È opportuno ricordare che, sebbene l’art. 3 del D.P.R. 131 del 1986 al primo comma non indichi il comodato tra i contratti che devono essere necessariamente sottoposti a registrazione, tranne nei casi di enunciazione in altri atti, nel secondo comma rimanda espressamente all’art. 22 dello stesso decreto, dove al 1° comma stabilisce che “se in un atto sono enunciate disposizioni contenute in atti scritti o contratti verbali non registrati e posti in essere fra le stesse parti intervenute nell’atto che contiene la enunciazione, l’imposta si applica anche alle disposizioni enunciate”.

Ora, per i contratti verbali già in essere al primo gennaio 2016, fermo restando la non obbligatorietà della registrazione, per fruire della riduzione del 50% della base imponibile ai fini della determinazione dell’Imu e della Tasi può trovare applicazione quanto disciplinato dall’art. 3 comma 2 dello Statuto dei diritti del Contribuente il quale stabilisce che “in ogni caso, le disposizioni tributarie non possono prevedere adempimenti a carico dei contribuenti la cui scadenza sia fissata anteriormente al sessantesimo giorno dalla data della loro entrata in vigore o dell’adozione dei provvedimenti di attuazione in esse espressamente previsti”.

Da quanto emerso, quindi, per i contratti di comodato verbali già esistenti alla data dello 01.01.2016 è necessario procedere alla registrazione degli stessi per poter fruire della riduzione di imposta, e tale registrazione deve essere effettuata entro e non oltre il primo marzo 2016. Questo perché sommando i giorni del mese di gennaio (31) e quelli del mese di febbraio (29) si ottiene esattamente sessanta.

 

SCONTO SULL’AFFITTO? IMU PIÙ BASSA. IN COMUNE DISCUSSA LA PETIZIONE DI APE TORINO

Lo scorso 19 febbraio è stata discussa in Comune di Torino, nella I Commissione Consiliare, la petizione proposta da Ape Confedilizia Torino, che ha raccolto 371 firme, per richiedere la riduzione dell’aliquota dell’Imu proporzionalmente alla diminuzione del canone di affitto. La proposta, illustrata dall’avvocato Anna Rosa Penna, responsabile del coordinamento dei legali Ape Torino, è stata accompagnata da una tabella che ha fornito esempi concreti, presentata dal dottor Lorenzo Berta, consulente tributario dell’Associazione. 
Con questa iniziativa presentata da Ape Confedilizia, Torino diventa l’apripista di recepimento del D.L. 133/2014 (il cosiddetto Sblocca Italia), che nel “pacchetto casa” dava facoltà ai Comuni di applicare agevolazioni fiscali nel caso di affitti a canoni concordati sia ad uso abitativo, che per immobili non abitativi. Secondo Ape, “Un passo importante, che aprirà una breccia e faciliterà i contratti ad uso commerciale, per una fascia di mercato bloccata dalla Legge 392 del 1978”. 
La richiesta è stata accolta favorevolmente e trasversalmente da tutte le forze politiche e dall’assessore Gianguido Passoni, che ha preso atto dell’istanza e ha chiesto un aggiornamento della Commissione per approfondire e valutare in che modo l’Amministrazione potrà intervenire. “Sono particolarmente soddisfatto – ha concluso il presidente Ape Confedilizia, Erasmo Besostri – perché la nostra proposta è perfettamente in linea e condivisa dall’Amministrazione, un ulteriore sforzo per dare fiato alla crisi del mercato immobiliare”.

CRONACA FLASH DALLA CASA E DAL CONDOMINIO

Rimane fuori casa,

scavalca e si impicca 

Incredibile tragedia alle porte di Torino, per un uomo di 56 anni che, nel tentativo di scavalcare la recinzione della sua villetta, è finito strangolato dal colletto del giubbotto, impigliato sugli spuntoni della ringhiera. Il 56enne era rimasto fuori casa dopo che la sua chiave si era incastrata nel portoncino. Non sapendo come fare, aveva deciso di arrampicarsi sulla ringhiera metallica, alta due metri, e di calarsi giù una volta superatala. I carabinieri, allertati da un passante, hanno trovato la vittima letteralmente impiccata alla ringhiera e hanno segnalato il fatto alla Procura.

Occupazione abusiva

Casalinga in manette 

Una giovane casalinga siciliana è stata arrestata dai carabinieri per aver occupato abusivamente l’abitazione di proprietà di un 60enne. La ragazza, di appena 20 anni, aveva approfittato dell’assenza dell’uomo per forzare la serratura della porta d’ingresso e stabilirsi nell’alloggio. Colta in flagranza dai militari dell’Arma è stata posta agli arresti domiciliari presso la casa dei genitori, in attesa dell’udienza di convalida. Dovrà rispondere dei reati di violazione di domicilio e danneggiamento aggravato.

Incendio domestico

Muore un’anziana

Una donna di 90 anni, residente in provincia di Catanzaro, è morta in seguito all’incendio che ha avvolto la sua abitazione. Non è ancora chiaro se il decesso sia sopraggiunto in seguito alle esalazioni di fumo o per le ustioni riportate. A trovare il corpo senza vita della 90enne, nei pressi della stufetta a legna che era solita usare per riscaldare l’appartamento, sono stati i vigili del fuoco allertati dai vicini di casa. Nonostante la tragedia, l’edificio è stato dichiarato agibile.

Madre e figlio avvocato

trovati morti in casa

Una donna di 89 anni e il figlio, un avvocato penalista di 56, sono stati trovati morti nella loro casa di Roma. A scoprire i corpi è stata la polizia, allertata da un collega del professionista che non aveva sue notizie da giorni. Quando sono entrati nell’abitazione, gli agenti hanno trovato il 56enne disteso sul letto e l’anziana sul pavimento della stessa stanza. L’assenza di segni di effrazione e le testimonianze dei conoscenti dell’avvocato, che raccontano di una malattia e di una conseguente depressione, fanno propendere gli inquirenti verso l’ipotesi dell’omicidio-suicidio. 

Partorisce in casa

ma il neonato muore

È stato aperto un fascicolo per infanticidio a carico della 36enne, residente in provincia di Bergamo, che aveva deciso di partorire il suo terzogenito direttamente in casa e senza assistenza medica. Aveva fatto così anche per gli altri due figli, ma stavolta qualcosa è andato storto e, a causa di complicazioni durante il travaglio, il bimbo che stava portando in grembo è nato senza vita. Purtroppo, neanche l’intervento del 118 è servito ad evitare la tragedia. La magistratura ha disposto il sequestro della placenta e l’autopsia del feto per stabilire responsabilità e cause del decesso.

ALLOGGIO “SCOMODO” NON AUTORIZZA A COMPRARNE UN ALTRO CON BONUS PRIMA CASA

[A cura di: Francesco Brandi, FiscoOggi – Agenzia delle Entrate]

I benefici per l’acquisto della prima casa non spettano al contribuente che possiede un altro immobile non adatto a soddisfare, per dimensioni e caratteristiche complessive, le esigenze abitative del proprio nucleo familiare. La “scomodità” per i figli, quand’anche di sesso diverso, di dover dormire nella stessa camera non equivale a inidoneità abitativa. Lo ha stabilito la Cassazione con la sentenza n. 2278 del 5 febbraio 2016, confermando la pronuncia impugnata.

VICENDA PROCESSUALE
Con avviso di liquidazione, l’Agenzia delle Entrate accertava l’indebita fruizione dell’agevolazione “prima casa” nei confronti di due contribuenti, in quanto, al momento dell’acquisto, risultavano proprietari di un altro immobile nell’ambito dello stesso comune.
Giunto in contenzioso, l’atto veniva annullato dalla Ctp di Firenze, con esito confermato in sede di appello. La Cassazione, accogliendo il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, rinviava la controversia ad altra sezione della Ctr, che confermava l’avviso di liquidazione.
Con il successivo ricorso per cassazione, i contribuenti denunciavano, tra l’altro, violazione e falsa applicazione dell’articolo 1, comma 1, del Dl 16/1993, in quanto la Ctr aveva erroneamente ritenuto che il requisito per godere dei benefici fiscali prima casa “di non essere titolare del diritto di proprietà di altro immobile idoneo ad abitazione” debba essere interpretato in senso oggettivo.
Un altro motivo di censura atteneva all’omessa motivazione in ordine alla domanda del contribuente di ritenere inidonea l’abitazione già posseduta, a causa della presenza di due figli di sesso diverso, costretti a convivere nelle medesima camera.

PRONUNCIA DI CASSAZIONE
La Cassazione ha respinto il ricorso dei contribuenti confermando l’impianto giuridico-motivazionale della sentenza impugnata.
I giudici di legittimità richiamano innanzitutto la norma censurata, che subordinava il godimento delle agevolazioni al fatto che “nell’atto di acquisto il compratore dichiari, a pena di decadenza, di non possedere altro fabbricato o porzioni di fabbricato idoneo ad abitazione e di volerlo adibire a propria abitazione principale, anche avendo già usufruito, quale acquirente, delle agevolazioni previste”.
La giurisprudenza ha ritenuto che il requisito della non possidenza di altro fabbricato idoneo ad abitazione sussiste quando l’acquirente possieda un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi suoi e della famiglia (cfr Cassazione, 19738/2003).
Nel caso di specie, nessuna censura poteva essere mossa alla sentenza impugnata, secondo cui i contribuenti non avevano offerto alcuna prova in ordine alla presunta inidoneità dell’alloggio: del resto, “la ‘scomodità’ per i due figli pur di sesso diverso, di dover dormire nella stessa camera non equivale ad inidoneità abitativa”.

ULTERIORI OSSERVAZIONI
La nota II-bis) posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Tur, prevede l’applicazione agevolata dell’imposta di registro agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione “non di lusso” e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, a condizione che:
a) l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività;
b) nell’atto di acquisto, l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
c) nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le predette agevolazioni.
Tale disposizione ha natura agevolativa e, in quanto tale, non è suscettibile di interpretazione che ne estenda la portata applicativa a ipotesi non espressamente contemplate.
Costituisce, quindi, condizione ostativa alla fruizione dell’agevolazione “prima casa”, tra l’altro, la titolarità esclusiva, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, uso, usufrutto e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare.
Il riferimento operato dalla vigente normativa all’ampia nozione di “casa di abitazione” induce a ritenere che la fruizione dell’agevolazione debba essere esclusa in tutti i casi in cui il soggetto che intende fruire dell’agevolazione risulti già in possesso nello stesso comune o nell’intero territorio nazionale, se acquistato con le agevolazioni, di un immobile a uso abitativo.
Sono questi i principi ribaditi dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione 86/2010, che non risultano derogati dalle interpretazioni rese dalla Corte di cassazione con l’ordinanza n. 100 dell’8 gennaio 2010, nella quale è stato riconosciuto il diritto di fruire dell’agevolazione “prima casa” anche al contribuente proprietario di altro immobile che, per dimensioni e caratteristiche, non risultava idoneo a sopperire ai bisogni abitativi del contribuente e della sua famiglia.
La questione oggetto di tale pronuncia riguardava, infatti, una fattispecie particolare, nella quale il contribuente che intendeva fruire dell’agevolazione “prima casa” risultava già titolare di un locale assolutamente inadatto a fungere da abitazione (peraltro, l’immobile era di soli 22 mq).
In altri termini, ciò che conta ai fini della legittima fruizione dei benefici fiscali è solo “l’assoluta inidoneità (quale può essere, ad esempio, l’inagibilità) dell’immobile all’uso abitativo”. 

E SE LE IMPOSTE SULLA CASA FOSSERO DAVVERO INCOSTITUZIONALI?

[A cura di: Paolo Ciri – delegato Uppi Spoleto]

La vecchia Ici e la attuale Imu, essendo imposte sulla proprietà e non sul reddito, non essendo imposte progressive, secondo l’opinione di molti giuristi (e secondo il senso comune…) sono imposte contrarie alla Costituzione, di cui riportiamo il testo dell’articolo 53: “Tutti sono tenuti a concorrere alle spese pubbliche in ragione della loro capacità contributiva. Il sistema tributario è informato a criteri di progressività”.

Avere la proprietà degli immobili è manifestazione di capacità contributiva? No. Non lo è. Probabilmente lo sono stati i guadagni che hanno permesso di comprare una casa e che già furono tassati. Ma il possesso in sé non determina una capacità contributiva.

Seconda domanda: la tassa sulla proprietà è progressiva? No. Non lo è. Pagano la stessa aliquota indigenti e ricconi.

Non bastasse, altri profili di incostituzionalità possono emergere, secondo alcuni pareri, anche in rapporto ad altri articoli della legge fondamentale, ad esempio il 47 (“La Repubblica… favorisce l’accesso del risparmio popolare alla proprietà dell’abitazione”) o il 42 (“La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti”).

Però è l’art. 53 ad essere centrale e determinante nell’ambito di una esegesi chiarissima. Non così, però, secondo la giurisprudenza della Corte Costituzionale. Una ricerca, neppure esaustiva, rinviene le seguenti ordinanze e sentenze: 91/94, 263/94, 113/96, 251/96, 111/97, 119/99, 190/99, 200/99, 331/00, 5/01, 401/02, 6/03. C’è anche da dire che, ovviamente, se la Corte si è dovuta esprimere è perché, a monte, un Tribunale o una Commissione Tributaria avevano ritenuto la questione “non manifestamente infondata”. Pure è vero che in moltissime occasioni le questioni di incostituzionalità erano state respinte già dai tribunali ordinari, forti dell’atteggiamento della Corte Costituzionale sopra riportato. Famosa, o famigerata, la recente la Ctp di Brescia, 28/5/2013. 

Quale è la novità, allora? È che nel tempo la sensibilità politica, e con essa la interpretazione delle norme, muta. Ed ora la illuminata e coraggiosa Commissione Tributaria Provinciale di Massa, presieduta dal dottor Gioacchino Trovato, il 25 marzo 2015, con la sentenza numero 25 pubblicata in Gazzetta Ufficiale nel numero 43 del 28 ottobre 2015, ha accolto la questione di legittimità e dato vita ad un ricorso incidentale. Una grossa vittoria per il contribuente che ricorreva contro i silenzi del Comune di Aulla. E per tutta la categoria dei proprietari immobiliari (categoria che, in Italia, è estesa, diffusa ed eterogenea).

Ora la questione è: muterà orientamento la Corte Costituzionale in merito a questa “vexata quaestio”? Se fosse, se i Giudici rivedessero le conclusioni cui erano giunti i loro colleghi, sarebbe davvero un terremoto a livello politico e tributario!

CONDOMINIO: NO AL POSTO AUTO “ESCLUSIVO”, NEMMENO PER USUCAPIONE

[A cura di: avv. Chiara Magnani – Associazione Foro Immobiliare]

Ancora una volta la Cassazione ha affrontato il problema dell’uso turnario dei posti auto nel cortile e lo ha fatto con la sentenza n. 1421/2016. Il condomino impugnava la delibera con la quale l’assemblea aveva deliberato l’uso turnario dei posti auto siti in cortile, asserendo di aver acquistato nel 1991, dall’originario proprietario dell’intero stabile anche il diritto “esclusivo” di parcheggiare in un preciso punto dell’area cortilizia; che la delibera era stata assunta con la maggioranza semplice anziché qualificata; e che, comunque, aveva usucapito il diritto di parcheggio per aver utilizzato, per oltre 30 anni, una specifica porzione del cortile in assenza di qualsivoglia contestazione.
La Cassazione, confermando la sentenza del Tribunale di Napoli che aveva riformato la decisione del Giudice di Pace, evidenzia come l’originario ed unico proprietario dell’edificio avesse effettuato la prima vendita nel 1990 e, come pertanto, al momento dell’acquisto da parte del ricorrente (1991) il condominio fosse già costituito. Proprio in forza della già avvenuta costituzione del condominio, il venditore non avrebbe avuto alcun titolo, nel 1991, di disporre dei beni comuni. In adesione alla costante giurisprudenza, infatti, la Corte ricorda come il condominio si costituisca ipso iure con il frazionamento dell’edificio da parte dell’unico proprietario e come non sia più possibile, da quel momento, per il medesimo – salvo diversa volontà delle parti di riservare all’originario venditore e/o ai singoli condòmini la proprietà di beni comuni – disporre di beni e servizi comuni. 
La presunzione di condominialità di beni e servizi comuni può essere, infatti, vinta solo ed unicamente dal titolo, e non per fatti concludenti o per via induttiva: nel caso in esame, il ricorrente aveva acquistato nel 1991, vale a dire un anno dopo la costituzione del condominio, e nell’atto di notarile del primo acquisto (1990) non era stata fatta alcuna riserva e/o menzione, in favore del singolo e/o originario proprietario, dell’attribuzione in proprietà esclusiva del cortile, pertanto, il ricorso veniva integralmente rigettato.
La Cassazione ha, altresì, confermato come la delibera con cui si stabilisca l’uso turnario dei posti auto necessiti “solamente” della maggioranza dell’art. 1136 2° comma c.c., posto che il pari uso della cosa comune non richiede necessariamente l’uso simultaneo del bene da parte di tutti i singoli e come, comunque, non sussiste, in casi simili, alcuna violazione e/o compressione del principio del godimento paritario del bene in favore di tutti i partecipanti al condominio.
La Corte evidenzia, infine, come non vi siano, in capo al ricorrente, neppure i presupposti per l’usucapione del diritto a parcheggiare in una precisa porzione dell’area comune: perché si possa configurare l’usucapione, occorre infatti che vi sia un titolo astrattamente idoneo a consentire il trasferimento del dritto, ma nell’atto di compravendita del 1991 non era stata fatta alcuna menzione e/o individuazione del posto auto poi di fatto utilizzato dal ricorrente. 

BENEFICI PRIMA CASA: “CONDONATO” LO SFORAMENTO DEI METRI QUADRI

[Fonte: idealista.it]

I metri quadri di un appartamento non sono determinanti per l’esclusione o meno dei benefici legati all’acquisto della prima casa. A contare è solo la categoria catastale, secondo quanto stabilito dalle regole in vigore dal 2014, anche nel caso in cui l’abitazione sia stata acquistata prima della riforma. A stabilirlo è stata la Commissione tributaria regionale di Roma.

Con la sentenza n. 4449/1/15, il tribunale ha accolto il ricorso di un uomo che aveva acquistato un immobile nel 2008. Con un atto di rettifica l’Agenzia delle Entrate aveva revocato le agevolazioni perché l’immobile aveva una superficie complessiva di 308,65 metri quadri, superiore al limite di 240 metri quadri, oltre il quale, secondo le vecchie regole del 1969, la casa era da considerarsi come “immobile di lusso”.

Il contribuente si era quindi rivolto alla Ctp di Roma, che dopo averlo respinto in una prima istanza, ha accolto il ricorso, tenendo conto del principio dell’abolitio criminis stabilito dall’articolo 10 del decreto legislativo n23 del 14 marzo 2011. Secondo tale principio, “salvo diversa previsione di legge, nessuno può essere assoggettato a sanzioni per un fatto che, secondo una legge posteriore, non costituisce violazione punibile”.

Considerando infatti che i criteri per la concessione dei benefici prima casa sono stati completamente rivisti dalla riforma del 2014, sono essi a prevalere su qualsiasi classificazione precedente. A dirlo era stata anche l’Agenzia delle Entrate, che nella circolare 2/E del 2014, al paragrafo 1,3 afferma che “a decorrere dal 1º gennaio 2014, l’applicabilità delle agevolazioni prima casa risulta vincolata, ai fini dell’imposta di registro, alla categoria catastale in cui è classificato o classificabile l’immobile e non più alle 13 caratteristiche individuate dal decreto del ministro del Lavori pubblici del 2 agosto 1969”.

CONTRATTI NON REGISTRATI E “SCONTI” SUGLI AFFITTI: COSÌ IL TRIBUNALE DI CATANIA

[A cura di: avv. Claudia Carmen Caruso e avv. Gaetano Fabio Fiamma – Uppi] 

Il Tribunale di Catania, su richiesta degli avvocati Claudia Carmen Caruso e Gaetano Fabio Fiamma in difesa di un associato dell’ Uppi di Catania, ha emesso ex art. 423 c.p.c. un’ordinanza di ingiunzione di pagamento delle maggiori somme dovute dal proprietario – così come da contratto regolarmente sottoscritto – rispetto a quelle già corrisposte dall’inquilino ex art. 3 d.lgs n. 23/2011 a titolo di canone di locazione.

Il caso trae origine da un giudizio per sfratto per morosità, nel quale il G.I., in considerazione dell’opposizione dell’inquilino che chiedeva l’applicazione del d.lgs n. 23/2011, non ha convalidato l’intimato sfratto, disponendo la conversione del rito. Dopo aver esperito con esito negativo il tentativo di mediazione, all’udienza fissata dal G.I. la difesa dell’associato dell’Uppi di Catania ha rilevato che Corte Costituzionale prima con sentenza n. 50/2014 del 10.03.2014 ha dichiarato l’incostituzionalità dei commi 8 e 9 del d.lgs n. 23/2011, e poi con sentenza n. 169/2015 del 24.06.2015 ha dichiarato l’incostituzionalità dell’art. 1 della L. n. 80/2014, il quale testualmente recitava “Sono fatti salvi, fino alla data del 31.12.2015, gli effetti prodottosi e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi dell’art. 3 commi 8 e 9 del d.lgs n. 23/12011”.

In forza delle due sentenze di incostituzionalità, ed in considerazione dell’esistenza dei presupposti e condizioni previsti dalla norma, gli avvocati Caruso e Fiamma hanno richiesto al G.I. ai sensi dell’art. 423 c.p.c. l’ingiunzione di pagamento delle differenze del canone. In particolare, le somme richieste non sono state contestate, atteso che l’inquilino non ha mai contestato l’importo pattuito a canone di locazione, ma si è limitato soltanto a chiedere l’applicazione del d.lgs n. 23/2011.

Il Tribunale di Catania dopo aver fatto un excursus storico sull’art. 3 comma 8 e 9 del d.lgs n. 23/2011, ha confermato il proprio orientamento in ordine alla possibilità di sanare la nullità del contratto di locazione tardivamente registrato. In particolare, ha affermato nella predetta ordinanza: “Conformemente all’indirizzo seguito da questa sezione, la nullità prevista dalla legge derivante dalla mancata o tardiva registrazione del contratto di locazione seppure tardiva, cioè intervenuta oltre i termini fissati dalla legge avuto riguardo al momento di stipula del negozio, determina una sopravvenuta sanatoria del contratto consentendo che lo stesso produca effetti”.

La difesa dell’associato dell’Uppi di Catania si sta attivando per dare esecuzione alla predetta ordinanza di ingiunzione, con la consapevolezza e l’amarezza che il nostro Stato, nonostante ben due sentenze di incostituzionalità, ha reintrodotto con la legge di Stabilità l’art. 1 comma 59, che sostanzialmente è una norma di salvaguardia degli effetti del d.lgs n. 23.

In caso di opposizione fondata sull’applicazione della predetta norma sarà sollevata nuovamente la questione di legittimità costituzionale con riserva di agire nei confronti di quei soggetti la cui condotta possa configurare la violazione del principio neminem ledere ex art. 2043 c.c..

Fermo restando quanto sopra, si rileva irragionevolezza della predetta norma nella parte in cui il Legislatore ha posto come limite temporale la data del 16 luglio 2015, legata alla pronuncia della sentenza della Corte Costituzionale n. 169/2015 anziché la data del 10.03.2014, corrispondente alla sentenza n. 50/2014 che ha dichiarato l’incostituzionalità dei commi 8 e 9 del d.lgs n. 23/2011.

ACQUISTO PRIMA CASA E LEASING IMMOBILIARE: I NOTAI SPIEGANO LE NOVITÀ

Legge di Stabilità con particolare riferimento alla tassazione immobiliare. È l’oggetto di alcuni contributi pubblicati recentemente dal Consiglio nazionale del Notariato e consultabili integralmente sul sito www.notariato.it. Tra le ultime relazioni spiccano, in particolare, quelle sugli acquisti della prima casa di abitazione e sul leasing finanziario abitativo. 

PRIMA CASA

Il comma 55 dell’art. 1 della legge 28 dicembre 2015, n. 208 (legge di Stabilità 2016) modifica la disciplina dei trasferimenti della prima casa di abitazione incidendo, sotto il profilo temporale, su una delle condizioni di cui alla Nota II-bis all’art. 1 della tariffa, parte prima, D.P.R. n. 131/1986, al fine di adeguare la suddetta disciplina alle attuali esigenze e difficoltà della contrattazione immobiliare. Infatti, la nuova norma consente che la condizione relativa alla non prepossidenza di un’altra abitazione acquistata con le agevolazioni di cui alla lett. c) della Nota II-bis cit. si possa verificare anche successivamente al trasferimento agevolato, considerando egualmente meritevole del trattamento di favore, rispetto ad un nuovo acquisto, il contribuente che abbia già acquistato un’abitazione usufruendo delle agevolazioni indicate nella lettera c) e l’alieni successivamente al suddetto nuovo acquisto, purché entro un anno. Tale considerazione e la collocazione della disposizione nell’ambito della nota II-bis all’art. 1 della tariffa cit. inducono a ritenere tendenzialmente applicabile agli acquisti in essa contemplati la disciplina prevista sotto vari profili per i trasferimenti della prima casa di abitazione.

LEASING

La legge di stabilità 2016 (art. 1, commi 82-84, l. 28 dicembre 2015, n. 208) reca alcune disposizioni di carattere fiscale in tema di leasing finanziario abitativo applicabili dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020, ed in particolare: 

* una detrazione Irpef con riguardo ai “canoni e relativi oneri accessori” ed al “costo di acquisto a fronte dell’esercizio dell’opzione finale” – a determinate condizioni – a favore degli utilizzatori di immobili concessi in locazione finanziaria e destinati ad abitazione principale; 

* un’aliquota ridotta dell’imposta di registro proporzionale (pari all’1,5%) per i trasferimenti nei confronti delle banche e degli intermediari finanziari autorizzati all’esercizio del leasing finanziario di immobili acquisiti in locazione finanziaria da parte di utilizzatori per i quali ricorrono le condizioni relative all’acquisto della prima casa di abitazione; 

* l’imponibilità ai fini dell’imposta di registro delle cessioni dei contratti di leasing, da parte degli utilizzatori, anche aventi ad oggetto fabbricati abitativi, con la previsione di distinte aliquote dell’imposta di registro in ragione della ricorrenza o meno in capo agli utilizzatori/cessionari delle condizioni per l’acquisto della prima casa di abitazione. 

Lo studio esamina queste previsioni, le quali sembrano considerare l’accesso alla proprietà dell’abitazione realizzata mediante il ricorso allo strumento contrattuale del leasing finanziario equivalente, a determinati effetti fiscali, ad un acquisto diretto (eventualmente finanziato con un mutuo ipotecario) della stessa; e con specifico riguardo all’imposizione indiretta dell’acquisto di immobile abitativo mediante leasing finanziario, si propone di approfondire anche l’applicabilità, rispetto ai trasferimenti a favore della società di leasing, di quanto disposto, in primo luogo, dalla nota II-bis all’art. 1 della tariffa, parte prima, D.P.R. n. 131/1986 e, in secondo luogo, dalle altre disposizioni che regolano, sotto altri profili, gli acquisti della prima casa.