• Redazione
• Feb 11, 2015

• Redazione
• Feb 6, 2015

[Fonte: Antonio Iazzetta, Nuovo FiscoOggi – Agenzia delle Entrate]

Sono arrivati i chiarimenti ministeriali su alcuni dubbi in merito al pagamento dell’Imu sui terreni agricoli (in scadenza martedì 10 febbraio), sorti dopo il varo delle nuove regole dettate dal decreto legge 4/2015 in materia di esenzione per i comuni montani o parzialmente montani.

In particolare, con la risoluzione 2/2015, il dipartimento delle Finanze è intervenuto su:

* aliquota da applicare nei comuni che non hanno approvato parametri ad hoc;

* esenzione per i fondi concessi in comodato o in affitto a coltivatori diretti e a Iap:

* rimborso o compensazione delle somme versate in base ai precedenti criteri e, ora, non più dovute.

ALIQUOTA NON DELIBERATA

Per la questione dell’aliquota, è stato ribadito che, in base al comma 692 dell’articolo 1 della legge 190/2014 (Stabilità 2015), se i Comuni non hanno approvato specifiche aliquote per i terreni agricoli, la relativa Imu va determinata applicando quella di base, fissata nella misura dello 0,76%. Per rendere ancor più chiaro il concetto, nella risoluzione si fa l’esempio di un Comune che ha deliberato un’aliquota dello 0,6% per le abitazioni principali accatastate come A/1, A/8 e A/9, una dello 0,9% per le aree fabbricabili e un’aliquota residuale dell’1% per tutti gli altri immobili. In questo caso, non avendo il Comune approvato un’aliquota propria per i terreni agricoli, va applicata quella di base (0,76%).

COMUNI PARZIALMENTE MONTANI

La seconda questione affrontata riguarda l’esenzione per i terreni agricoli ricadenti nei comuni parzialmente montani, prevista se i fondi sono posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola e, aggiunge la norma, anche nel caso di concessione dei terreni in comodato o in affitto a coltivatori diretti e Iap. A tale ultimo proposito, la risoluzione chiarisce che l’esenzione spetta esclusivamente se anche il soggetto che concede i terreni in affitto o in comodato è egli stesso un coltivatore diretto o un imprenditore agricolo professionale, iscritto nella previdenza agricola.

NO IMU PER EX TERRENI ESENTI

Nella risoluzione, inoltre, si ricorda che, per l’annualità 2014, i terreni che risultavano esenti sulla base del Dm 28 novembre 2014 e che, invece, sono divenuti imponibili in virtù dei criteri fissati dal Dl 4/2015, sono comunque esclusi dal tributo municipale. Niente Imu anche per i terreni a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile che non erano già esenti sulla base dei criteri previsti dal decreto del 28 novembre 2014.

RIMOBORSO IMPOSTA NON DOVUTA

Infine, i contribuenti che hanno effettuato versamenti in relazione a terreni che, sulla base delle prime regole, risultavano imponibili e che, invece, in virtù di quelle introdotte dal Dl 4/2015, sono esenti dall’Imu, possono chiedere il rimborso di quanto versato ovvero, se previsto dal regolamento comunale, possono utilizzare tali somme in compensazione.

• Redazione
• Gen 30, 2015

Cedolare secca e disciplina fiscale. È l’oggetto delle ultime Faq pubblicate dall’Agenzia delle Entrate sull’apposita sezione del proprio portale. Un approfondimento che prende spunto dagli interrogativi che quotidianamente si pongono (e pongono all’Agenzia) i contribuenti. Eccone alcuni.

D. Sono proprietario di un appartamento locato e ho optato per la cedolare secca. L’inquilino mi ha comunicato che non vuole proseguire la locazione. Cosa devo fare?

R. Deve registrare la risoluzione presentando, entro 30 giorni dal perfezionamento della stessa, il modello RLI compilato, allo stesso ufficio presso il quale è stato registrato il contratto di locazione. I 30 giorni decorrono dal momento in cui il rapporto di locazione si è interrotto. Non è dovuta l’imposta di registro per la risoluzione.

D. In caso di cessione di contratto, nel quale ho optato per la cedolare secca, devo pagare l’imposta di registro?

R. Sì, è dovuta l’imposta di registro, che ammonta a 67 euro.

D. Ho intenzione di dare in locazione un box auto: posso optare per la cedolare secca?

R. Può optare per la cedolare secca soltanto se il box è pertinenza di immobile a uso abitativo ed è locato insieme ad esso.

D. Posso optare per la cedolare secca se il conduttore è una società che intende adibire l’immobile ad abitazione dei propri dipendenti?

R. No, sono esclusi dal campo di applicazione della cedolare secca i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

D. Quando devo versare l’imposta sostitutiva per un contratto di locazione in cui ho optato per il regime della cedolare secca?

R. Per il primo periodo di imposta in cui opta per il regime della cedolare secca non sono dovuti acconti, dovrà semplicemente versare l’imposta a saldo l’anno successivo. Solo dal secondo anno dovrà iniziare a versare gli acconti, analogamente a quanto accade per l’Irpef.

D. Durante il periodo di applicazione della cedolare secca posso aggiornare il canone di locazione?

R. No, per il periodo di durata dell’opzione è sospesa per il locatore la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualunque titolo (compresi gli aggiornamenti ISTAT), anche se la facoltà è prevista nel contratto di locazione.

D. Ho optato per la cedolare secca quando ho registrato il contratto di locazione. Devo fare qualcosa alla scadenza delle successive annualità contrattuali?

R. No, l’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto produce  i suoi effetti fino alla scadenza del contratto e comunque fino a revoca.

• Redazione
• Gen 30, 2015

[A cura di: avv. Chiara Magnani – Ass. Foro Immobiliare]

Ancora una volta la Cassazione si pronuncia sulla legittimazione passiva dell’amministratore. Lo ho fatto con la sentenza n. 25634/14 nella quale, nel riaffermare come “… in tema di condominio… la legittimazione passiva dell’amministratore ha portata generale”, ha precisato come suddetto principio non subisca deroghe nemmeno quando un condomino o un terzo chieda l’accertamento della proprietà esclusiva relativamente ad un bene che dovrebbe, ex art. 1117 c.c., essere comune.

La sentenza trae origine da una opposizione a decreto ingiuntivo nella quale un condomino comproprietario di un appartamento, nel contestare la debenza della somma portata dal decreto, rilevava come il condominio non avesse tenuto conto del controcredito maturato a titolo di canoni di locazione per l’immobile utilizzato dal condominio come portineria – e di proprietà di tre condòmini – chiedendo, in via riconvenzionale, l’accertamento del credito per canoni di locazione e conseguente condanna del condominio al pagamento, nonché l’accertamento dell’illegittima occupazione dell’immobile da parte del condominio e il conseguente il rilascio del bene.

Il Tribunale rigettava l’opposizione. Il comproprietario proponeva appello ribadendo l’esistenza di un controcredito per canoni locatizi afferenti l’immobile di proprietà esclusiva dei tre fratelli e concesso in locazione al condominio. Ancora una volta il condominio contestava la richiesta rilevando come l’unità fosse bene condominiale per avere il padre degli opponenti venduto il medesimo in epoca anteriore alla donazione richiamata dall’appellante a fondamento del proprio diritto di comproprietario esclusivo dell’appartamento medesimo. La Corte di Appello ritenendo necessario integrare il contraddittorio con tutte le parti potenzialmente interessate al giudizio, con propria sentenza rinviava al giudice di primo grado. Avverso siffatto provvedimento il condominio ricorreva in Cassazione. 

Già in passato (Cass. 28141/13; 25454/13;026681/06) la Corte aveva affermato come la legittimazione passiva dell’amministratore, ex art. 1131 c.c., abbia una portata generale e, pertanto, trovi applicazione anche in quei giudizi azionati dal terzo o dal condominio per vedersi riconosciuta la proprietà esclusiva di un bene comune. Con la sentenza n. 25634/14 gli Ermellini hanno precisato come questo principio trovi il suo fondamento nell’art. 1131 c.c., dove chiaramente si legge che “l’amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio”, ma altresì nella ratio del medesimo articolo che ha proprio lo scopo di agevolare, i terzi e/o singoli condòmini, nell’individuare il soggetto da convenire in giudizio ogni qualvolta si verta in materia di beni e parti comuni. 

Sulla base, pertanto, del suddetto principio, la Corte ha rilevato come nel giudizio di cui trattasi, non fosse necessario né la partecipazione, dal lato passivo, di tutti i condòmini né, dal lato attivo, degli altri comproprietari dell’appartamento, avendo l’amministratore, da un lato, e il singolo comproprietario, dall’altro, piena legittimazione di agire. 

• Redazione
• Gen 29, 2015

[A cura di: Nuovo FiscoOggi – Agenzia delle Entrate]

“Posso detrarre gli interessi passivi su un mutuo contratto per l’acquisto di una casa da accorpare alla mia abitazione principale, per la quale già detraggo gli interessi passivi sul mutuo?”. È di grande attualità il quesito indirizzato da un contribuente al servizio di Posta Fiscale di Nuovo FiscoOggi: l’organo d’informazione ufficiale dell’Agenzia delle Entrate. Di seguito, la risposta fornita dall’esperto: Gianfranco Mingione.

“È possibile fruire della detrazione anche per gli interessi passivi relativi al mutuo contratto per l’acquisto di un’unità immobiliare adiacente alla propria abitazione principale, dopo che sia stato realizzato l’accorpamento, che deve risultare anche dalle variazioni catastali (risoluzione n. 117/2009). Il limite di detraibilità di 4.000 euro – previsto dall’articolo 15, comma 1, lettera b), del Tuir – deve essere riferito all’ammontare complessivo degli interessi e oneri accessori relativi ai due mutui accesi per l’acquisto delle unità immobiliari accorpate. Anche il secondo mutuo deve essere stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale; tale condizione deve risultare dal contratto di acquisto dell’immobile, dal contratto di mutuo o da altra documentazione rilasciata dalla banca ovvero, in mancanza, deve essere attestata dal contribuente mediante apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (risoluzione n. 147/2006). Devono inoltre essere rispettate le altre condizioni di legge, quali il limite temporale che deve intercorrere tra l’accensione del mutuo, l’acquisto e la destinazione ad abitazione principale; in pratica, l’immobile va adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto, che deve avvenire nell’anno antecedenete o in quello successivo alla stipula del mutuo (circolare 11/2014)”.

• Redazione
• Gen 29, 2015

Un video al servizio dei contribuenti. È l’iniziativa dell’Agenzia delle Entrate, che – alla luce dell’entrata in vigore della Legge di Stabilità 2015 – ha aggiornato il proprio filmato contenente tutte le spiegazioni per fruire della detrazione Irpef del 50 per cento sull’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici destinati a immobili oggetto di lavori di ristrutturazione è prorogata a tutto l’anno in corso.

Il documento è disponibile su “Entrate in video”, il canale YouTube dell’Agenzia. Una funzionaria del Fisco spiega, a chi ha effettuato interventi di recupero del patrimonio edilizio agevolati con il “bonus ristrutturazioni” del 50%, come fare per usufruire dell’ulteriore “sconto” per il relativo arredo.

Occorre, tuttavia, fare sempre attenzione a date e scadenze. Dopo le modifiche apportate dalla Legge di Stabilità, infatti, la detrazione spetta, adesso, per le spese effettuate dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2015. Nessun cambiamento, invece, per quanto riguarda i requisiti per richiedere l’agevolazione, gli acquisti interessati, le modalità di pagamento e quelle di fruizione del beneficio. La detrazione, pertanto, andrà calcolata su un importo massimo di 10mila euro per unità immobiliare, e dovrà essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo.

Peraltro, tutte le informazioni necessarie, compreso l’elenco dettagliato dei lavori che danno diritto all’agevolazione, sono reperibili anche nella pubblicazione “Bonus mobili ed elettrodomestici”, presente sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate, nella sezione “Guide fiscali”.

• Redazione
• Gen 29, 2015

[A cura di: Corrado Sforza Fogliani – presidente Confedilizia]

A Ferrara, per conoscere la detrazione applicabile per la Tasi sull’abitazione principale, bisogna applicare una formula matematica. A Modena, sono previste 11 detrazioni diverse, ad Asti 9. Il Comune di Parma, poi, prevede una detrazione maggiorata per le abitazioni principali con riferimento alla capacità contributiva della famiglia definita attraverso l’applicazione dell’indicatore Isee e declinata in ben 24 fattispecie diverse. In alcune città importanti (Bologna, Ancona, Treviso), le amministrazioni non si sono limitate a stabilire le aliquote relative al 2014, ma hanno fissato la misura dell’imposta anche per il 2015 e il 2016, sfruttando subito la possibilità di superare il limite massimo che la legge di stabilità dello scorso anno ha previsto solo per il 2014 (a Bologna, ad esempio, l’aliquota è stata fissata al 4,3 per mille sia per il 2015 che per il 2016). 

Sul “valore” dei figli, poi, ogni Comune ha la sua idea, che traduce in una diversa misura della (eventuale) specifica detrazione stabilita (10, 20, 25, 30 euro ecc.). 

Sono queste alcune delle complicazioni e delle stranezze contenute in un dossier elaborato dalla Confedilizia sulle delibere in materia di Tasi approvate dai Comuni. La nuova imposta – che, si ricorda, è solo una delle tre componenti della Iuc (la sedicente imposta unica comunale che comprende anche l’Imu e la Tari) – ha rappresentato infatti una nuova occasione, per i Comuni, per sbizzarrirsi nelle scelte più diverse, soprattutto con riferimento ad aliquote e detrazioni. 

A dimostrare lo stato di incertezza e di confusione determinato da questo tributo vale del resto – più di ogni discorso – quanto accaduto a Lignano Sabbiadoro (Udine), dove, nonostante il Comune abbia deliberato l’azzeramento della Tasi, il sindaco ha riferito che dai cittadini sono arrivate decine e decine di versamenti del tributo…

• Redazione
• Gen 28, 2015

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• Gen 28, 2015

[Fonti: Nuovo FiscoOggi – Agenzia delle Entrate e Anci]

Novità in materia di Imu sui terreni agricoli. Il decreto legge 4/2015 del 24 gennaio, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 19 dello stesso giorno, sposta il limite per l’esenzione a un’altitudine inferiore, e fa slittare i termini di versamento di quanto dovuto per l’anno 2014 al prossimo 10 febbraio. I nuovi criteri, per stabilire chi paga e chi no, rimandano sempre all’elenco dei comuni italiani consultabile sul sito internet dell’Istat ma, a differenza di quanto stabilito in precedenza con il Dm 28 novembre 2014, non si fa più riferimento all’ubicazione in termini di altitudine del centro del Comune, bensì alla “codifica” data dall’Istat al suo territorio.

In sostanza, l’esclusione va ricercata sempre nella lista pubblicata sul sito Istat, nella colonna “R” e non più nella “P”. Qui, se in corrispondenza di un determinato Comune si trova la lettera “T”, lo stesso è considerato totalmente montano; con “P”, invece, viene individuato un territorio parzialmente montano, mentre l’acronimo “NM” indica i comuni non montani, tutto ciò a prescindere dall’altitudine in cui è situata la sede amministrativa.

Ricapitolando: tutti i terreni agricoli (e quelli non coltivati) ubicati nei comuni “T” sono esenti dall’Imu. Per quelli identificati dalla “P”, invece, l’esonero è condizionato dal proprietario o dal “gestore”, cioè, per godere dell’esclusione dall’Imu, i terreni “parzialmente montani” devono essere posseduti e condotti da coltivatori diretti o da imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza agricola; la regola vale anche in caso di concessione in comodato o in affitto a favore degli stessi soggetti. Pagano l’Imu, infine, tutti i terreni ubicati nei comuni “NM”.

Le nuove disposizioni si applicano anche per il 2014. Considerato, però, che l’innovazione della norma ha risucchiato nell’obbligo comuni in prima battuta esenti, a questi il decreto “abbona” la quota che avrebbero dovuto versare per il 2014. In pratica, per i terreni che erano esclusi dall’Imu in base ai criteri fissati dal Dm 28 novembre 2014 e che invece ne risultano assoggettati in virtù delle nuove regole dettate dal Dl 4/2015, il tributo 2014 non è dovuto.

Esenzione confermata e senza vincoli, infine, per “i terreni a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile”. 

Le novità contenute nel Dl 4/2015 spazzano via la scadenza del pagamento, che era fissata al 26 gennaio, e la fa slittare, appunto, al prossimo 10 febbraio. Entro tale data va calcolata l’Imu dovuta, applicando l’aliquota base del 7,6 per mille (a meno che il Comune di riferimento non ne abbia approvata un’altra), ed effettuato il versamento tramite specifico bollettino di conto corrente postale oppure tramite modello F24, indicando il codice tributo 3914.

Soddisfatta per l’il provvedimento l’Anci che, per voce del presidente, Piero Fassino, commenta: “Bene ha fatto il Governo a rivedere e correggere il regime fiscale sui terreni agricoli, accogliendo le richieste di tanti sindaci e dell’Anci. I nuovi criteri adottati e le molte esenzioni previste vengono, infatti, incontro all’esigenza di non penalizzare i terreni montani e le loro attività agricole, e determinano una significativa riduzione della platea dei Comuni e dei contribuenti interessati. Auspichiamo che dopo la scadenza del pagamento si verifichi con attenzione il gettito effettivo, e in conseguenza si riequilibri la riduzione di risorse già operata sui Comuni”.