La ripartizione delle spese tra proprietario e conduttore di un alloggio in affitto. Quella oggetto di un quesito posto da un lettore alla rubrica di consulenza legale di Italia Casa e Quotidiano del Condominio, è una delle problematiche più frequenti in materia di locazione. Di seguito, un estratto della vicenda e il parere espresso dall’avvocato Emanuele Bruno, di Matera (www.studiobruno.info).

Il quesito

Buongiorno, sono locatario di un appartamento sito in Torino, al terzo piano di una palazzina.

Nei giorni scorsi mi si è otturato il water e ho dovuto chiamare un tecnico per fare lo spurgo. L’operaio ha dovuto rimuovere il water stesso e procedere a spurgare una parte della colonna montante di scarico del condominio, attraverso un tubo di gomma (come segnalato in fattura).

L’importo totale, di 160 euro, ho dovuto pagarlo io. Ma vorrei capire: a chi spetta questa spesa? Trattandosi della colonna condominiale, non dovrebbe ripartirsi tra i proprietari? E comunque, non dovrebbe essere il mio padrone di casa a pagare la fattura?

Con lui ho parlato, ma mi ha detto che si tratta di manutenzione ordinaria e che compete a me corrispondere tale importo. Come devo comportarmi per riavere quello che mi spetta?

Il parere legale

Il conduttore esercita sempre ruolo di custode dell’immobile (art. 1157 c.c.), quindi, è corretto che si adoperi – con la diligenza del buon padre di famiglia- per mantenere l’immobile in buone e funzionali condizioni.

Il quesito chiarisce che l’intervento di spurgo è stato effettuato sulla colonna montante; ciò significa che l’intervento è stato effettuato su parti condominiali e non private, infatti la colonna di scarico è parte comune (di proprietà condominiale) e non parte privata.

Secondo la Cassazione (sent. 17892/2012) “il rigurgito della fogna condominiale, che causa danni al conduttore di un’unità immobiliare ubicata nel condominio, non legittima il conduttore a non pagare i canoni o ad agire direttamente contro il proprietario dell’immobile, in quanto il fatto illecito che ha provocato il danno realizza un’ipotesi di molestia di fatto che comporta l’obbligo di agire direttamente contro il condominio titolare dell’impiantoˮ.

La spesa attinente la pulizia della colonna montante comune è da addebitarsi al condominio che, a sua volta, provvederà a ripartire la spesa tra i condòmini che utilizzano la colonna di scarico.

L’art. 9 L. 392/1978, al comma 1, chiarisce: “Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuniˮ.

La tabella con cui Confedilizia ripartisce gli oneri tra conduttore e locatore, pone a carico dell’inquilino sia le spese di spurgo delle reti fognarie e disotturazione delle colonne di scarico e pozzetti sia le spese di pulizia e spurgo dei sifoni. Resta fermo il patto contrario, dunque sarebbe opportuno accertare che locatore e conduttore non abbiano sottoscritto differenti accordi.

Se si vive in condominio, si presti sempre attenzione ad anticipare somme di competenza condominiale, perché (se non di somma urgenza) potrebbe non essere dovuto il rimborso. Se non si vive in condominio, la spesa va comunque ripartita tra gli appartamenti che si allacciano alla condotta oggetto di intervento.