Il vicino che guarda la televisione a tutto volume nel cuore della notte. La signora del piano di sotto che cucina piatti dall’odore insopportabile. Per non parlare dei costi sempre più alti. L’elenco potrebbe andare avanti a lungo. In condominio battibecchi, liti e dispetti sono all’ordine del giorno. Talvolta la situazione degenera: dalle parole si passa allo scontro fisico e i problemi tra vicini di casa finiscono in Tribunale.
“Basta poco per innescare la scintilla della lite quando diverse generazioni, tradizioni e culture si ritrovano a vivere sotto lo stesso tetto e condividere spazi comuni. Quando poi si tocca il portafoglio, anche la persona più affabile si trasforma in un demonio”, concordano le associazioni della proprietà edilizia e degli amministratori condominiali.
Certo esistono anche realtà nelle quali la convivenza tra vicini è pacifica e armoniosa. Però nel confronto con quelle dove la litigiosità imperversa sono davvero poche.

I numeri del fenomeno
Su circa 5 milioni di cause civili pendenti in Italia, secondo le statistiche del Ministero della Giustizia sarebbero 2 milioni quelle relative a liti condominiali. Di queste, poco più della metà trova una soluzione amichevole grazie all’istituto della mediazione. Tutte le altre finiscono in Tribunale, andando ad ingolfare le aule di giustizia.
A toccare con mano quanto il fenomeno della litigiosità condominiale in città sia in crescita esponenziale sono gli studi legali, che affermano senza titubanza: “Il lavoro in questo settore con conosce crisi”.

Le cause principali di lite
Ma quali sono i cinque motivi che provocano liti tra chi vive in condominio?
“Il mancato pagamento delle spese, quindi la morosità, e le spese condominiali in genere – non ha dubbi l’avvocato Anna Nicola, specializzata nel settore – ma si fa sempre più strada una vera e propria intolleranza verso i vicini e qualunque cosa mette in moto dispetti e denunce”.
Anche gli odori sgradevoli sono in grado di sollevare contrasti che sfiorano la rissa. Così come i rumori molesti in orari inadeguati. Gli amici a quattro zampe, poi, sembrano essere tollerati davvero da pochi. Infine, il non corretto utilizzo delle parti comuni è fonte di grandissime tensioni.

L’odore di cucina e le difficoltà di integrazione
Le esalazioni e gli odori che provengono dalle parti comuni o dalle singole unità immobiliari provocano spesso diverbi e addirittura querele.
Gli odori di cucina, in particolare, sono in grado di far saltare i nervi e scatenare vere e proprie guerre. Si tratta di contenziosi che spesso nascono dal contrasto tra culture e abitudini diverse, la fotografia della difficile integrazione tra italiani e stranieri. La maggior parte delle liti culinarie coinvolge infatti immigrati provenienti da India, Bangladesh e Pakistan, seguiti dai cinesi e maghrebini arrivati dalla Tunisia e dal Marocco. Utilizzano le spezie tipiche della cucina etnica, che risulta particolarmente indigesta a tanti, che nulla hanno da dire di fronte all’odore altrettanto intenso emanato dalla cottura del cavolo.
Liti sempre più “rumorose”
Tra i vari tipi di rumore, il ticchettio dei tacchi non conosce rivali per l’intolleranza che riesce a provocare. “Il tacco 12, regala qualche centimetro di altezza e slancia la figura, ma soprattutto dona una straordinaria sensualità ed eleganza all’incedere femminile. Ma gli esperti di acustica in edilizia sostengono che il ticchettio prodotto dai tacchi ha messo a dura prova non solo la resistenza di tanti e tanti solai, ma ha anche fatto litigare tanti e tanti vicini di casa”, precisa l’ingegnere forense Fabrizio Mario Vinardi, consulente tecnico in casi di contenzioso condominiale che si sono conclusi con la condanna di chi, camminando in casa con scarpe con il tacco, ha provocato “vibrazioni nocive e immissioni acustiche” così moleste da compromettere seriamente la salute di chi questi rumori li aveva dovuti subire.
Dopo il ticchettio dei tacchi, a provocare liti è il rumore degli elettrodomestici in orari di riposo, seguito dal volume troppo alto di musica e tv. A chiudere la classifica dei rumori meno tollerati sono lo schiamazzare dei bambini e i versi degli animali da compagnia.

Animali domestici poco tollerati
Proprio i nostri amici a quattro zampe sono al centro di tantissime controversie condominiali, che spesso finiscono all’attenzione dei giudici.
Nonostante la riforma del 2012 abbia cancellato il divieto di tenere animali domestici in condominio, la loro presenza provoca in molti malessere e intolleranza. Il disturbo causato dagli ululati dei cani, magari perché lasciati soli in casa per ore, è una delle ragioni di tante cause giudiziarie. Chi porta a spasso il cane e non pulisce quando sporca in cortile o davanti al portone rischia pesantissime ritorsioni.
Anche i gatti sono poco tollerati, pure loro colpevoli di provocare rumori e odori che compromettono l’igiene dello stabile.

L’utilizzo improprio delle parti comuni
A provocare accese discussioni e tanti procedimenti giudiziari è l’utilizzo delle parti comuni dell’edificio. Spazi come l’androne, il pianerottolo e le scale, il cortile, le aree parcheggio, il giardino quando c’è, l’isola per la raccolta differenziata, dovrebbero essere a disposizione di tutti, nel reciproco rispetto. Ma c’è chi abbandona la spazzatura fuori dal cassonetto o lascia in giro mobili e oggetti. Chi parcheggia l’auto dove non dovrebbe, la bicicletta o il monopattino nell’androne. Un aspetto molto conflittuale è l’abbandono delle calzature sul pianerottolo, usanza esplosa con la pandemia da Covid-19 perché gli infettivologi raccomandavano di togliersi le scarpe prima di entrare in casa. Molti hanno continuato farlo anche dopo, generando malumori per motivi di igiene e di decoro. “Fino a qualche anno fa il fenomeno era tipico dei paesi di campagna o di montagna: chi arrivava dal lavoro nei campi o da una giornata sulla neve lasciava le scarpe fuori. Ora molti lo fanno anche in città, e altrettanti protestano”, precisa un amministratore. Spiega: “Se il regolamento lo contempla, è possibile punire queste trasgressioni con una sanzione fino a 800 euro. Ma ricorrere a questo strumento vorrebbe dire gettare alcol sul fuoco”.

Spese e morosità in cima alla classifica
È legata al portafoglio la causa che in assoluto provoca il maggior numero di liti. Le spese di condominio sono in grado di trasformare l’assemblea in un campo di battaglia.
Si litiga, e anche tanto, quando qualche condòmino è in ritardo con i pagamenti. “Un litigio inutile – spiegano dall’Anaci, l’Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari – perché la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 10929 del 18 maggio 2011, ha stabilito che non è possibile addebitare penali ai ritardati, nonostante la morosità provochi gravi problemi, a partire dal rischio che il creditore faccia pignorare il conto corrente condominiale. Questo significa che chi è stato diligente si vedrà privare di quanto ha pagato per colpa di chi invece diligente non lo è stato. Una situazione molto pericolosa, perché talvolta il moroso diventa vittima di stalking, ossia di vere e proprie molestie, persecuzioni e minacce da parte di chi invece è in regola con le quote”.
Il tema della morosità condominiale ha però anche un altro risvolto. Perché se qualcuno non è riuscito a far fronte a tutte le spese la colpa, in ultima istanza, è dell’amministratore. “Se i costi lievitano, la responsabilità – precisano dall’Anaci – non è della crisi energetica, del guasto all’ascensore o al portellone del garage e dei relativi costi di riparazione, ma è sempre dell’amministratore”. Le spese, in questo caso, da motivo di lite diventano ragione di ritrovata armonia tra i condòmini, che anziché accapigliarsi tra loro uniscono le forze e dichiarano guerra all’amministratore.

Dal Codice civile alla Mediazione, fino in Tribunale
In un contesto problematico quale quello condominiale la capacità di intermediazione dell’amministratore può fare molto, a meno che non sia proprio lui la causa scatenante dei dissapori. “La tempestività d’intervento è essenziale per evitare che le liti si prolunghino e si acuiscano nel tempo: talvolta le parole giuste possono fare miracoli nel dirimere le tensioni. Quando però vengono a mancare il rispetto e la volontà di capire che ogni condòmino ha diritto alla propria libertà, purché questa non danneggi quella altrui, l’amministratore può fare ben poco”, conclude un amministratore.

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