In caso di compravendita immobiliare soggetta a IVA, l’Agenzia delle Entrate può rettificare il valore dichiarato dalle parti se ritiene che sia inferiore al valore venale di mercato. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 22149 del 31 luglio 2025, confermando un principio già consolidato ma spesso oggetto di interpretazioni divergenti.

La vicenda riguarda la vendita di un immobile strumentale tra due società. Le parti avevano indicato un corrispettivo inferiore rispetto al valore di mercato, sostenendo che, trattandosi di operazione soggetta a IVA, le imposte dovessero essere calcolate esclusivamente sul prezzo dichiarato. L’Ufficio, invece, ha proceduto con una rettifica della base imponibile, ritenendo che il valore reale fosse più alto.

La questione ruota attorno all’applicazione degli articoli 51 e 52 del Testo unico sull’imposta di registro (DPR 131/1986), che consentono all’Amministrazione di accertare il valore venale in comune commercio degli immobili trasferiti, anche quando l’atto è soggetto a IVA. In questi casi, l’imposta di registro resta dovuta in misura fissa (200 euro), ma le imposte ipotecaria (3%) e catastale (1%) si calcolano in modo proporzionale sul valore effettivo del bene.

La Commissione tributaria provinciale di Roma aveva inizialmente accolto la tesi delle società, ma la Commissione regionale del Lazio ha ribaltato la decisione, ritenendo legittimo l’operato dell’Ufficio. La Cassazione ha confermato: anche se l’atto è soggetto a IVA, le imposte ipotecaria e catastale devono essere applicate in misura proporzionale, e la base imponibile deve riflettere il valore reale del bene, non il corrispettivo pattuito.

In motivazione, i giudici hanno chiarito che “la determinazione della base imponibile deve avvenire sulla scorta del valore venale del bene, e non del corrispettivo dovuto al cedente, senza che rilevi in contrario la circostanza che la vendita dell’immobile sia assoggettata ad IVA e non ad imposta di registro”.

La pronuncia conferma un orientamento che rafforza i poteri dell’Amministrazione finanziaria in materia di accertamento, anche nei casi in cui l’imposta principale (registro) non sia oggetto di contestazione. Per i contribuenti, si tratta di un chiarimento importante: nelle compravendite immobiliari soggette a IVA, il valore dichiarato deve comunque essere congruo rispetto al mercato, pena l’applicazione di imposte aggiuntive.

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