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Detrazione delle spese di intermediazione immobiliare

Nel caso in cui si portino in detrazione le spese di intermediazione immobiliare, ma non venga poi stipulato il contratto definitivo di compravendita, che cosa accade? A chiarirlo è il Fisco.
A Fisco Oggi, la rubrica telematica dell’Agenzia delle Entrate, è stato domandato: “Ho stipulato un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile che adibirò ad abitazione principale, pagando a un’agenzia il compenso per intermediazione immobiliare. Posso portare tale spesa in detrazione dall’Irpef anche se non c’è ancora il contratto definitivo di compravendita? Che succede se poi non si stipulerà più questo contratto?”.
Facendo chiarezza in tema di detrazione delle spese di intermediazione immobiliare, il Fisco ha sottolineato che, trattandosi di un’agevolazione subordinata all’acquisto dell’abitazione principale, nel caso in cui non venga stipulato il contratto definitivo di compravendita, il contribuente deve restituire la detrazione di cui ha usufruito e assoggettare tale somma a tassazione separata.
Il Fisco ha poi ricordato che è possibile portare in detrazione le spese di intermediazione immobiliare pagate per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. La detrazione Irpef è pari al 19% delle spese sostenute per i costi corrisposti ai mediatori immobiliari nel limite di mille euro complessivi. Secondo quanto sottolineato, “la spesa pagata all’agenzia può essere portata in detrazione nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui la stessa è stata sostenuta, purché il contratto preliminare risulti regolarmente registrato”.
Il Fisco ha infine ricordato che dal 2020 la detrazione per le spese di intermediazione immobiliare spetta “a condizione che l’onere sia stato sostenuto con versamento bancario o postale o mediante altri sistemi di pagamento tracciabili e che può essere usufruita per intero solo se si possiede un reddito complessivo fino a 120.000 euro. In caso di superamento di tale limite, la detrazione decresce fino ad azzerarsi al raggiungimento di un reddito complessivo di 240.000 euro”.

FONTE: FiscoOggi

Inquilino moroso e credito di imposta per i canoni non percepiti

Un contribuente si è rivolto all’Agenzia delle Entrate per chiarire un dubbio che affligge molti proprietari di casa. Questo il quesito posto: come si fa a ottenere il credito d’imposta per i canoni di locazione non riscossi?
Il Fisco tutela i locatori di inquilini morosi permettendo loro di recuperare le imposte sulle mensilità non pagate, ma solo nell’ambito di un procedimento di sfratto.
In base agli articoli 21 e 26 del Tuir, al proprietario spetta un credito pari all’ammontare delle imposte versate sui canoni di affitto non percepiti. I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili a uso abitativo, infatti, non concorrono a formare il reddito se non vengono percepiti.
C’è però una condizione da rispettare, ovvero che il mancato pagamento sia provato dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento.
Per ottenere il credito di imposta per i canoni non percepiti, il proprietario ha due possibilità davanti a sé.
La prima è che il credito di imposta può essere indicato nella dichiarazione dei redditi (la prima dopo la conclusione del procedimento di convalida dello sfratto e comunque non oltre il termine ordinario di prescrizione decennale).
La seconda è che il credito di imposta può essere richiesto a rimborso, presentando istanza agli uffici finanziari, entro i termini di prescrizione.
Infine, l’Agenzia delle Entrate ricorda che “l’eventuale successiva riscossione (totale o parziale) dei canoni per i quali si è usufruito del credito d’imposta comporterà l’obbligo di dichiarare tra i redditi soggetti a tassazione separata (con la possibilità di scegliere la tassazione ordinaria) il maggior reddito imponibile rideterminato”.

FONTE: FiscoOggi

Bonus mobili e sostituzione della serratura

Bonus mobili e sostituzione della serratura: l’intervento di sostituzione della serratura non dà l’accesso al bonus mobili se non in alcuni casi specifici. Qui il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate.
Una contribuente si è rivolta al giornale online dell’Agenzia delle Entrate (FiscoOggi) per porre un quesito riguardo la possibilità di accedere al bonus mobili. La contribuente spiega di aver effettuato la sostituzione della serratura della propria porta blindata ed effettuato il pagamento attraverso bonifico bancario. A tal proposito chiede se, oltre alla detrazione del 50%, può usufruire anche del bonus mobili.
In risposta l’Agenzia delle Entrate ha ricordato che gli interventi inerenti alle misure adottate per prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi (come ad esempio la sostituzione di serrature, spioncini, lucchetti, catenacci) sono indicati nella lettera f) dell’articolo 16-bis del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi).
Per questa tipologia di spese è possibile richiedere la detrazione del 50% in dieci quote annuali e di pari importo, ma, come spiega l’Agenzia, questa tipologia di interventi non è compresa tra quelli che danno diritto alla detrazione bonus mobili, quindi quella destinata in caso di acquisto di mobili e grandi elettrodomestici.
L’Agenzia delle Entrate prosegue la spiegazione ma chiarendo un punto particolare: quanto appena detto vale a meno che questi interventi, per le loro particolari caratteristiche, non siano anche inquadrabili tra gli interventi edilizi di cui all’articolo 3, comma 1, lett. a), b), c), e d), del Dpr n. 380/2001, nello specifico: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro o risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia. Nel caso in cui gli interventi rientrassero tra quelli appena citati, allora darebbero diritto anche al bonus mobili.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI

Superbonus, controlli efficaci e frodi limitate al 3 per cento

I meccanismi di controllo sulle asseverazioni relativi al Superbonus sono stati efficaci. Lo ha affermato il ministro dell’Economia Franco, in audizione in commissione. Durante il confronto è stata fatta luce sulle frod. A a differenza di quanto era stato dichiarato dal Presidente Draghi, che aveva parlato di “legge senza controlli”, il Ministro ha confermato che sul superbonus 110, l’incidenza è stata soltanto del 3% sul totale delle frodi legate ai bonus edilizi.

Gli emendamenti presentati al decreto Sostegni-ter, così come riformulato, hanno due obiettivi principali. Uno è quello di estendere la possibilità di circolazione dei crediti, introducendo allo stesso tempo ulteriori misure antifrode. Fondamentale, inoltre, recuperare il tempo perso con il blocco, rimuovendo il termine del 30 giugno prossimo per eseguire il 30% dei lavori Superbonus sulle unifamiliari. La scadenza per la fruizione del bonus dovrebbe quindi  essere prorogata e superare quella attuale, stabilita al 31 dicembre 2022.

Agire in fretta, dunque. Non solo per impedire che venga arrestata la crescita economica derivante dal Superbonus, ma anche per affrontare il periodo di crisi provocato dalla pandemia e dalla guerra in corso, che a maggior ragione ci ha fatto capire quanto sia importante ridurre la dipendenza da fonti fossili derivanti dall’estero.

Fattura elettronica ed evasione fiscale

La lotta all’evasione fiscale passa anche dall’estensione dell’obbligo di fatturazione elettronica ai contribuenti con partita IVA in regime forfettario. L’ok definitivo del Consiglio UE è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale UE del 17 dicembre 2021. Ma l’estensione ai forfettari dovrà essere tradotta con una norma ad hoc nell’ordinamento italiano: la palla, quindi, è in mano al legislatore.
L’obbligo di e-fattura non è ancora in vigore per i forfettari, tuttavia il direttore delle Entrate Ruffini ha detto che sui 1,5 milioni di soggetti forfettari, una metà sta già usando la fatturazione elettronica.
Quali sono questi vantaggi? Non solo facilita gli adempimenti, ma i gestionali interni consentono l’incrocio di dati, e quindi il monitoraggio in maniera mirata dei fenomeni di evasione fiscale. Tuttavia, con una pandemia in corso, consente anche di tenere sotto controllo la situazione economica dei contribuenti con l’erogazione più veloce dei contributi a fondo perduto.
Altro strumento di vantaggio per il contribuente e che ha come scopo quello di migliorare il rapporto cittadino-Fisco è la lettera di compliance. I cosiddetti avvisi bonari sono delle comunicazioni inviate ai contribuenti per avvisarli di irregolarità nelle dichiarazioni dei redditi. Di solito si tratta di errori formali, e il contribuente può regolarizzare la propria posizione pagando sanzioni ridotte (oppure giustificando quelle anomalie fornendo come giustificazione ulteriori documenti all’Agenzia delle Entrate).
Tendenzialmente, chi ignora una lettera di compliance da parte dell’Amministrazione Finanziaria è perché ha intenzione di evadere. Non si tratta però di una scelta lungimirante, visto che il passo che segue l’invio di un avviso bonario è l’accertamento.

Risoluzione consensuale compravendita

Risoluzione consensuale di una compravendita è possibile in caso di rigetto del mutuo.
L’istante ha acquistato un immobile, con atto registrato presso l’Ufficio Territoriale dell’Agenzia delle Entrate. Nell’atto le parti hanno pattuito il saldo del prezzo all’erogazione del mutuo. Il mutuo viene però respinto. Le parti, quindi, si accordano per la risoluzione del contratto de quo, per il tramite del medesimo notaio che aveva formato l’atto, al fine di ricominciare l’iter previsto per la richiesta del mutuo
Le parti hanno stabilito che per la risoluzione del contratto, non sarà previsto alcun corrispettivo, né restituzione di quanto versato. Ciò posto, l’istante chiede quale sia il corretto trattamento tributario, ai fini della tassazione indiretta, applicabile all’atto di risoluzione della compravendita di immobile.
L’Agenzia delle Entrate, con Risoluzione n. 3 del 18 gennaio 2022, fornisce chiarimenti sulla tassazione dell’atto di risoluzione di compravendita consensuale o “mutuo dissenso”
In particolare, l’articolo 1372 del Codice Civile, nel disciplinare l’efficacia del contratto, stabilisce: “Il contratto ha forza di legge tra le parti. Non può essere sciolto che per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge. Il contratto non produce effetto rispetto ai terzi che nei casi previsti dalla legge”.
Lo scioglimento consensuale del rapporto contrattuale, cosiddetto “mutuo consenso”, rientra nella più vasta categoria degli eventi risolutivi del contratto. Esso è, infatti, espressione dell’autonomia negoziale dei privati, i quali sono liberi di regolare gli effetti prodotti da un precedente negozio e, quindi, di sciogliere il vincolo contrattuale, anche indipendentemente da eventuali fatti o circostanze sopravvenute, impeditive o modificative dell’attuazione dell’originario regolamento di interessi.
Con il “mutuo dissenso” le parti concludono volontariamente un nuovo contratto di natura solutoria e liberatoria, con contenuto uguale e contrario a quello del contratto originario.
Con riferimento al trattamento tributario applicabile, ai fini della tassazione indiretta, si osserva che l’articolo 28 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, prevede: “La risoluzione del contratto è soggetta all’imposta in misura fissa se dipende da clausola o da condizione risolutiva espressa contenuta nel contratto stesso, ovvero stipulata mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata entro il secondo giorno non festivo successivo a quello in cui è stato concluso il contratto. Se è previsto un corrispettivo per la risoluzione, sul relativo ammontare si applica l’imposta proporzionale prevista dall’art. 6 o quella prevista dall’art. 9 della parte prima della tariffa. In ogni altro caso l’imposta è dovuta per le prestazioni derivanti dalla risoluzione, considerando comunque, ai fini della determinazione dell’imposta proporzionale, l’eventuale corrispettivo della risoluzione come maggiorazione delle prestazioni stesse”.
Ai fini fiscali, occorre quindi distinguere l’ipotesi di clausola risolutiva espressa, più o meno contestuale al contratto originario, dall’ipotesi in cui le parti, mediante autonoma espressione negoziale, optino per la risoluzione del medesimo contratto originario.
La risoluzione dell’originario contratto realizzata mediante apposito negozio prevede la tassazione in misura proporzionale, da applicare “alle prestazioni derivanti dalla risoluzione”; la medesima tassazione proporzionale si applicherà, inoltre, all’eventuale corrispettivo della risoluzione.
L’Agenzia delle Entrate cita inoltre la sentenza n. 5745 del 9 marzo 2018, con cui la Suprema Corte, ribadendo il proprio orientamento, ha affermato: “Il mutuo dissenso, che è un nuovo contratto, con contenuto eguale e contrario a quello originario, è soggetto ex art. 28, comma 2, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, alla regola residuale applicabile a tutti gli alti risolutivi di negozi giuridici che non trovino la loro fonte in clausole o condizioni contenute nel negozio da risolvere (o in patto autonomo stipulato entro il secondo giorno successivo alla sua conclusione” (cfr. ex plurimis Cass. n. 4134/2015; n. 8132/2016).
Dunque, la retrocessione della proprietà del bene oggetto del precedente atto di compravendita quale prestazione patrimoniale del contratto di mutuo consenso, rientra nell’ambito applicativo del comma 2 del citato articolo 28 e, pertanto, deve essere tassata autonomamente ai fini dell’imposta registro con applicazione dell’aliquota in misura proporzionale prevista per i trasferimenti immobiliari dall’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima allegata al d.P.R. n. 131 del 1986.

FONTE: Agenzia delle Entrate

Frodi Superbonus a 4,4 miliardi, allarme criminalità

“Un quadro preoccupante” dove la criminalità organizzata non ha avuto difficoltà ad insinuarsi.
Il direttore dell’Agenzia delle Entrate, Ernesto Maria Ruffini, descrive così la situazione creatasi negli ultimi mesi intorno al boom dei bonus edilizi, a partire dal Superbonus.
In Parlamento, dove praticamente tutte le forze politiche premono per modificare l’ultima stretta antifrodi varata dal governo con le limitazioni alle cessioni del credito, Ruffini porta un dato monstre: 4,4 miliardi di crediti inesistenti individuati da Agenzia delle Entrate e Guardia di finanza. Al 31 dicembre scorso, spiega, “le prime cessioni e gli sconti in fattura comunicati all’Agenzia attraverso l’apposita piattaforma sono stati quasi 4,8 milioni, per un controvalore complessivo di oltre 38,4 miliardi di euro”.
Su questi numeri si è innestato il meccanismo fraudolento, “gravi irregolarità connesse alla creazione, anche da parte di organizzazioni criminali ramificate su tutto il territorio nazionale, di crediti d’imposta inesistenti per importi di vari miliardi di euro che, dopo articolate concatenazioni di cessioni a società e persone fisiche interposte, sono stati in parte monetizzati presso istituti di credito o altri intermediari finanziari”. E in alcuni casi, “i proventi delle frodi sono stati veicolati all’estero”.
Ruffini illustra la situazione nel dettaglio: la circolazione dei crediti d’imposta, “qualora attuata tramite una catena di cessioni particolarmente articolata e simulata con perizia, rende complesso per l’intermediario finanziario valutare, nell’esercizio dell’ordinaria diligenza professionale, la liceità dell’operazione, con il rischio di prendere parte involontariamente a condotte fraudolente, contigue anche al riciclaggio di denaro”.
Il pressing per la modifica della norma inserita nel decreto Sostegni-ter però rimane. Davanti alla stessa Commissione Bilancio del Senato che sta esaminando il provvedimento, i proprietari immobiliari di Confedilizia e gli artigiani riuniti in Cna, Confartigianato e Confapi hanno continuato a chiedere il ritorno alla possibilità di cessione multipla del credito per esorcizzare il blocco venutosi a creare immediatamente dopo l’approvazione della stretta. La palla passa ora al governo, che – tra ipotesi ‘bollino’ o operazioni permesse solo tra soggetti vigilati – dovrà trovare velocemente un giusto equilibrio tra lotta alle frodi e necessità dell’economia.

FONTE: Ansa

Interventi energetici e antisismici: a ciascuno il suo stato di avanzamento

Il raggiungimento della percentuale del 30%, che nell’ambito del Superbonus consente la fruizione delle opzioni sconto in fattura o cessione del credito, va verificato separatamente
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In un intervento di demolizione di due edifici con conseguente ricostruzione di un’unica unità abitativa, lo stato di avanzamento lavori pari al 30% del lavoro complessivo, che consente la fruizione dell’opzione cessione del credito, di cui l’istante intende beneficiare, deve essere riferito separatamente per ciascuno dei due interventi ammessi al Superbonus (efficientamento energetico e intervento antisismico), fermo restando il rispetto di tutte le altre condizioni previste dalla normativa. È in sintesi la risposta n. 53 del 27 gennaio 2022 dell’Agenzia delle entrate.
L’Agenzia ricorda la norma del Dl “Rilancio”, secondo cui per gli interventi ammessi al Superbonus, l’esercizio dell’opzione della cessione del credito o dello sconto in fattura è soggetto alla condizione che ciascun Sal si riferisca ad almeno il 30% dell’intervento complessivo e che non siano emessi più di due stati di avanzamento dei lavori (“L’opzione di cui al comma 1 può essere esercitata in relazione a ciascuno stato di avanzamento dei lavori. Ai fini del presente comma, per gli interventi di cui all’articolo 119 gli stati di avanzamento dei lavori non possono essere più di due per ciascun intervento complessivo e ciascuno stato di avanzamento deve riferirsi ad almeno il 30 per cento del medesimo intervento” – comma 1-bis articolo 121 del Dl n. 34/2020).
Ricorda poi la misura che prevede, per la fruizione del Superbonus, l’asseverazione da parte dei tecnici abilitati (commi 13 e 13-bis dell’articolo 119 del decreto “Rilancio”), da eseguire distintamente per le due tipologie di interventi (efficientamento energetico e riduzione del rischio sismico) richiedendo ciascuna differenti competenze tecniche. Al riguardo, l’Agenzia menziona le apposite linee guida approvate per le distinte asseverazioni, contenute nel decreto del ministero dello Sviluppo economico 6 agosto 2020 (“Requisiti tecnici per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici”, “Requisiti delle asseverazioni per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici”) e nel decreto del ministero delle Infrastrutture n. 58 del 28 febbraio 2017 (“Sisma Bonus – Linee guida per la classificazione del rischio sismico delle costruzioni nonché le modalità per l’attestazione, da parte di professionisti abilitati, dell’efficacia degli interventi effettuati”).
Ebbene, le due tipologie di interventi richiedono differenti competenze tecniche ai fini dell’asseverazione dell’efficacia degli stessi, nonché del rispetto dei requisiti tecnici e della congruità delle spese.
In conclusione, nel caso in cui le due villette a schiera di proprietà dell’istante siano demolite per ottenere un’unica abitazione e sullo stesso immobile saranno effettuati sia interventi di efficienza energetica e sia interventi antisismici, la verifica dello stato di avanzamento dei lavori dovrà essere effettuata separatamente per ciascuna categoria di intervento agevolabile.

https://www.fiscooggi.it/rubrica/normativa-e-prassi/articolo/interventi-energetici-e-antisismici-ciascuno-suo-stato

Superbonus 110 senza visto di conformità, i chiarimenti del Fisco

Fisco Oggi, la rivista telematica dell’Agenzia delle Entrate, riporta al risposta al quesito di un contribuente. La domanda: “Si chiede conferma della possibilità di non dover richiedere il visto di conformità quando per gli interventi ammessi al superbonus si chiede la detrazione del 110% in dichiarazione e non la cessione del credito d’imposta”.
Nel fornire la risposta, il Fisco ha ricordato che per gli interventi agevolabili con il superbonus 110 per cento, “il contribuente che intende esercitare l’opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura, prevista dall’articolo 121 del decreto legge n. 34/2020, o utilizzare la detrazione nella dichiarazione dei redditi, deve richiedere il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione, che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta (articolo 119, comma 11, del medesimo decreto)”.
La stessa norma, però, esclude l’obbligo di richiedere il visto di conformità se il contribuente sceglie di usufruire del superbonus 110% nella dichiarazione dei redditi (modello 730 o Redditi) e presenti quest’ultima direttamente, o tramite il sostituto d’imposta, all’Agenzia delle Entrate.
Dunque, nel caso la dichiarazione sia presentata direttamente dal contribuente attraverso il modello 730 o Redditi precompilato all’Agenzia delle Entrate, ovvero tramite il sostituto d’imposta che presta l’assistenza fiscale, è escluso l’obbligo del visto di conformità per beneficiare della detrazione relativa alle spese per gli interventi che rientrano nel superbonus 110 per cento.
Si ricorda che il visto di conformità è il documento, elaborato da un professionista abilitato, necessario per verificare la regolarità delle dichiarazioni e delle documentazioni prodotte per ottenere i bonus edilizi.

FONTE: FiscoOggi

Scadenze fiscali di febbraio 2022

Sono diversi gli appuntamenti con il Fisco nel mese di febbraio.
Dal 1º febbraio si aprono i termini per l’invio telematico della dichiarazione Iva. Assieme al modello Iva si può inoltrare anche la Lipe (comunicazioni delle liquidazioni periodiche Iva) relative al quarto trimestre 2021, compilando il rigo VP. In caso di invio congiunto, il termine ultimo cade il 28 febbraio 2022.
Il 10 febbraio scadono invece i termini per il versamento dell’imposta di bollo, assolta in modo virtuale, per gli assegni circolari rilasciati in forma libera in circolazione relativi al quarto trimestre 2021. Il pagamento si effettua tramite il modello F23 per istituti di credito, Sim, altri intermediari finanziari e società fiduciarie.
Il 16 febbraio scadono i termini per: il versamento Iva relativo a gennaio 2022 per i contribuenti mensili (tramite modello F24, con codice tributo 6001 nella sezione Erario); il versamento Irpef relativo alle ritenute d’acconto effettuate dai sostituti d’imposta sui redditi di lavoro dipendente e assimilati di gennaio, comprensivo di addizionali comunali e regionali, e sui redditi da lavoro autonomo (tramite modello F24 con codice tributo 1040 e competenza 01/2022); il pagamento dei contributi Inps da parte del datore di lavoro sulle retribuzioni di gennaio.
Il 25 febbraio, infine, scadono i termini, per gli operatori comunitari con obbligo mensile, per inviare gli elenchi riepilogativi Intrastat delle cessioni di beni e delle prestazioni di servizi effettuate nel mese precedente nei confronti di soggetti UE. Anche in questo caso l’invio avviene tramite modello F24.